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悉尼

大砍移民之后,澳洲经济和房市如何“变调”?

2020-05-05 来源: 澳华财经在线 原文链接 评论0条

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ACB News《澳华财经在线》5月5日讯 新冠病毒引发的移民冲击波已经呼啸而来,更大的冲击波或许还在后面。
5月1日,澳总理莫里森在新闻发布上表示,受到因控制疫情需要关闭边境的影响,2019-2020财年澳大利亚净海外移民人数将比上一财年下降超过30%,而到了2020-2021财年,下降幅度将达到85%。
2018-2019财年,澳洲海外净移民数量为24万。2019年联邦预算案预计,到2022年海外净移民数量将增加到26.3万。
最新情况是,联邦政府预计2019-2020财年海外净移民将减少7.2万人,2020-2021财年减少20.4万人,仅剩3.6万人,这将是40年来的最低水平。
就在不久前,美国总统特朗普宣布,为保护美国人的就业,将暂停发放绿卡,为期60天,之后将根据经济形势决定是否延期。本网随即关注了澳洲是否会随之收紧移民政策的问题,推测在澳洲失业率急剧攀升的情况下,为保护本地就业,澳洲政府有可能调整移民政策。(详见《美国暂停受理永居居民签证,市场猜测澳大利亚会否跟进》)
莫里森政府去年将永久海外移民的年度上限从19万削减到了16万。虽然澳洲政府尚未正式宣布相关政策,但事实上永久移民人数已经“卡”得很紧。4月份内政部签发的两种技术移民永居签证——189签证和491签证已经大幅减少。4月只发出了50个189签证邀请,比3月的1750个邀请暴跌了97%。4月491签证邀请也只发出了50个,远低于3月的300个。
代理移民部长艾伦·塔奇(Alan Tudge)告诉媒体,移民部的一些永久居留境内申请的审批还在进行之中,但是速度有所放缓,原因是移民部的部分职员被借调到其他部门帮忙,“但是现在这种情况已经结束了”。
他没有确认下财年是否会大幅度削减永久移民配额。不过,最近已经有大批临时居民离境,包括留学生、探亲人士、短期技术移民等。(详见《30万临时居民“逃离”澳洲人口出现史上最大下降》)
近期的一些报道中,有声音呼吁政府加大引入移民的力度,以帮助经济复苏。但需要注意的是,实际上收紧移民政策已经成为朝野共识,在这个问题上,连反对党工党都表达了与联盟党政府一致的立场。
工党的内政发言人克里斯蒂娜·凯内利(Kristina Keneally)上周末在《太阳先驱报》上发表文章说,澳大利亚应利用关闭边境的这段时间来重新反思经济上对临时移民的依赖,鼓励失业的澳人填补劳动力缺口。

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“重创”经济?
澳洲人口年增长率为1.5%,其中三分之二的人口增长来自移民。近年来,人口增长一直是澳大利亚经济增长的主要动力,并支撑了住房建设、房租和房价。
澳新银行首席执行官谢恩·埃利奥特(Shayne Elliott)说,澳大利亚经济严重依赖移民和留学生,“现实是,由于我们的经济是开放的,而且非常非常依赖出口、游客、移民和留学生,因此经济不会有V型复苏。”
莫里森也承认,减少移民对经济的影响“非常严重”。他说,移民的下降预计不会是长期的,而前景是不确定的。
澳大利亚国立大学人口统计学家利兹·艾伦指出,移民对政府的所得税税基至关重要。
他说:“移民通过提供经济所需的技能来帮助建立和维持经济,随着移民的减少……在短期到中期,国家预算将遭受巨大打击。另外,由于疫情,澳洲人很可能会推迟生育甚至放弃生育,这意味着我们未来可能会看到越来越少的孩子出生,从而给国家的经济福利带来巨大压力。”
Deloitte Access Economics的合伙人克里斯·理查德森(Chris Richardson)估计,移民减少今年将对国民收入造成500亿澳元的打击,约占2万亿澳元国民收入的2.5%。
他强调,人们一直认为澳洲的高人口增长是理所当然的,会继续持续下去不会改变。但是这个被视为理所当然的条件突然之间就消失了,并且无法确定何时才能恢复“正常”。

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租房市场现“裂痕”
移民减少对澳洲房市的影响已经从租房市场中显现端倪。
租房市场特别容易受到海外移民人数下降的影响,因为大多数新移民会在抵达澳大利亚后寻找出租房。
在新冠疫情之前,澳洲的住房租赁市场已经疲软。现在,这个市场的“痛苦”最为强烈。由于澳洲对游客关闭了边境,并且政府政策限制了短期租赁,因此Airbnb的房源正在转变为长租房源。租房房源增加意味着租金下降。
另一方面,需求下降加剧了这一情况。越来越多的工作岗位流失,一些租客与房东和中介商议降低租金或寻找其他住所。留学生和移民下降,造成更多的房产空置,而国内学生则多未返校上课,也不在大学附近租房。
疫情对不同地区的影响会有所不同,具体取决于旅游业、移民和失业对当地市场的影响程度。CoreLogic的数据表明,悉尼和墨尔本内城区的住房租赁市场“受灾”最为严重。
据估计,在截至3月22日的一周至截至4月26日的一周之间,澳洲出租房产数量增长了0.8%。但增幅最大的是墨尔本和悉尼的内城区,在短时期内,这两个市场的房源数量分别增长了36.2%和34.1%。

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出租房空置率猛然上升的原因,除了最近完工的房屋数量增加外,还有一个重要原因是就业和防疫限令造成移民需求下降。
墨尔本内城区很好地诠释了这一变化。由于海外移民的快速增长,墨尔本内城区在住房供应增长的情况下一直保持稳定的租赁状况。根据澳统计局的移民数据,墨尔本市内城区人口在2018-19年度增加了8638人,其中.5%来自海外移民。这意味着该地区的新租赁需求几乎完全来自海外移民。
失业也对租赁房源有一定影响。不过从CoreLogic的数据看,布里斯班内城区的内西区的失业率也较高,但租赁房源还没有猛然上升。
在租金下降的地区,房价下行的压力也会相应上升,甚至期房可能出现无法交房的风险。

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中国买家重返?
这一次,中国购房者能否“拯救”澳洲房市?
中国房地产门户网站居外网发现,由于澳元贬值,澳洲疫情控制得利,中国买家对澳洲房产的兴趣超过了本地买家的兴趣(详见《抗疫表现优异吸引中国购房者 澳洲房产“内冷外热”》)
但这样的兴趣似乎还多停留在“询问”的层面。Fletchers Real Estate的 Canterbury经纪人、蒂姆·希德赛德(Tim Heavyside)说,当地市场陷入了停滞状态,包括国际买家在内,购房者的数量在下降。
悉尼苏富比国际业务董事总经理迈克尔·帕利尔(Michael Pallier)补充说:“我们现在仍在涉水。总的来说,询问上升了,但是交易下降了。”已经出售给海外买家的房产要么是他们在旅行禁令之前就已经自己看过的,要么是亲朋好友帮助看过的。
Ray White 的冲浪者天堂(Surfers Paradise)首席执行官安德鲁·贝尔(Andrew Bell)表示,黄金海岸的海外买家情况与此类似。去年初,每天都有中国买家进出这家中介的办公室,购买一两套公寓,现在情况完全变了。
他说,这种状况不仅是旅行禁令导致的,而且还有其它因素:更严格的外国投资审查委员会法规、对外国买家征收的高印花税,以及中国政府的资本出境限制。
房产中介们仍然抱有的希望是耐心等待旅行禁令取消,澳洲会因为抗疫“成功”而让海外买家趋之若鹜。
但在人口红利消逝和内需遭遇冲击的情况下,澳洲房市的增长动能、机会和前景还能否“失而复得”,也是海外投资者做决策时会权衡的一个方面。
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