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悉尼

房市低潮期的新现实:澳洲印花税改革呼之欲出

1个月前 来源: 澳华财经在线 原文链接 评论0条

COVID-19疫情对澳洲房市与经济带来的影响,使得印花税改革再次成为热点,当下催生这一改革的各种因素变得更多,也更为强烈。 

6月10日本网刊发由East West Advisory联合创始人、知名咨询顾问永强对于澳洲房产交易印花税利与弊,及对房市和经济影响的评论文章。(详见《澳洲的房产印花税会不会被废除?(上)》)

 今日的续篇中,永强重点分析因当前大环境的变化带来的改革迫切性:

“政府目前想要提升市场活力,以一种更有效、更稳定的征税方式来代替印花税的意愿非常强烈,印花税改革突然有了一个前所未有的契机。”

ACB News《澳华财经在线》6月17日讯  最近的两则消息让人感到,印花税的改革终于要发生了。

5月11日,在接受澳广ABC 访谈时,维州州长安德鲁(Daniel Andrews )和新州州长博日吉可莲(Gladys Berejiklian)同时表示,会研究印花税的改革。

几天前,由 澳大利亚联邦科学与工业研究组织(CSIRO) 主席、前澳洲电讯老总托德利(David Thodey)负责的《联邦财政关系报告》内容流出,关于印花税改革的部分给出了具体可行的做法,可以合理地解决改革在技术上、财政上和政治上的障碍。

印花税改革预期逐步高涨。6月1日发布的最新 《Finder澳储行现金利率调查》里有69%(24/35)的经济学家预测印花税将在未来18个月内被取代。

Stamp Duty - 印花税是一种适用于房产买卖、抵押贷款和机动车登记等交易的税收种类。房产印花税的征收基于该房产的市场价值或者实际支付的价格(包括任何消费税)确定两者中取较大者进行计算)。这意味着,房产价值越高,印花税就越贵。

澳大利亚各个州均征收Stamp Duty,金额随成交价的增加而增加,一般会对首次置业者、领退休金人士及其它有一些有困难人士给予优惠。有些州(维多利亚和西澳)对自住和投资买家收取不同的 Stamp Duty,近年开始又对海外买家增收额外的印花税。

让政府“欲罢不能”的印花税

Stamp Duty 在澳洲地产交易中存在已久,谁买卖房子谁承担,不接受这个税可以选择不买卖转让,表面是非常公平的。

当然在房价比较低的情况下,特别是泡沫较少的时候,印花税的“公平”性没有被挑战和疑问过。但时过境迁,在澳洲的房价跨过一个又一个的台阶后,印花税就看上去没那么“公平”了。

首先,印花税已经成了买房时一笔必须认真考虑的成本。无论是对于那些盘算着进入房市的首次置业买家,还是换房的买家与投资客,印花税已经是仅次于首付的一项主要的前期支出。

图:2004与2019年各首府城市按照均价计算的房产买卖印花税的变化

从上图可以看到过去15年间印花税的增加幅度:各首府城市2004-2019年间印花税大多增加了1倍以上,悉尼和墨尔本的变化更加显著(与房价上涨的幅度有较大关联)。

简单的说,印花税让买房成本大幅增加了。一方面,对于要买房的人提高了门槛;另一方面,只有房屋买卖才会发生征缴,令人产生一种惩罚房屋交易的感觉,对于由于各种原因需要经常搬家的人士就不那么公平了。

从生产力的角度来讲,印花税最终不利于人口流动,很多人即使处境改变有购房需求,也不会轻易换房。从下图可以看到目前澳洲的房屋买卖的量处于过去20年来的最低点,日益高企的印花税可以说是一个重要原因。

印花税对生产力的影响并不直观,但下图揭示,比较目前各不同税种对经济活跃性的影响,可以看到印花税在各种税收里对生产力制约最大。

图:每多征收一澳元,各主要税种对应的经济活动损失

“除了上面所说的印花税的主要利弊,还要认识到这一长期做法对各州政府财政创收的重要性,才能理解改革的复杂程度”,永强说。

澳大利亚房产交易印花税目前是各州政府收入的一个重要组成部分 (重要性仅次于薪资税),如下图所示,2013-14财年,这一入项平均占到了各州总收入的 23% 。

此后,悉尼墨尔本迎来房价上涨周期,使得新州和维州财政收入里印花税的比重又有了非常显著的增加。

房市疲软凸显改革契机

市场期盼呼吁印花税改革的呼声已久,政府方面却一直没有动静,最大原因是这项收入对于州级政府财政收入十分重要。

特别是,前几年悉尼和墨尔本的房市走热,房价伴随着成交量节节高升,新州与维州政府的印花税收入暴增,两州政府对印花税愈加地“欲罢不能”。

然而,2017-18财年开始的房市退热,使得改革的希望再次出现:新州维州政府都意识到了印花税收入存在不确定性,有必要以一种更稳定的征税方式来取代。

新州2018-19财政年度的印花税收入为74亿澳元,比最近房市周期高峰的2016-17财政年度的97亿萎缩了23亿;维州2018-19财政年度的印花税收入为60亿澳元,比2017-18财政年度减少了8亿澳元。

考虑到疫情影响,估计2019-20财政年度的印花税收入还会有更大程度的萎缩。

图:各个州/领地的印花税收入(按绝对值计)

永强认为,政府因抗击新冠病毒不得不实施闭锁政策(lock-down),所造成的经济萎缩和失业问题必将显著地影响本就脆弱的房市活力。

他预期,“政府目前这个财年印花税方面的收入必将会出现更大幅度的萎缩,而且接下来几年也难有好转。

政府目前提升市场活力和以一种更有效、更稳定的征税方式来代替印花税的意愿非常强烈,印花税改革突然有了一个前所未有的契机。”

可能的改革方案:二选一

是否能有一套完善可行的改革方案,对印花税改革能否实现非常重要。

长期以来形成的建议是以土地税来代替。

简单推行以土地税替代印花税的做法,也会有不公平之处,比如刚刚买房支付了印花税的人,如果马上开始实行新政策,又需要支付土地税。

而根据流出的《联邦财政关系报告》关于印花税改革的部分,报告给政府的建议是,让买房者在一次性交印花税和每年交土地税之间选择;同时,对于过去已经买房支付过印花税的人,将不需要支付每年的土地税,直到他们将房屋再次出售。

永强认为,“这是新州可能的做法,维州也很有可能采用同样的方式。具体的土地税的计算与征收方式还需等待正式披露的细节。由于这一方法合理,也不会失去已经买房付过印花税的选民的选票,政治上是可行的。”

他同时提示,如果按以上方式施行,有几点值得注意。首先,改革以后自住性房屋每年也需要缴纳土地税来替代印花税。

“不过,自住买家买房时也可以选择一次性支付印花税,来避免每年交纳土地税。总体而言新的政策相对比较公平,当然,最后还是要看具体的征收方法和幅度。”

其次,上述调整方向也适用于开发商拿地的情况,开发商的拿地成本和持有成本也会发生变化。第三点,海外买家的额外印花税会不会因此一道取消也值得关注。

对房价的影响

单方面废除印花税必然会导致房价上涨,因为卖家会将遭取消的印花税的大部分都加到价格里。

但采取以土地税取而代之的方法会有抑制房价的效果:一般情况下,对一个资产类别征税,肯定会影响这类资产的价值,因为买家必然会考虑伴随的长期持有成本。

现有研究显示,根据目前澳洲房市的情况,以土地税取代印花税可以维持现有的市场平衡,对房价变化的影响非常有限。

更加吸引政府的一点在于,在改革过渡期结束以后,财政收入来源将更加稳定。从下图看,相关研究揭示,土地税比印花税收入要稳定很多。

图:土地税收入波动性远低于印花税(数值越大波动性越高)

对于买房的人来说,买房前期费用负担将因为印花税的废除大大减轻,人们在处境改变的情况下能够更加轻松地根据需要换房,从而增强房市活力。

并且,根据已经在逐步改革的堪培拉的经验,以土地税代替印花税的效果只是相当于市政费支出的增加,可负担性较强。

永强认为,这一调整必然会增加房市的交易量和未来房产换手的频率,但是对房价本身应该作用有限,“影响房价的依然是经济、就业和人口变化这些因素”。

万事具备,只欠东风

印花税改革将提升市场活力,增加政府财政收入的稳定性,新冠疫情则增加了在这方面采取行动的迫切性。目前可以说万事具备,只欠东风。

这一东风是联邦政府的经济上的支持。

永强表示,以土地税来代替印花税需要一个过程,预计需要等到新政以后若干年,有足够的房产交易转到土地税上的时候,才能开始提供足够的收入弥补废除印花税所造成的财政缺口。

维州向联邦政府提出要求,要在过渡时期获得补助,但已经被拒绝;新州政府的类似要求很可能也会被拒绝。

“最后不管怎么样,房价下跌、交投严重萎缩,造成的印花税体系下的财政缺口,可能会让相关州政府找到其它做法来走出这一步。”

至于具体的时间节点,很可能会是10月至11月,届时新州和维州将发布预算,可能会透露相关政策动向(今年由于新冠影响,两州都将预算推迟到了联邦预算以后)。

另外,推迟到10月6日发布的联邦预算里面,是否会有帮助相关州政府推进印花税和工资税改革的内容,也值得关注。

“印花税改革,应该是新州、维州先行,因为这两个州近年房价经历畸形发展,印花税的弊端也最明显。如果两州改革成功,其它各州的改革只需要复制优化即可,跟进会是很快的事情。

“印花税这一不尽合理的税种,对经济发展的制约已越来越明显,或许因为新冠疫情被放大了的问题,能够使政府痛下决心加以改革,一劳永逸地为房市乃至总体经济的长期健康发展铺平道路。”

印花税改革山雨欲来,接下来政策将向哪个方面演变?如果启动改革会以什么样的节奏推进?本网将持续跟踪报道,请保持关注。

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