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悉尼

手把手教你在悉尼挑选亏钱的房子

1个月前 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论0条

喜欢电影的朋友,想必都看过这部片子—《猫鼠游戏》,这是一部诈骗犯被警方追捕的故事。主人公被抓后,因为过人的诈骗才智,所以在服完刑后摇身一变成了警方的顾问,帮警方侦破诈骗,设计防伪支票。

看完这部剧后我会感慨,骗子天生的敌人都是骗子。因为一个骗子最知道怎么诈骗,所以自然也知道如何去预防诈骗。

当然这种推论只能做反向,却无法做正向。什么意思呢?

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所以教你如何买到亏钱的房子,也是一种功力。

万邦君今天开一次脑洞,来教教你如何在悉尼买入最赔钱的房子。

你如果学的好,可以去给《西虹市首富》当顾问,他老人家在电影里的任务是如何亏掉几个亿。

首先我要来问你,挑选一个赔钱的房子,过去一个周期最好增值为0,你怎么选?

哪个区域?什么类型的房子?户型什么样呢?

其实找到亏钱的房子未必就比找赚钱的容易。

如果选公寓,有些人也许会选Mount druitt 这个区,这里不但犯罪率高,而且离市区有近40公里,虽然这里有商场和火车站,但只要去过你就知道,这里的人都是怪怪的,很多人领社会福利津贴。

这里的公寓增值是不快,甚至可以说是跑输大市,但说实话买这里的二手公寓至少比买楼花强,别的不说2014年如果您订了一套楼花期房,很大概率现在还是处于亏损的状态。

如果您2014年入手mount druitt一套二手公寓,虽然5年来没赚什么钱,但至少也没亏,而且这里租金高,还贷也不会太辛苦。

如果说买亏钱的公寓大家还能给点意见,那买增值非常差的house,您有想过买哪吗?这其实更难,因为悉尼的地产不是股市,不可能一个板块一直在涨,另一个板块动都不动,在大趋势下house就是涨多涨少的问题。

举例来说Willmot这个区也是在市区40多公里之外,House均价40万左右,没商场,没火车站,也是一个有治安问题的区域,您觉得这样的区域house能涨吗?

如果你看这栋房子的交易记录,其实看下来其实还不是那么差,也涨了。

不知道怎么买涨的房子,肯定就不会知道什么样的房子能十年如一日的跑输市场。

如想买亏钱的公寓,万邦君教你,步骤如下:

第一步:选一个烂区,一问大家都知道那里是烂区

第二步:当地有大量新公寓推出,这样烂区的房子本身人气就不够,这样加速供需失衡,租金和价格一定往下走。

第三步:选一个接受度氛围最小的户型,我会选一房。

(澳洲储备银行网站有一份房价分析报告,我印象十分深刻,报告的内容是,澳洲驱动房市的购房需求,大部分来自家庭的升级和置换需求。一房确保了这种产品对家庭没有吸引力,买的人绝大部分是投资者。)

第四步:朝向要差,最好朝南,开窗户就和别的家对看。

第五步:买老公寓。虽说老公寓质量好,又受主流欢迎,但那只是会在一个新盘又贵又少,区域在市中心附近内才会出现的事。普通区域新房和旧房差价不大,又有电梯等各种设施,大家肯定更倾向于选盖了没几年的次新。

看一下我这靶打的准不准

8年只增值4万块,是不是还不错。

上面那些条件,只要大部分不变,哪怕变成所谓的富人区,其结果也不会有太大差异。

关键点在于一房和区域不断有新盘推出。不信你看下面这个

这个水边物业小区的一房,如果持有5年后售出,那直接亏损了整整10万,还没有算中介费,广告费和这些年持有所花的成本。垃圾留的越久越臭。

为什么会这样,不是说Location, Location, Location吗?离市区17公里外的水边物业,不涨你也别跌啊。道理其实很简单,首先不管你啥区都会受到供求关系的影响,只要公寓一直盖,但人口没有大量涌入跟进,你手里的货就会跌,这是简单经济学原理。

除了户型差,一房外,这房子本身其实也买贵了,华人在买所谓富人区的房子其实比买穷人区更容易上当。第一是华人接触到的所谓富人区并不是富人区,很可能是伪富人区。而且打着富人区的旗号,会让买家对价格不敏感,明明买贵了,因为一句富人区就被搪塞过去了。

(当年两房的house也不过这个价钱)

下一步我们谈谈如何找到赔本的house,这个更难,毕竟哪怕house再差,房子下面的土地也是要和通货膨胀一起升值的,但难不代表不可能。

1.首先在地段上我会选那些原离市区,曾经是荒地,但后来被开发商做成熟地,搞了House land package。

2.周边确保没有临近好区,区域内没有大商场和火车站

3. 产品上选择三房两卫,但地块分割极小的那种房子。

看看我的结果吧

我能找到最好的结果是8年房子没有翻倍。(土地升值,建筑贬值,在悉尼过去整个市场普遍翻一倍的情况下,带地的房子就是升多升少的问题而已。)

其实除了这种还有的就是不知不觉的买了出了贵价买豪宅,但这更多是人的问题而不是房子的问题,所以不做展开。

今天写这篇文章还有另外一个目的,有朋友问我,他们该不该成交手里的楼花。因为最近陆续有一些新楼项目要完工了,可是疫情对未来的仿徨以及项目一些质量问题,他们犹豫这房子还要不要。10%押金虽说是一大笔钱,但买到不满意的房子,更是闹心。

我的想法是这样的,我会把买家分成两组人,一组人我认为你们应该把新房成交,另一部分如果我是你,我不会成交。

什么人我建议成交呢?

首先是买房用来自住的,尤其是首次置业者。买房子是一件很不容易的事,千挑万选你最终选择了这套房,那就别再折腾,搬进去住吧。也许这套房子你还有不满意的地方,但下一次你还找到心仪又不知道到哪个猴年马月。越早有自己的家,可以越早稳定下来,这样可以腾出精力和时间为人生的下一步做准备。有自己的家了,人生才会有些仪式感。

第二种人应该成交的是巨婴客人。我见过一类人,他们口中的地产中介是十恶不赦的大骗子,但是这种人在现实生活中能动性特别低,不看书也不学习,完全依赖他口中的骗子顾问.

看楼盘项目基本上是中介车接车送,还希望中午管饭。闲下来就打中介电话,没完到了的说家常,有时候会叫中介上家里来搬家,还有时候叫中介帮忙看一下英文信件,看看福利署的钱下来没有。

看盘,买房,签合同,找律师,筹备贷款,到最后验房,找租客都是中介一手操办,,中介结束后还要送客户礼品。后续房子有什么质量问题马上叫中介联系开发商。

我觉得对于这种客人只想说,买新房是对你最好的选择,别回头因为房子没怎么涨骂中介骗子,你的行为方式,处事风格,如果没有那个中介,你连房子都买不到。就问你知道流水怎么做不,贷款知道去哪个银行不?

第三种人就是生活特别繁忙的人,例如我一个朋友开超市的,每天恨不得7天24小时一直干,不是送货就是进货,如果你是这种人,房子都没时间看,买到了就成交吧。

什么人不该成交呢?

这个我只能说说自己的意见。

第一如果您买贵了,买到的产品和我上面说的不涨的房子有相似之处,那么你要再考虑一下了。

最近我在西瓜视频的网站上,看到一个博主吐槽他在澳洲买房的经历。他所买的olympic park的两房两卫,在验房时发现,交房和户型图完全不一样,首先是厨房的位置有所改动,户型图里的benchtop(厨房工作台)不见了。这其实还是小问题,另外就是其中一个卫生间原本是在外面作为公卫,结果结果开发商把两个卫生间都做到了各自的卧室里。这个问题就很大了。

投资顾问当然会和你说,出租租金回报都是一样的,房子留的久都涨。但是作为专业投资人,你我都知道当你拿出来想让下家接盘的时候,你折价很多都未必有人接手。就问问你自己,如果我是买家我愿意买这样的房子,自住吗?

诸如此类的问题,还有房间多了个柱子,两房变一房和一书房,停车位莫名其妙少一个,户型朝向变了,courtyard面积少了。。。。。如果在市场普遍大涨的情况下,还能忍一下,但如果周边楼盘价格都在降价,你拿你当初的钱可以两房买三房了,那很多事要再考虑一下了。

还有一种人,您自己名下都有3,5套房子,而且这些房子不但没涨,每月你还要补贴钱进去,一旦银行让你本息同还,你就会陷入财务困境。而且你手里的钱不多,银行一旦低评估这套新房,你就要把家底掏光,那么要不要成交,你也要考虑一下了。

这就是今天的分享,感谢您的阅读。

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