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中国楼市突然收紧再传信号,房地产暴富疯狂模式终结(组图)

1个月前 来源: 多维新闻 原文链接 评论8条

近几个月来,中国主管部门对房地产融资环节的监管正在迅速升级。分析表示,楼市政策或再次收紧。

中国以往依靠房地产投资促进经济增长的模式不能为继。(Reuters)
中国以往依靠房地产投资促进经济增长的模式不能为继。(Reuters)

中国媒体《21世纪经济报道》9月1日报道,6月24日,中国银保监会发文强调“严控违规资金流入房地产市场”。7月24日,房地产工作座谈会召开,首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。8月20日,中国央行和中国住建部召开重点房企座谈会,研究落实房地产金融审慎管理。

其中,对房地产融资的管理,主要是以“三条红线”为标准,具体为:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,然后实施差异化债务规模管理。

作为一个资金密集型行业,长期以来,房地产企业习惯了举债发展。在行业的“黄金时代”,通过阶段性的高负债来实现高增长的案例,始终存在。但与此同时,高负债也拖垮了一些房企的资金链,同时对金融安全构成威胁。

近年来,随着房住不炒的理念深入人心,房地产迅速向居住属性回归,对负债的管理也逐渐收紧。尽管房企已在有意识地强化资金安全,但政策的收紧力度,显然超过了预期,而且从各方面来看,这都不是一个短期行为,而是常态化手段。

房地产融资政策的收紧看似十分突然,但实际上,近些年的楼市调控基调一直是“去杠杆”。

2016年年底的中共中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。此后,中国监管部门陆续出台了多轮政策,地方政府也纷纷发文调控。到2019年,房地产长效机制逐渐落地试点,意味着这一轮楼市调控进入常态化阶段。

在这期间,针对需求端的去杠杆政策最为引人注目。各级监管部门在延续了以往的限购、限贷等措施外,还首次推出“限售”措施,通过对房屋持有年限的规定,遏制短期内进行低买高卖的炒房行为。

中国楼市收紧信号体现在对房地产企业发展模式有很大影响,或将引发巨变。

根据中国国家统计局的数据,房地产企业的到位资金中,有近一半来自于销售(定金及预收款、个人按揭贷款),其余来自融资。因此,无论在需求端还是融资端,去杠杆政策都会产生不小的影响。

上海某大型房企相关负责人表示,近些年,对销售端的杠杆管控是越来越严的。以预售条件的变化为例,“最早的时候,拿完地,再有个规划设计图,就可以卖了;到后面,要求项目必须要开建,但只要地上和地下的层数达到‘正负零’即可。”

他说,这一政策此后演变为,除了要求建设进度外,还对资金投入的比例有所规定。到近两年,一些城市提出了楼盘必须封顶的硬性要求。而且按照规定,定金和预收款必须进入专门的监管账户,并被限定用于项目开发和建设。

“靠一个项目的定金和预收款,支撑一个或多个项目的滚动开发,那个时代早就过去了。”他说。

就整个行业而言,国泰君安认为,本轮政策收紧对行业整体影响不大,因为“行业整体偿债能力较为稳健”,实质风险可控。前述上海房企人士表示,“时代在变化”,通过高负债进行扩张的时代已经成为历史。

关键词: 房地产楼市炒房
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最新评论(8)
欢乐常在 1个月前 回复
中国大部分财政收入来自房地产。
Mr Yu 1个月前 回复
中国房地产市值可以买下整个地球🌍、世上最棒的诺貝尔经济学者都“无言以对”😂😂😂
rayyo 1个月前
一九八九年十二月二十九日,日经指数涨到历史最高点的三八八八五.四七。所有人都认为这份繁荣会持续下去,所有人都认为日本已经超越美国成为全世界最富裕的国家。 一些日本和世界的经济学家纷纷说,传统经济理论对日本不适用,日本正在创造「新的经济规律」。 那时候日本商人极为阔绰,到哪儿都像阔佬逛菜市场一样。 于是,日本人买了美国金融帝国的象征 洛克菲勒大厦,买了美国电影的象征 哥伦比亚电影公司,买了加拿大的森林、澳洲铁矿、香港最贵的房子,日本女人买了七○%法国生产的LV手袋,日本男人成群结队飞去泰国打高尔夫……。 那时的日本消费如此,房地产更是不可一世,一个东京市的地价就可以买一个半美国。 签订完广岛协议的一九八六年,东京平均房价直接暴涨一二○%,从一九八五年底到一九九○年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了二○○%。一九九○年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的一.五万倍。 一九九一年,日本房价泡沫走到了鼎盛时期。当时的东京,平均达到二七二万日圆每平方公尺(每坪二四二万),而东京市区更是高达一四五○万每平公尺(每坪一二九一万)。据推算,在当时,光是东京都二十三个区的地价,就能把整个美国都给买下来,当时日本人在海外大肆收购房地产,甚至还喊出了「We buy America」这样的口号,可见当时日本是多么的意气风发。 到后来,大家都买不起房了,达到了无力承受的地步。于是民众开始抗议,希望政府提高利率,以房产税压制房价。 房产税+升息 戳破了泡沫 另外,日本政府也意识到了问题的严重性,一九九一年,日本加征房产税,房价一泻千里,造成历史上最大的房地产泡沫之一。 东京平均房价已经从一九九一年的二七二万元每平米(当时一个日本中产阶级家庭年收入为五百万日圆,相当于买一个三十坪的房子,需要一家人不吃不喝五十四年),跌到了六十一万元每平米。即使到了二○一七年的东京平均房价也只有九十四万每平米,只有高峰时期的三分之一。 随后日本陷入「失落的二十年」 ,失落情绪遍及整个日本。二十年来,日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到六五%。随着房价暴跌,国民财富更持续缩水,损失高达一千五百万亿日圆,相当于日本三年的GDP总和。日本经济更是委靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有○.七五%。这是所有日本人都难以磨灭的记忆。 =====)这些套路希望不会发生在我们国家上
木子-小六 1个月前 回复
有人大胆预测:未来可能要淘汰掉2/3的房企,你怎么认为?
TWWOOO 1个月前 回复
几年后房子不用买,你想住哪住哪,太多了
MJJ_Mpp 1个月前 回复
淘汰百分之九十和房价没关系


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