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悉尼

私藏秘诀大公开,助你赢得房产拍卖丨创富实战

2020-11-04 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

在今天的文章里,我希望跟大家讲讲拍卖。

以拍卖竞价的方式销售房产,是常见的二手房产销售方式之一。

通常,如果售房中介预计一个房产受欢迎程度较高,则会建议业主选择拍卖,以利用买家求胜心切的心理来争取最高的成交价格。

很多买家对拍卖又爱又恨。

爱,是因为与普通的议价买房相比,拍卖的心理战时间较短,速战速决;恨,是因为害怕自己头脑一热出了高价,甚至超过预算,后悔也来不及了。

无疑,通过拍卖买到价钱合适的房产是一个技术活儿,这就是为什么越来越多的买家会请第三方代表自己出席竞拍现场。

在这篇文章里,我来结合自己的竞拍经验来谈谈如何在竞拍中获胜。

首先,你需要了解拍卖这种售房方式与通过中介与业主直接议价相比,有哪些特点:

● 拍卖物业的指导价格:在有些州,中介会透露指导价格,而在昆士兰州,相关法律规定,卖房中介不可以提供指导价格。

● 如果竞拍价格没有达到业主的预留价格,那么出价最高的买家有跟业主进行议价的优先权。

● 出价一旦超过业主的预留价格,房子则必须出售了,出价最高的竞拍者将成为最终买家。

● 拍卖一结束就需要签约并交纳订金。

● 拍卖一锤定音后,买家不能再提出任何附加条件。

竞拍整个过程看上去可能就一二十分钟,但是如果你要想买得精明,竞拍之前仍有大量的准备工作需要做,比如:

● 你需要对房产做全面分析,确认它是否符合自己的购买目的;

● 贷款已通过初审,确定你的最高预算金额;

● 相关的法律文件,比如销售合同,已经通过律师审核;

● 已经做过房屋与害虫检查报告;

● 准备好用于在现场交付的订金的支票;

● 如果你委托第三方代理你去竞拍,还需要提前签署好授权信。

在拍卖的当天,要做到两个“有数”:对物业实际值多少钱心里有数;对自己的预算心里有数。

有的人可能会觉得能否在竞拍在取胜完全取决于预算高低。事实上,竞拍中的竞拍人的精神面貌和整体表现起着极其关键的作用。

表现得当,就会买得精明,其实相当于省了钱。

最好站在哪里?

跟拍卖师站得越近越好。这样显示出你的自信,也有利于你观察到其他出价者的表情和小动作。

如下图,穿橘红色衣服那位女士所站的位置,我认为是最理想的。

我会选择跟拍卖师站在同一排或者稍微靠后,这样,我的视野里全部都是其他竞拍对手,一方面我能看到他们全部,另一方面也让他们全部人看到我志在必得的精神面貌。

这个位置还或多或少让其他竞拍者潜意识里产生一种错觉和疑惑,感觉我是不是跟拍卖师和销售中介是一伙的,怎么不站到买家人群里?

如果我记住拍卖师的名字,喊出价时还叫拍卖师的名字,其他竞拍者可能心理上就感觉更紧张,更崩溃了……同时,因为拍卖师在拍卖过程中会说很多话来影响竞拍者,而站在跟拍卖师同一排或者稍微靠后,我就可以更冷静地出价,把拍卖师激昂的论调当耳边风。

如何出价?

有些人等别人出价,要么是因为感到第一个出价的也可能是白出,要么可能是想捡个便宜货,怕喊高,亏了。

其实只要你的可行性分析做得充分,对房产的真实价格心里有数,第一个喊价反而让人感到你志在必得。

当自己的出价被别人超越了,要以强而有力的姿态,把你更高的出价亮出来。声音要有力量,举牌姿势要自信,把牌子举得高高的,不仅仅是给拍卖师看,还给你的竞争对手看。

试想一下,在拍卖现场,有个人表现出今天怎么都会买,看上去好像没有底价,看到这样的人你会有什么感觉?会不会感觉今天自己估计没戏了?还是会担心这个人会抬价过快,你要是穷追不舍地买下了,到头来会后悔,这买得不值?

所以气势高,有控制全局的感觉,这绝对是最佳的利器。

拍卖师往往会建议一个每次出价的上涨幅度,大多数人会遵守这个建议,看着价格逐渐往上走。

其实不妨试试不一样的上涨幅度,一旦其他人感觉到你难以预测,他们会开始害怕你的野心。

经验证明,如果拍卖师被出价的变化性弄糊涂了,那么你会更出众。

如何隐藏自己的底?

每个出价的人在拍卖现场上都有个“底”,即预设的最高出价。

拍卖师和销售中介会想尽办法逼你露底,特别是销售中介会来回奔跑于竞拍者之间,怂恿他们出更高的价格。

这时候,我喜欢把每一个即将要接近我的销售中介婉拒在我1米范围以外。

我会伸手掌示意让他们不要接近我,我跟他们说:

➢ Sorry, I need some space. (抱歉,我需要点空间)

➢ Sorry, I prefer not to be disturbed. (抱歉,我不想被打扰)

➢ Sorry, please leave me alone.(抱歉,请不要烦我)

➢ Sorry, I want to concentrate on the bidding.(抱歉,我想专注于竞价)

➢ Sorry, I prefer not to talk to you for the moment. (抱歉,我暂时不想跟你说话)

销售中介非常积极地尝试去影响竞拍者,这是他们的本职工作,无可厚非。

但是站在竞技场上的另一方,你需要一些策略来保护好自己的阵地。

你可能觉得不好意思。但是,你越不好意思,别人就越好意思;你越好意思,别人就越不好意思。心理博弈就是这样。你不需要动怒,不需要表现出任何情绪,只需要平静、微笑地拒绝交流和被影响。

而对于其他竞拍者来说,你要让他们感到你没底线,你买定了,这样的气势,往往让他们退怯,不再跟下去了。

如何做到呢?不妨在他们出价后,有速度、有力度、有气势、自信地喊出你更高的出价。不要让他们感觉到你紧张(哪怕你内心真的很紧张),不要让他们感觉到你已经接近你的预设最高出价了(哪怕你内心明知已经很接近了)。

虽然,理论上来说最后拼的是各个竞拍者的预设最高出价,但是拍卖场上的实际情况,我们要的效果,就是通过其他因素,让其他竞拍者自然而然地改变主意,让他们还没到预设最高价就放弃了。

好了,今天关于拍卖我就谈到这里。

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