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悉尼

澳洲的基建会不会拉动房价的上涨

2020-07-27 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论1条

澳洲的基建会不会拉动房价的上涨

以下信息是26/07/2020我在查房微信群里的讲座(内容有润色)

查房的各位朋友,很荣幸的又一次和大家谈谈房产投资这点事。首先还是感谢吴总给我这个机会和大家做一个分享。

今天的题目是“澳洲的基建会不会带动房价的上涨”。基建是一个中介卖房时候广泛运用的词,这个词的关键之处在于能让大家产生联想,就好象一个刚步入的社会的小伙子对心爱的女生说 “亲爱的,你别看我现在一无所有,给我10年,我一定成为顶天立地的人物”。

基建代表了潜力,代表了改变,代表了你不能以现在的眼光和想法去看待这个区域。

在我地产投资的实际操作上,基建是考量的一环,但远没有大家想的那么重要。因为大部基建未必能带来房价的上涨。

我把基建分为三个等级,

第一个等级为卖房基建,大意是这种基建可以当作一个噱头,一个亮点去向客户推销某个楼盘,但对增加投资者的回报并不大,因为此类基建并没有扭转当地的供求关系,让当地的住房进入供不应求的状态。

我们举例悉尼Rhodes为例,当地距离市区只有16公里,三面环水,不但如此,此地的基建项目是一个接一个落地。

2004当地商场Rhodes Waterside开放,2007年火车站整修和升级, 2016年开通了Rhodes和wentworth point的大桥,Rhodes北部的居民不需要再走一大段路走到本区的购物中心,直接过桥到对面购物,节省了不少时间。

目前在2020年底Rhodes新项目 Rhodes Central 会落幕,到时候 Rhodes又多了一个购物中心。实际上目前Rhodes还在做一个码头,到时候大家除了坐火车还可以坐船去上班。

在过去,现在和将来, Rhodes会一直有基建项目完成,而且Rhodes不但人口密度一直是澳洲排名靠前,居民受教育程度还高居榜首。

说了这么多,投资Rhodes的回报如何呢?

The pinnacle 是2012年大卖的楼花项目,不但是大开发商Mirvac的作品,而且位置优越,就在商场旁边。

我们先看一房的回报

两房的回报

看了大楼过去的销售记录,基本和这些差不多,不但没有7-10年翻一倍,而且每年平均复利回报也就在3%左右,基本和通货膨胀一致。

功夫说白了就两个字,一横一竖,赢的站着,输的躺着。不谈武术的杀伤力和实用性,去谈什么武德,养生,阴阳,玄学,这就是纯属耍流氓。房产投资的原理和功夫是一样的,房价翻倍,就说明你走对了

如果房价的涨幅没有符合市场及格线,那只说明一件事,你的逻辑是错的。其实答案很简单,Rhodes 有基建,有人口流入,但是也有无限的供给。你看NSW的规划局准备在Rhodes继续盖4200套住宅。区域所有的需求都被供给所满足,基建并没有改变这个供需平衡。

第二种基建我称之为心理基建,这种基建确实给当地带来了帮助,但实际效果原没有大家想的那么大。

我举了两个例子,一个是西北的铁路。

西北铁路对西北一带Kellyville这样的区人气提升是非常大的,在铁路正式开通时,咨询西北房产的华人一下子就多了起来。

但这种幸福感只存在心理上,而不是实际上,因为当地的公交网络已经很发达,而火车目前还不是直达市区。我给大家截图的谷歌地图显示,坐火车到Chatswood然后倒车去市区和在当地坐公交车的时间几乎是一样的。

很多人从来不坐火车,但是只要当地有火车站就会觉得这里和城市连为一体,没有那么村了。这更多是一种心理安慰。

第二个我要说的是东区的轻轨

东区的轻轨项目是本地人万众瞩目的一个基建,众所周知悉尼的东区人口密度大,车流又密集,但却没有火车站来疏导上班的交通,。不少人期待这个轻轨能代替火车的职能,减轻道路的交通负担。

实际效果却大跌眼镜,不但比同路线的公交慢15分钟,8公里轻轨所花的时间要比45公里外从Blacktown 坐火车还要久。

两个基建为当地带来了人气和知名度,但实际效果差强人意,并且因为基建的缘故,当地会有更多的公寓楼被规划出来,近一步打破当地的供需平衡。

第三种基建,我称之为刚需的基建,这个是当地人翘首以盼的工程。

北海滩有山,有水,有高素质的人群,但最让人诟病的一点就是当地的交通,正所谓自古华山一条路,北海滩的人如果想来市区基本上都要通过Spit大桥,那个拥堵可想而知。

B-line对于当地莫过于火车的存在,原因是B-line只会停留9站地,而且有自己专属的公共汽车道,这使得正常交通出行时间缩短了10%。

另外政府已经计划修建一条隧道(beach Link),这样北海滩来市区的时间会更加缩短。

我们看基建投资房产有一个重要原则,那就是基建对于当地是锦上添花,而不是雪中送炭。这就好像娶老婆一样,我们希望自己的妻子是贤内助,但我们不能指望我们自己的命运靠老婆来翻转。同理,我们投资的区域要没基建也很好,有基建会更好,而不是基建不上马,这个区就毫无价值了。

后续:

我在群里陆续看到有人发言说,Beach Link对北海滩没啥帮助,对北海滩那些偏远区域如Mona vale,Avalon beach帮助更大一些。

其实看到这些留言我很无语,华人买房屡次被骗的原因在于,明明自己不是很懂,但却很坚持,这点我是非常无奈的。

如果您真的去过Warriewood和Mona Vale 一带,并和当地的租客一对一交流过,你会发现因为Spit大桥的拥堵,当地人开车去市区上班走的是这条路线。

当你没去当地实际调研,总是用些想当然,终非所以然的理论去投资时,被忽悠也就是必然的,基建拉动房价不就是最好的例子吗?

感谢您的阅读,我是万邦君。

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最新评论(1)
TMPM 1个月前 回复
你用2012年比2019年是没有可比性的,在房产周期,2019和2019都是周期低谷时期。2012年买入是没有错的,2016-2017高点出售rhodes水景两房都在$1.2m,周期低谷和疫情期应买入,不应抛售,房产获利单说基建太不客观了,资本国家,周期才是王道


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