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悉尼

说说悉尼房市当下和未来将会发生的事情

2020-05-04 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论1条

后台能收到很多读者的留言,大意都是想让我谈谈悉尼地产未来的走势。我呢,一直想等等再写,因为我想让子弹飞一会。

今年房产的走势很明显了,悉尼地产大概率在今年是不会出现任何的上涨,局部区域还会出现跌幅的。哪怕疫情在6月份之前控制住,各州各地解除封城,下半年也难以像股市那样来个V型反转,瞬间把拍卖清空率飙升到80%。

房市无论是对好消息还是坏消息,它的表现向来是比较迟缓和滞后的。

虽然不看好房市短期内出现井喷式的行情,但也不意味着我和空军站在了一起,认为澳洲房产会出现美国08年金融危机式的腰斩。如果房价真出现大跌,最不淡定的肯定不是我们地产投资人,而会是政府。

实际上房价还没跌,政府已经不淡定了。

01

维州政府喊着要废除印花税,改以地税的方式,这样能增加房价可负担性,增加房产交易量。

02

新洲政府则嚷嚷着要拿出5亿去买公寓做公屋,同时两州的政府同时加快了一些基础设施项目和地产项目的审批速度。

正所谓牵一发而动全身,房地产这个大哥带动的上下游行业实在太多,对地球上的绝大多数国家,土地就是政府的钱袋子。拿新州政府来说,印花税和土地税占到了地方财政的1/3,这里面的利益太大了。

我的第二个判断是,大概率在下半年以后,政府会出台一系列利好地产的政策,这些政策未必达到救市的效果,但会避免地产价格的大幅下滑,减少疫情的冲击。另外还有一点我们不会看到房价像多米诺骨牌一样倒下的原因是,一旦解封,会有大量的留学生,游客和临时居民返澳,出现人流回潮,租金几乎马上回升。

在地产这个领域里,这波疫情将引发洗牌,并造成重大冲击的会是贷款中介这个行业,这点其实是很多人没有意识到的。

这么说的原因有两点,

01

在疫情前澳洲银行的信贷已经有所松懈,但疫情彻底把这扇门关上。

一位在四大银行里做银行贷款经理的朋友告诉我,他们在开会时曾预计,在3月份疫情爆发后大概会收到3万份延迟还款的申请,但实际数字目前统计下来是预期的10倍以上,有很多申请延迟还款的贷款人,还是房子刚刚成交不久的置业者。银行发现客户的财务信息和当初申请的时候完全不match。贷款政策短期内不要再指望任何松懈,这一波将会和2017年的收紧相似。

02

目前贷款利息实在太低

目前贷款利息实在太低,对于自住房很多银行给的利息已经到了2.2%左右,你如果算上银行本身的资金成本和给贷款经纪人的佣金,银行基本上头三年放出去的房贷是不赚什么钱的。

虽然在这个行业里,也希望本行好,但疫情下也不得现实起来,直面即将到来的难题--------那就是贷款经纪人这个行当未来会有一段时间苦日子。

这波多空之间的拉锯什么时候能结束,并看到地产出现大行情呢?

首先我认为在大行情出现前,市场必须出现三个因素,而三个因素都是澳洲内部的因素。我认为对于澳洲地产,国内因素影响力要远远大于国际因素,甚至有的时候国际因素可以暂且忽略。

这三个因素,其实第一个因素已经发生了,那就是房产开工率的急速下跌。本身2017年那波调整已经让很多投机的开发商跌了跟头,这一波下来,实力不强的开发商不死也半残了,现在市场上已经找不到几家打算近期要做高密度的开发商了。这一步算是初步改善了供求关系,为下一波行情开始蓄水。

我们的房产开工许可率将是70年来的最低点,当然仅凭这一点是远远不够的。

第二个因素是住宅租金的上升和空置率的下降。我认为这件事会在彻底解封后3-6个月后发生。能养的起房子,就不会有人随便低价抛售,短租也会离开长租市场,重新面对游客。房东口袋里的钱多起来,才会有人有信心入市投资。

第三个因素是关于贷款的。我前面说了考虑现在的资金成本,银行现在做房贷已经不像过去那样赚钱,不会对这块业务像过去那么上心,但是房贷还是可以赚钱的,就看你怎么做。

一方面银行信贷紧缩,一方面现在存款利息那么低,这个时候很容易催生low doc 产品重新回到市场,要知道在2000年初low doc的在澳大利亚贷款市场的份额曾经达到10%。(low doc是不需要提供传统正规收入证明的一种贷款方式,例如用会计信替代税务局完税证明)

正所谓上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。Low doc产品即满足了资本对利润的要求,普通房贷利息在2.2%左右,但是low doc产品的利息可以达到4.5-4.9%,整整将近高了3%。马克思说了只要有足够的利润,资本杀头的事都愿意做。另一方面low doc也给了那些不具备贷款资质,但具备还款能力的人一个出路。对资方和贷方都是皆大欢喜的事。

这三个因素是环环相套的,如果住宅供给不减少,那市场整体租金就不会又持续上升的动力,当租金不上升,投资人就不会有兴趣去借高利息的low doc产品,因为贷款大部分支出等于都要自己还,只有高租金帮自己养房子,自己才敢借高利息产品。

当市场上一些non bank lender 推出具有竞争力的low doc 产品时,我认为行情就会出现上涨的动力,火车头就会开动。这件事我估价会发生在18个月以内。以上是我对未来的初步判断。

说完宏观的事,我们说说微观的事。

最近我在微信上发了一个朋友圈,很多人看了都不淡定了。

华人在悉尼内西区的宇宙中心——Burwood,二手房卖了一个新低。两房两卫的二手公寓只卖了68万8,这栋楼离火车站只有250米,算是妥妥的地铁房,但是这个价格,让我离着老远就闻到了熊市的味道。

要知道2015年的时候,这栋楼里,朝北但和楼和楼对看的户型,卖了88万,而且只用了4天的时间。

Burwood一直是牛逼的存在,自己靠实力在内西打下一片天地。以前听过一个段子,说韩国在我们眼里算是小国,但其实韩国自身的军事和经济实力,放到南美,非洲,哪怕欧洲,绝对是大国的存在,奈何在东亚这个怪物房,周围都是中,俄,日这种大国。

用这个段子来形容Burwood,真是再合适不过,因为悉尼的内西也是一个怪物房。

内西区(Inner west)这么大个地盘,想要有存在感是件很不容易的事,你要说公共交通发达strathfield,Ashfield,Homebush 的火车站都跑往悉尼最重要中心的几个方向, Summer Hill 那边还有轻轨。Burwood 火车站是方便,但是绝对不是内西区最方便的,很多早晚高峰期快车走Strathfield, 不停留burwood。

比华人多,中餐馆多,早期Ashfield是碾压Burwood的。比教育资源, Summer hill有Trinity Grammar, Strathfield有Meriden School,, North Strathfield有Our Lady of the Assumption……., 简单来说这一带学校都不差。内西上面那些区还有水景。

Burwood 赢其实是赢在那个购物中心。你们熟悉的Burwood Westfield 20年前长这样

如今Burwood的商场变成了这样

Burwood不但是悉尼最早拥有购物中心的区域,而且商场管理层还多次升级。1972年和1976年商场都曾重新装修过,在2000年初商场花3亿澳币直接扩建,面积一下比原来大了一倍。2007年还开了David jones百货商店,这还是整个内西区第一间David  Jones.

除了Westfield,火车站旁边还有小型购物中心Burwood plaza,两个自带Woolworth购物中心,Burwood road上下还开着两个联邦银行,恐怕全悉尼能比的不是City 就是Chatswood了。

以前房东阿姨最爱说的一句话是,我Burwood的房子从来没空租过,依然在我耳边回响。

Burwood既然这么好,为何George street 这栋房子还卖出那么差的价格呢?

买房讲究

Location+ Position+ Aspect +Timing, 

 Burwood 的这个公寓就悲剧在一个贬值的地段,买了一个贬值的位置,拥有一个贬值的户型,还赶上了一个贬值的时机。咱们一条条拆开说吧。

这张图片是Burwood的区域规划图,Burwood 火车站500米以内的一圈基本已经全部都被规划成了公寓属性,但这不是什么大不了的事,在内西这么方便的地方,火车站周遭500米被规划成公寓区域,应该是常规操作,要命的是中间紫色那部分。

中间紫色那部分的规划是,这片区域楼可以盖到70米高,容积率可以到6:1. 这么大的高密度是很少见的

这是Strathfield的规划图,最高不过54米,容积率普遍是3:1. Burwood那个架势摆明了是要在商业街房一推摩天大楼。

有读者会问,楼多了不应该是好事么?

如果每栋大楼底下都是商铺,上面还有些办公室不是会让这个区域人气很旺,住在这里衣食住行多方便啊?

这种想法也没错,不过这更像是租客的想法。

01

高密度生活不是普遍家庭的首先方式

地段是分两种的。一种是租客眼里的好地段,其核心就是购物方便,交通发达,出门就是商店,下楼就是地铁,不离开这个区域把事就全办了,那叫一个效率。

买房拿来住的置业者,他们眼里的好地段又是另外一码事。

我在网上查到的资料显示,首次置业者的平均年龄都是30岁以上,一半以上都有孩子。人到这个年龄需求又不一样了。首先面积是刚需,悉尼平均每家都是1.8个孩子,考虑到每个孩子都需要一个房间,面积没法妥协。

有了孩子以后,个人生活越来越少了,夫妻不可能像刚结婚时那样,天天去餐馆搓一顿,没事看看电影。在家的时间长了,而且你还需要溜娃,拖着婴儿车带孩子转。所以你需要一个大公园,可以散步,遛娃和锻炼。

中年工作压力大,你更多喜欢安静。你还要考虑孩子上学的问题,相比当租客的时候,你现在也有车了。与其说有火车,你更关心开车抵达目的的时间和距离。

一个适合家庭成长的地方未必就是一个很方便的地方,但这里安静人少,低密度绿化好,有好学校。

投资人不能成为另一个投资人的接盘侠,投资人的接盘侠永远是那群买房自住的人,他们的需求才是关键。他们眼里的地段是真地段。

02

高密度规划影响租金回报

这个是老生常谈了,以前的文章讲过无数次了。不过今天可以给大家看一个实际案例。

目前Burwood 待租打广告的房子总共有304套。

它的邻居Ashfield 目前在市场上出租的只有205套。实际上Burwood 目前房子空租的数量应该可以进前10了,比它更糟糕是Zetland, Mascot, Parramatta等区域。

03

高密度影响教育质量

这个是我目前正在研究一件事,我对比了楼花密集区域的高中高考成绩

我发现楼花成交比较密集的区域,高中高考成绩排名,基本这几年都一路走低。

低密度区域相比之下这个问题就不太明显。

我个人的推断是,大量的新楼盘增加当地的人口,让原本没有机会住到这个区的人成批量的来到了这里。大量资质残差不齐的人一起涌入当地的公校,等于说降低当地入学门槛,稀释了教育资源。

(baulkham hills高中这个趋势感觉很明显)

说完地段(location),我们说说这个房子的位置(position)。不懂行的人会说19 Geroge street挺好的,走到火车站250米,有啥问题。

这栋楼的对面有一个正在开工的工地,也许你看到房子卖的便宜,可能会忽略掉,但是我劝你任何时候别掉以轻心,因为现实比你想像的更残酷一些。

我上政府的网站找了一下,发现个这么个东西,我稍微数了一下,对面这栋楼会盖20多层,就问爽吗?

结合这一点我要说到房子的户型了(Aspect),本身户型是朝南的,前面再竖一栋塔,这问题就更大了。

最后一点是时机(Timing),能在疫情期间卖房的,我认为都是有不得不卖的理由,否则称职的中介都会叫你等一等。

如果在疫情期间买房的群体会是什么人呢?

很显然,那些有刚需要自住的人。

虽然你成天听到无数人喊捡漏抄底,但绝大部分投资人都是买涨不买跌的,只有买来做自住的刚需,才会不那么在乎市场的走势,毕竟不是买就是租,人总得有自己的窝。

当一个市场里,绝大多数投资者都撤退了后会发生什么呢?答案是垃圾很难卖。我给你举一个例子,你会更明白些。

图片里的房子在我眼里是一个五毒俱全的房子。老房子,没车位,面积小还对着大马路,如果你是中介,在不大降价的前提下,你如何把房子卖出去?

如果是我卖,在顾客的定位上我不会浪费时间在自住的置业者,也许你刚好会遇到一,两个就是喜欢这个区,但是苦于预算不够,买不到房子的人。但从概率上讲,绝大部分首次置业者都不会委屈自己,因为房子首先要住的舒服。租房就像谈恋爱,很多人是很随意的,但买房这事对于自住的人来说,就像结婚,大家都是有自己要求的。

所以我会把火力集中在投资人身上。我会讲悉尼缺房,每年有住宅缺口,不管好坏先上车再说,买到就是赚到。我会编造概念,给他/她讲水波理论,什么主城区太贵,对于burwood房子的需求,会逐步传递到这种边缘地带的可负担性房产。

我会有的没得去谈基建,这附近可能会修轻轨,这将会是前一波和后一波的印象大不同。我会告诉他不要看户型,朝向,要看租金回报,反正你自己又不住在里面。你忍不了,租客可以忍。

我会说没有完美房子,只有完美的价格。当一个房子没缺点时,那价格一定贵。我会大喊一声“ just do it”。房子虽然不好,人弃我取,效法李嘉诚巴菲特价值投资。我还会说,在悉尼48万都无法支付建造的成本,低估啊。

因为各大地产公司耳熏目染,初学投资者认为

悉尼缺房+租金好+长期持有=买了垃圾也无所谓,何必如此挑剔

所以当市场买投资房普通投资者少了的时候,垃圾就很难出货了,您懂了吗?

冲动付高价买房永远是那些想买来自住的,垃圾房子也愿意市价接手的往往是被洗脑的小白投资人,这就是房市的真相。

如果我成功的忽悠了某个投资人,以为自己捡到了被低估的宝贝,那这位可怜的投资人什么时候会反应过来呢?

答案是卖的时候。

长期持有是一种追求,但总有些时候你不得不卖,有时候你刚好感到那个节骨眼,你需要钱时,你不得不卖,那个时候就是市场为你所买的房子的成绩单打分了。

当你买错房还想转卖时,你会发现真TMD难卖,想必那些买了楼花没几年想出手的朋友最有体会,不但难卖还要被人扣帽子说没信心,你这不是投资是投机,应该永远别卖。

一个没有考虑卖的投资计划,不是一个好投资计划。买房当然要抱着长期持有心态去投资,但在风险管理上,你要随时问自己一个问题,如果被迫把房子拿到市场去卖,我能不能亏一点点钱马上卖掉。

当你的投资融入了卖的这个因素,很多坑你不会进的,你买入时会想卖掉,注意价格,还会考虑周围竞争对手多不多。我接盘的下家最喜欢什么。

大街上指点投资的人太多了,但最关键赚钱的问题---卖-----没人提,总是被一句长期持有匆匆打断。长期持有就像婚姻,每人都想天长地久,但因为主观和客观原因,大家不得不中途分道扬镳。

会买的是徒弟,会卖是师傅,股市里的话同样适用在房市。

大家共勉之,我是万邦君。

关键词: 房价房产房市
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最新评论(1)
MarvisMar 2020-05-21 回复
没有基本面撑着的经济,能好到哪里,别说房价跟经济没关系,股市没有到有点道理


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