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悉尼

房产不是房地产(组图)

2020-11-03 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论1条

买房不是为了自住,就是为了投资。

从自住的角度来说,如何买到心仪的物业,什么是又好房子,这个是一门艺术。每个人对好房子的定义各不相同,有的人要空间,有的人要水景,有的人要周遭环境的氛围。在有限的预算内,到底是装B还是实用,是每个人的犹豫所在。

如果我们谈的是投资,那么房地产投资就是一门科学,可以被证伪的一件事。这里谈的就不是情怀,格调,理想,人生,你的心情如何如何,而是冷冰冰的数据。就好象法庭上,律师对法官的案件陈述,不管多么声情并茂,到底还是没有证据重要。

既然是房地产是一门科学,就一定有内在的规律,并按照这个规律持续运作。

那房产投资的规律是什么呢?

那就是房产不是房地产,房和地是两码事。

今天我们来说说两者的区别。无论是生意还是投资,想要彻底搞懂。第一要自上而下摸清整个产业链。像房地产,从拿地,开发,销售到后续管理,你都要了解,你需要知道你在整个食物链上扮演的是什么角色,你最终赚的是谁的钱。

第二是横向做比较。万邦君购买了南非,德国,美国,香港,台湾,中国大陆等地的房产书籍和学习资料,为的就是通过不同的市场,来观察房地产在不同经济政策和环境下的表现。

因为别人的昨天,可能就是你的今天甚至未来。

香港的楼价世界第一,某段时间涨幅也名列全球排行榜,在这样一个三句话离不开房地产的城市里,我相信当地投资人有很多经验和知识我们可以借鉴。

我买了当地投资人一本新书《智取笋盘》,谈的就是如何选地段。

在翻阅了整本书后,我发现整个大中华地区,无论是大陆还是港澳台,怎么买房其实内容是一样的,可以分总结为三点:一看周围配套,二看政府规划,三看当地产业升级。作为一位在澳洲投资人我对这三点常识是有些困惑的。

就拿悉尼来说,很多大地house,既没规划,也无配套,出门就必须开车,产业升级更无从谈起,好工作一直就集中市区CBD,但是无论是人们口中的好区还是坏区,澳洲house的升值其实一直是有保障的,区别无非是涨多涨少,从长线看都能保障稳定增幅超过通货膨胀,保持财富价值。

难道亚洲的东西到了澳洲就不灵了?

后来我突然明白了国内和港台是房产市场或者说是楼市,而澳洲的house是房地产市场。房产和房地产一字之差,但差距就是天壤之别。

大城市里的地-----代表了不可再生,可开发,最不受限制的产权,这些都是房所不具备的,所以在西方地天生就具备供需矛盾,成熟地段的house供给只会随着城市建设大潮被拆除,而越来越少,而人口多的家庭因为对空间的渴望,反而越来越大。

这种供需矛盾在悉尼只会越来越大,因为房和地两者互不越界,普通公寓最大就是到三房,而普通house都是从三房起一直到5-6房,所以想要空间的家庭,没有太多选择。

在亚洲所有的house几乎都在城市边缘地带,和城市资源无缘,而且亚洲公寓选择多样,四房,五房都有,满足各式家庭。

亚洲有的是楼市,而悉尼算是澳洲唯一有较成熟的楼市市场。

亚洲没有的是给普通人的“地”产市场,这一项是资源是完全被开发商所垄断的。

一个地区有没有楼市不是以盖没盖公寓,或盖了多少公寓来看。

而是当地人口使用公共交通出行的比例,比例越高则公寓价值越高。

楼市真正成熟的市场比例一定要超过40%这个分界线。(国外多了水景这个极大的变量因素)

亚洲楼市的板块选择三项—看配套,看规划,看产业升级,其实可以归纳为一个字“人”。

这是悉尼一些人们心中不是那么好区域的房价,其中最远的penrith离市区有50多公里,而最近的Lakemba离市区只有17公里。

这些区域目前的价格呈扁平化,彼此之间也最多就是百分之十几的差价。

为什么房价差异不大呢?

因为住的人收入其实都差不多,房价是靠人撑出来的。

一个区域的楼盘能不能大涨,不是看人口,不是看通胀,首先是供给。

哪怕你有良好的基本面,过大的供给也会毁了你。

这其实是楼市的关键,而这点“地”产市场不一样,市区内的地无法再生(除非市区外的的House land)。

我们可以看一下国内沈阳的例子。在过去的17年沈阳的房价平均涨幅在3.5倍左右,而这也是国内城市平均涨幅。

2001年,各个城市的房价起点都差不多。

如果你买了北上深,涨幅可以到15倍以上,如果你买了二线省会城市,涨幅也可以到7倍左右。

为什么沈阳涨的这么慢?要知道虽然东北人口流出,但沈阳的常驻人口在这个十几年来增加了一百多万人。

其实这一切都出在供应量上,沈阳的库存在全国属一属二,光新开发的沈北新区就有两个新加坡的面积。

哪怕你的区域没有供给,周围区域的供给也会对你产生吸血效应。

在城市化结束的西方,这种效果更明显。

一个区域的楼市想要大涨除了,除了不能有无限供给外,还有一点就要彻底改变当地的人口结构。

改变人口结构就是让当地有更多需求远远产生供给。

就像Lakemba 虽然离市区17公里,但当地低收入人士多,你离市区17公里,对他们也没有意义,平时上班也不去市区,要不拿社会福利,要不去工厂。

如何能改变当地人口结构呢?

其实就是刚才亚洲楼市的三点:配套,基建,和产业升级。

一个区域如果有优质配套(好学校,商场和大型火车站),这样区域会持续吸引人来此居住,同时也会对当地居民有粘性。

这样的区域在亚洲普遍是在CBD附近,这些区域是开发商最早开发的地方,当地没有地可建。

这样区域既没有供给,还有资源,长期升值是必然现象,这也是为什么国内的人说,买房一定要买市中心,其实这背后的原因没人说清楚,就是存在供需矛盾。

如果自身没有优质配套就要靠政府大型基建。

如香港的屯门,历年来楼市总是跑输大市,因为地处偏僻,交通实在不便,自从2003年地铁建成了后,大幅改变了当地的格局,成了最热门的置业地点之一。

而产业升级则代表当地居民的收入结构改变,如以前是工业区,现在转型为白领商业区,这对当地也是极大的冲击,如香港的九龙东。如今九龙近10年涨幅跑赢港岛。

其实北上广深盖的楼也不少,但是人家垄断资源,你想进入一些行业就必须到这个城市来,造成了需求远远大过供给。

总结:

公寓楼盘因为产品结构单一,加上可以持续供给,所以没有土地那种天然的供需矛盾,供不应求。所以楼市想跑赢大市就需要需求远远大过供给。

有前途的楼盘区域分为两种,一种是当地有优质配套,却很少有供给,能持续吸引和维持优质人口。如悉尼的bondi beach。这种就是看配套的路线。

另一种是当地政府有大量的政府基建,周围还有很多高新白领工作机会,产业开始升级,这种模式彻底改变了当地的人口结构,吸引了新的人来到了这个地方。这种方式等于说为这个区域创造了新的需求,如悉尼的Redfern。

大中华区因为城市化缘故,总有大量的人涌入城市,一个区域出现了改变,房价会立马体现出来。而澳洲没有那么大的增量,这些利好的消息还是要配合当地没有过大供给,Parramatta就是一个失败案例。

对于地产因为地的缘故上涨是必然的。对于楼市,你要问自己,当地是好区,好配套,还供给有限吗?如果不是,你问自己,当地的会发生一些事情,改变当地人口结构吗?

如果两者都不是,涨少涨的慢,是必然现象,跑不赢大市的。

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最新评论(1)
Jade100 1个月前 回复
这篇文章观点不全, 国内不能和澳洲比。 国内没有种族歧视,但是澳洲有。 中东,印度区域,哪怕再近city 价格也是升不起来的,无论是华人,还是白人,几乎都不想和他们住在一个区域,文化差别太大,犯罪率也高


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