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恒大辟谣了,这件事情绝不简单(组图)

1个月前 来源: 旺角黄汉城 原文链接 评论7条

恒大“辟谣”了。今天早些时候,一份《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网上迅速疯传。

这份报告描述出了一种恒大向广东省“诉苦”的画面。

由于内容太过耸动,也不知真假,我就不贴出报告了。感兴趣的朋友可以自己找来看看。恒大对此是打死都不承认的。

“有关我公司重组情况的谣言,相关文件和截图凭空捏造,纯属诽谤……我公司已向公安机关报案……”耐人寻味的背后,还是耐人寻味。

这事情,绝不简单。

01

9月17日,全国第一大房企恒大提前偿还了15.65亿美元(约合106亿人民币)的外债。公告表示,此举是为降低债务水平和融资成本。

如此急迫提前偿还,或与房地产融资监管“三条红线”有关。上个月,住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会,给重点房企划定了“三条红线”:

房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。

一句话,就是负债水平过高的房企不能再加杠杆,一旦“过线”就不能增加或需严控有息负债规模。今年上半年房企半年报数据显示,恒大、融创、绿地“三条红线”全踩;中南、世贸“踩线”

2条;保利、万科、招商蛇口、中梁“踩线”1条。

看到这里,你应该就不难理解,为什么今年恒大会高调推出两次楼盘打折促销活动了吧。一切,都是为了提(ti)升(qian)业(huan)绩(zhai)。恒大不容易啊。

02

2016年是房地产的好日子。恒大地产想要借壳上市回A股,寻觅了一圈,最后看中四家公司,深深房 、嘉凯城、廊坊发展和梅雁吉祥。当然,真正的底牌是深深房。这个应该很好理解,恒大地产制定了将总部迁往深圳的计划,未来跟深圳就是站在同一条船上了。而且深深房又是国企,涉及这么大的资产重组项目,这么敏感的行业(房地产),背靠一家国企,就不是一个人在战斗了嘛。

2016年10月3日,恒大地产跟深深房签署了《关于重组上市的合作协议》,约定深深房发行A股股份来购买恒大地产100%股权,而恒大拿了深深房的股份,也就成了深深房的控股股东。这个事情谋划了很久,但是四年过去了,都还在镜中水月。因为它涉及到监管的一条“红线”,就是政策上不允许房地产公司在内地上市。恒大“挣扎”了一段时间,用起了另外一种融资方式——引入战略投资者。

大家还记得吧,16年前后,是大放水后房地产狂飙突进最疯狂的日子。一二线涨到人人自危,无心工作,三四线小地方也跟着狂涨一倍。恒大的套路就是下沉到小县城,用高周转的方式赚上一波。在那个黄金时代,傻子都知道加杠杆的好处。所有人都认为,赌明天一定会有未来。在这样的氛围下,2017年恒大地产引入了1300亿元的战略投资。

据时代财经整理,首轮8家:中信聚恒(50亿)、广田投资(50亿)、广东唯美(50亿)、中融鼎兴(30亿)、华建(30亿)、美投(30亿)、睿灿投资(30亿)、山东高速公司(30亿)。第二轮13家:深业集团有限公司(55亿)、宝信投资(50亿)、华达置业(50亿)、麒翔投资(50亿)、键诚投资(35亿)、睿灿投资(35亿)、鸿达投资(30亿)、宇民投资(20亿)、金橙宏源(20亿)、嘉寓(20亿)、深圳中意(10亿)、豪仁物业(10亿)、永合金丰(10亿)。第三轮6家:山东高速集团(200亿)、苏宁电器集团(200亿)、深圳正威(50亿)、嘉寓(50亿)、广州逸合(50亿)、四川鼎祥(50亿)。

短短一年时间,恒大地产就完成了史上最大规模股权融资,1300亿元到账后,恒大地产估值飙升至4252亿元,一度超过万科A总市值。真不愧是中国第一、世界五百强的房企。区区一条爱马仕皮带算得了什么。但是有句话怎么说来着,借来的钱,含着泪也要还完啊。如果恒大地产能够成功借壳上市,这27家投资者就能一道升天,日日会所。可惜啊,恒大地产迟迟迈不出这一步。

03

恒大当年敢签下对赌协议,想必不是贸贸然的决定,而是对自己借壳上市很有信心。后来不知道什么原因,恒大地产还是没有闯关成功。可能很多人会问了,这条“不允许房企上市的红线”到底是什么来头?说起来,这个政策最早可以

追溯到1993年。“当时的情况是经济过热中出现房地产热,土地批租、楼堂馆所建设在各地泛滥”。为了防止经济过热,上头出了这么一个政策。

后来,它就成为了资本市场上的一个行规,贯穿至今。

当然,不是说完完全全就没有机会,而是这条道路充满了艰难险阻,比其他行业的难度高出太多。可以说,房企的上市之路是非常受歧视的。

一方面被视为地方上的经济支柱,一方面又畏之如虎。不给房企开闸,可能是基于以下几个理由:第一中国是一个政府主导性经济体。国家习惯于宏观调控,经济热的时候踩刹车,经济冷就的时候加加油。如果房企在经济上行的时候拼命加杠杆,很可能会在说来就来的政策调控下,摔得遍体鳞伤,成为社会系统性风险的最脆弱的那个板块。

第二房地产的风险系数甚高。91年日本房地产泡沫崩盘,93年海南楼市大溃败,历史上的经济大衰败,往往都发生在房地产领域。这个行业特别的重资产,借由土地抵押便可以从金融机构套出贷款,拿了钱去买一块新的土地,之后又可以再抵押融资,不断的开发下去。试问哪个行业有这样的资本炼金术?

所以,房企的资产负债率天然就容易冲高,一旦现金流断裂传染性不堪设想。第三,房地产是国内被骂的最多的行业。……所以,房企在资本市场上的待遇,就有点像那种不符合产业升级方向、需要被淘汰掉的污染性产业,很难在股市上分得一杯羹。

04

关于房地产,政府有无数种调控手法。不过在我看来,有关部门的调控充满了很多自相矛盾、相互冲突的手段,导致最后的效果大打折扣。

大家想过没有,为什么过去很长一段时间内,越是调控,房价涨得越猛呢?有一个很大的原因,就是里头有部分调控政策的作用,根本就不是抑制房价,而是会推动房价上涨。比如说,“收紧房企融资渠道”这一条。这是普通民众特别喜闻乐见的事情,因为他们觉得,全天下最坏的人就是开发商了,不能让他们的日子太舒服。那就断了房企的粮吧!

听起来很解气,实际上完全是违背经济学原理的。诸位想过没有,让一件东西价格下跌,难道不应该是加大供应,压缩需求,让特别紧张的供需关系趋向于平衡吗?所以,你打击房企是几个意思啊?人家没有钱去拿地,无法狂飙突进的去建房子,怎么向市场加大供应呢?

有关部门真正应该做的事情,其实是拼命卖地,然后鼓励房企们都来开发,并且在这个过程中严防开发商囤地、捂盘、惜售,让他们尽快盖好房子扔到市场上去,实行天量供应。大家一看,好家伙,房子比老家的韭菜还多,就不会有抢房的着急心态。再配合限购限贷等手段,整个市场预期就能降下来。

整个链条是非常简单的。关键点在于想要加大房子供应,地方政府就必须扩大土地供应计划,这样地价可能就会阴跌,动了某些人的奶酪。真的调控难点在哪,明眼人都知道。有些人就是揣着明白装糊涂。个中滋味,大家自己品品把。

05

明斯基时刻的警报,到现在都还没有解除。经过三轮大放水,深圳,上海、北京的房价通通进入全球最贵十个城市行列,比纽约巴黎洛杉矶这些世界顶级城市都要高。

在这个六亿人月收入不足一千的国度里,一个芯片、一台光刻机都造不出来的城市,凭什么房价这么贵?用脚指头想都知道,动不动就十几二十万/平方米的房价里头,肯定是有泡沫。

中国的工业体系处于外循环,但是房地产是内循环的。我们严防外国人投资地产,对国外热钱严防死守。这点跟纽约特别不同。

但是你看到了没有,属于60亿人的纽约均价也才64万美元/套,属于14亿人的上海凭什么要90万美元/套?


(数据来源:CBRE世邦魏理仕)

今天,在中美脱钩这种百年未有之大变局下,中国更加担心泡沫的破裂。与全球科技最发达,金融最强大的国家为敌,实在是充满了风险。像2014年俄罗斯吞并克里米亚,引发美国对俄罗斯制裁,仅当年就有1515亿美元(约合1万亿元人民币)撤出该国市场,导致股市大跌,卢布贬值,人民生活一片哀鸿遍野。

两个国家到底会不会擦枪走火,谁也不知道。唯一能够确定的是,绝对不能让泡沫吹得更大了。否则一旦真的遭遇惊涛骇浪,今天的泡沫有多大,明天的肉体就会有痛。

虽然说中国设置了金融防火墙,我们的资本账户并不没有完全开放,有非常强大的隔离调控能力,但是如果真的擦枪走火了,能架得住市场蚂蚁搬家吗?

这些,就是今天房地产必然要被死死摁住的原因。史上最严调控至今已有三年多了,这是我有生以来见过最久的调控期。但是在肉眼可见的未来,它还远未到结束的时候。

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最新评论(7)
Alaska 1个月前 回复
属于60亿人的纽约均价也才64万美元/套,属于14亿人的上海凭什么要90万美元/套?一一一一 老美的房子在2011年跌到底,那会真是白菜价🥬,后来又逐渐翻倍涨起来了。上海嘛,今年还有人在静安区花150万买到30平30年的老破小,郊县楼盘次新的也不到90万美元一套
Mr Yu 1个月前 回复
真真假假假假真真
软PAPA心太软 1个月前 回复
从目前态势来看,还要摁住五年
舌尖上的程序员 1个月前 回复
房子这种东西天量供应的问题在于不能做到同质化,区位因素非常重要
周黑黑在减肥ing 1个月前 回复
房地产公司在境外上市不是更有利于境外资金进入境内房地产市场吗


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