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悉尼

如果这样都是赚钱的,买地的小伙伴们,你们还需要担心啥?洗洗睡吧...(视频/组图)

11天前 来源: 凯文空谈 原文链接 评论4条

2020,魔幻的一年,疫情影响下,凯文身边很多小伙伴都非常关切房市的走向。有朋友去年底今年初刚买了悉尼西南的House & Land Package,有些担心自己是不是“满仓踏空”了。凯文特意选了一个“满仓踏空”的案例,带这些朋友们眼见为实,看看就算不幸踏错了时机点,最坏的情况到底会“惨”到什么程度。

这块地,当年的LOT 4047,大华Bardia项目二期,整个项目1264块地中普普通通的一块。

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到Edmondson Park火车站的步行距离是1.6公里,走路要22分钟。

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面积嘛,338平米,以今天的眼光来看不算小,可是在4年前,不怎么被大家待见。

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关键是2016年5月,澳洲房地产市场在经历了数年的持续上涨后,已经到达了一个狂热的顶点。这里的土地价格也水涨船高,比一年前足足跳涨了4万有余。

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像大多数小心翼翼的买家一样,这位买家在市场上经历了7个月辛苦而周折的旅程后,终于驻足于此,于2016年5月签订了买地合同,价格是$399,900。

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在近1年的等待后,土地终于Settle交割,开始建造,建筑成本一共约23万。所以这套房子的总价格,是$63万。

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又经过1年的等待,房子终于可以入住了。这时已是2018年,澳洲房市已经进入寒冬。忧心忡忡的房主,一直焦虑自己的房子是否已经跌价。

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好在当时的租金评估就已经达到$510~530每周,按照当时4%的贷款利率计算,用于偿还每年2万银行利息、市政费、水费和中介费,还剩有少许盈余。所以对现金流并无压力。

两个月前,当年的买家,此时的屋主决定将该物业上市销售。4月正值疫情封锁期间,尚无法公开Inspection看房,中介也答应先看前两周市场询价情况,如果不理想,可以暂时下架,延后再上市销售。

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然而询盘情况超乎预期的好,自4月23号该物业上市,仅短短三周时间,5月14号就已售出,售价也远超房东的预期,达到$737,500。

简单给这位买家小伙伴算笔账:

a. 2016年5月以$40,000现金hold住该地块。

b. 2016年支付印花税约$17,000。

c. 2017年开始,投入另外10%土地款约$40,000;同时投入建筑款20%约$46,000。

d. 其余80%土地和建筑款为银行贷款,总额约$504,000。

e. 2018年房子盖好交付前,总共支付土地和建筑贷款利息约$13,000。

f. 综上,该买家在2016~2018的2年时间里,陆续投入现金成本$156,000。

房子盖好后,实际用于自住。为方便计算投资收益,我们假设以租金评估范围的最低价格每周$510出租,假设每年空租2周,年租金收入是$25,000,除偿还银行贷款利息、市政费、水费和中介管理费外,尚余$1,500左右。两年出租贡献正现金流$3,000。

2020年5月14日,该物业以$737,500出售,扣除约$15,000中介和律师费用,还清贷款后,该买家总共拿回$218,500现金。

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加上$3,000租金正现金流,减去2016~2018年间投入的$156,000现金成本,总共获利$65,500。

该买家的现金回报比为42%。

好,我们后退一步,再看一下全景:

· 该买家在市场高点买入土地;

· 房子建好出租时经历了澳洲房市上轮周期的低谷;

· 在疫情严重的4月份上市出售,仅21天就售出;

· 总获利$65,500,现金回报率42%。同样的钱如果存银行,回报是多少?

· 而且在房子建好后的2年多时间里,租金正回报,无现金流压力。

这位买家,坏时点都踩上了,还有比他更Worse Case的吗?但他却依旧获得了如此高的回报!各位请翻看悉尼其它区域的房子,公寓就不说了,就说house别墅吧,如果都踩在相同的坏时点上,有多少可以做到与此相当的表现呢?

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好的,那么问题来了——是什么因素支撑了这位买家的房子,经历惊涛骇浪,处处踏空,却依旧波澜不惊的帮他赚回了6万多收益呢?

答案就是——地利!

所谓天时、地利、人和——三者中,这套物业在天时方面可谓坏到不能再坏,却仅凭“地利”之力,力挽狂澜,化腐朽为神奇,为买家带来了可观回报。

这样的“地利”,你想了解吗?

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是的!西南新机场嘛,大家多多少少都听说过,无非不就是个机场吗?能掀起多大的浪花呢?!

说的太对了,就是因为当前公众的认知,大部分都还停留在这个层面上,才给了那些先行者超额回报的机会!

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投资——其实就是认知的变现!认知早的人赚认知晚的人的钱,认知高的人赚认知低的人的钱。

我是澳洲凯文,这是凯文房观的19期。谢谢收听收看,我们下期再见!

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关键词: 房产投资房市
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最新评论(4)
哦哦哦耶耶耶 10天前 回复
所以说写这种鸡汤文连time value都不懂就出来bb?
土澳居民yF8LB 10天前 回复
2016年支付印花税约$17,000。這一筆還沒算進去呢
Benben 10天前
除去增值税和个税就没多少了。
土澳居民yF8LB 10天前
從2016年這些錢到成交這個時間的利率也要算進去,所以沒有賺到多少


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