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悉尼

二线城市短租回报完胜一线城市,2年内现金回本不是问题

2020-09-23 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

今年以来,短租市场因为疫情和锁国原因,格局发生了翻天覆地的变化。

一线城市中心区域的大量短租房源入住率直线下降,许多房东被迫把短租改为长租。

许多专业短租投资者,即长租他人房产再短租出去的运营商,只好选择终止长租约,关掉在一线城市的业务。

然而,从今年年初到现在,短租市场里出现的新现象,是二线城市短租市场的异军突起。

入住率除了在新冠疫情刚刚开始的两个月受到很大的打击,但从5月份以后,又恢复正常了。

主要原因是:…

大城市到二线城市出差工作的人,因为疫情原因,更倾向于住短租独立房,而不是人员更加密集的旅馆

一线城市居民无法出国旅游,只好往本州内陆带旅游资源的二线城市走

二线城市的房价本来就比一线城市低很多,但它们的租金水平则不一定按比例低很多,导致二线城市长租租金回报率普遍高于一线城市。

在此基础上,投资者不选择做长租,而是添置家具和电器,做短租,从而进一步地提升租金收入,大多数情况下可以实现收入翻倍。

如果投资者按照90%贷款比例购买40万以内的二线城市房子,选择有游客、处于主干道途径之处、有基建工程(意味着有外来工程人员)、旅馆多、短租房供应少的城市,是有可能在2年内收回现金成本的。我们来看一个例子。

物业类型:独立房

价格:$250,000

首付:$25,000

其他购房开支:$6,448

像这样的房子,如果长租,大概有每周$350的租金,即全年大概$18,200,房客自己携带家具电器入住,房客自己支付水电网等开销。

不过,由于该地区有外来人员从事短期工程项目,一般周一到周五需要住宿,而外地游客则喜欢在周末来游玩,因此,该物业改做短租更合适。

添置家具、电器、床上用品、浴室用品、厨房用品等,含相关的人工费用,投入大约$8,000。

采用短租方案,再扣除市政厅费、保险费、管理费等其他无论是短租还是长租都有的开销项目后,每年结余$21,715。

我们再回过头来看现金支出,首付、购房相关开支、添置家具等物品,总共现金开销加起来,共$39,448。

也意味着,采用短租方案,这个物业纯赚的现金流,足以在2年内把投资者先前的现金投入部分全部收回,之后的持续运营下去就是100%纯赚。

我经常鼓励我的学生和客户,要努力实现无限大的投资回报率,即要达到这样的效果:

✔先前投入现金全部收回来了

✔物业仍在手上

✔长期持有物业有持续正现金流

达到以上3点,这项投资就称为投资回报率无限大,因为投入的现金部分为零,分母为零,结果无限大。

要成功地运营一个短租物业,我认为以下条件是必备的:

清洁团队——负责任的清洁工帮你在退房当天中午把房子打扫干净,更换床单浴巾等物品,把脏的床单浴巾拿到洗衣店去清洗

预订平台——目前,airbnb能给你带来很多的流量,但是还有其他网站,你也不要放过,例如booking.com,expedia等。

你还需要确保每个平台之间的日历得到及时的自动同步,这样才可以避免同一个日期有不同的客人在不同的平台订同一房源。

沟通系统——客人预定了、入住前、入住中、退房,不同阶段,有不同的信息需要发送给他们。如果全靠房东或者管理中介手动发送,那就太费时间了。

设置一个电脑系统自动发送信息,则可以减轻工作负担,客人也能够准时获得相应信息,特别是自住入住信息,他们需要密码才能开锁。

此外,你还需要注意的,是二线城市几乎没有短租中介,这类中介公司集中在一线城市,因此,你需要做一个决定,二选一

➣ 自己管理。

虽然整个预订、入住、退租流程可以设置一个信息系统自动发送信息给客人,但如果客人有一些特殊疑问,你还是要手动回应的。

➣ 委托他人管理。

这个人可以是你信任的当地清洁工,也可以是单独付工资请的当地其他管理人员,还可以是远程短租管理人员。

我相信,随着短租市场在更广泛的地区逐步扩张,会有更多相关配套的服务应运而生,更多的短租管理中介也会开始抢占市场。

我们拭目以待吧!

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