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悉尼

澳洲房市突然反转,房贷“断供潮”会来吗?

2020-05-08 来源: 澳华财经在线 原文链接 评论3条

上周,澳洲四大银行相继公布了巨额减值准备金,本周三,又一坏消息传来:澳洲最大的房贷保险公司Genworth Mortgage Insurance Australia(ASX: GMA)预计今年晚些时候会有更多房贷坏账,公告减记了1.818亿澳元。

不仅如此,Genworth一季度总保费收入同比增长了32.2%,达到1.14亿澳元,但一季度亏损1.256亿澳元,而去年同期利润为4780万澳元。

在Genworth的情景假设中,今年失业最高为8.2%,房价下跌5.4%。失业者主要集中在那些不太可能有房贷的人群,例如临时工,因此与其资产相关的失业率偏低。

Genworth的客户包括包括澳洲最大的商业银行联邦银行(CBA)。Genworth警告说,预测未来的房贷保险索赔非常困难,这将取决于经济衰退的持续时间以及银行延期还贷的作用。

突然发生的疫情,令失业、降薪、工资迟发等现象多发,社交媒体上说没了工作,生活很窘迫,房贷还不上的留言越来越多。“断供潮”,真的会来吗?

骤变的房市

据ABC澳广新闻报道,悉尼人迈克尔(Michael Neal)无论如何也想不到,今年的卖房经历会如此艰难。

去年中,他在蓝山(Blue Mountains)的Winmalee看中了一套三居室独立屋,就毫不犹豫地买了下来。在这之前,他卖掉了名下的另一套房子。

那时,房地产市场蒸蒸日上,他的计划将新买的房子翻新,然后以更高的价格转手出售。

但随后,山火季爆发,作为RFS救火志愿者,他停下了翻新的工程,花了三个半月的时间投身于志愿者工作。等山火季过去他重新继续翻新房屋时,澳洲房地产市场已经发生了巨大变化。新州实施了看房和现场拍卖禁令的两周后,他的房屋翻新工程才结束。

迈克尔是一位个体经营者(Sole trader),为一家巴士制造公司工作。疫情到来之后,他被停了工。妻子要做髋关节手术。面临着动荡的房地产市场,又背负着两笔房贷, 他一时间感到了巨大的经济压力。

尽快卖掉翻新好的房子,成了他唯一的选择。为了尽快找到卖家,除了让售房中介帮助打广告,他还在二手物品售卖平台Gumtree上挂出了卖房广告。

对于价格,他也做好了心理准备。即使比他的要价低一些,他也准备接受。但他获得的出价比要价低了8万澳元。不得已,他决定再守一段时间。

Domain.com.au的独家数据显示,在过去六个月中,悉尼和墨尔本降价出售的房产比例已大幅上升。

在悉尼,Domain 4月份挂牌的房产中有13.1%降了价,而在2019年10月这一比例为5.7%。在墨尔本,同期降价出售的房产从2.8%跃升至10.7%。

Domain数据还显示,4月份悉尼和墨尔本房产降价幅度(要价与出售价之差)分别为4.0%和3.67%。

失业与房贷

西澳州是一个值得关注的例子。从西澳,可以看到经济放缓、失业率上升和房贷压力之间的关系。

2012年,矿业繁荣时期的西澳经济同比增长近14%。失业率降至4%以下。在澳新银行的账目上,西澳房贷拖欠率低于0.5%。

到2018年,经济增长放缓,西澳州GDP增长仅为0.3%,失业率跃升至6%以上,房贷违约率也随之上升了五倍。

西澳州的房贷占澳新银行房贷投资组合的13%,但西澳90天以上逾期房贷占了该行全部90天以上逾期房贷的30%。

相对而言,新州和首领地拥有最强劲的就业市场-一段时间以来,失业率一直稳定在略高于4%的水平。新州和首领地房贷占了澳新银行房贷资产的三分之一,但只贡献了不到四分之一的不良贷款率。维州和塔州的数据也与之类似。

不难想像,如果澳东各州的失业人数开始增加,房贷市场将会发生什么。

负资产阴霾

但最大的问题还是房价下跌。

房价下跌,就相当于贷款价值比(loan-to-valuation,LVR)上升,一旦要偿还的贷款超过了房产价值,借款人的房产就变成“负资产”。

今年1月,联盟党政府的首次购房首付计划(FHLDS)正式启动。这意味着符合条件的首次购房者可以只付5%的首付款即可申请房贷。

到目前为止,本财年的1万个配额已经用去了8成左右。

40 Forty Finance董事、房贷经纪人Will Unkles建议,首次购房者要“谨慎”。因为首付较低,就需要贷款比例更高,房价很可能在未来六个月甚至更长时间内下降,这意味着购房者的贷款可能超过房产价值。

对于首付仅有5%的购房者来说,房价跌幅超过5%,就将陷入负资产的困境。

CBA高级经济学家加雷斯·艾尔德(Gareth Aird)预测,未来六个月全澳房价将下跌10%,悉尼和墨尔本的跌幅会更大。

瑞银(UBS)预计,未来12个月房价将下跌10%。

SQM Research预测,在最坏的情况下,房价降幅最高可达30%。

据澳大利亚银行业协会(ABA)统计,疫情发生后银行收到了32万份房贷推迟还款申请。在西太银行房贷客户中,已10.5万房贷借款人申请了还贷展期,约占全部房贷客户的十分之一。

已经充满挑战的房市,还将面临怎样的变数?在经历了过去几年的起落之后,跃跃欲试的投资者,这一次不能不平添一分警觉。

关键词: 房产房贷房市
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最新评论(3)
心得 2020-05-09 回复
前几天有文还吹着房子网拍热卖 增长速度乐观 今天就有很多牛B被打破了
豬頭肉 2020-05-09 回复
能不能来不清楚,不过建议你们这些房地产的从业人员,为自己的生存着想,还是及早换个其他行业的工作。
玉玉禟欣 2020-05-08 回复
谢谢分享


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