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悉尼

买房财富自由的本质 (干货!)

2020-12-08 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论0条

财富自由这几个字我的耳朵快听出老茧了,只要和投资沾边的产品都会捆绑这个理念,还附带某沙滩海景椰子树的图片。这几个字如此美好,却又像天堂一般,听过的多,见过的少。向往的多,进去的少。

是时候有人把这个概念彻底讲透了。

投资能和财富自由捆绑在一起是因为,资产会产生收入,无论是股息还是租金,当你资产盘子足够大的时候,如果债务比例偏低,资产产生的收入可以抵消你的一切开支,在专家眼里你就财富自由了。

先有资产产生的被动收入,然后收入够大,所以不用上班了,也就财富自由了。

万邦君的观点是投资界的一切学说听听就好,想发财你得推翻重来再思考。

首先财富自由靠的不是物质而是心灵。圣经上有一句话是“你们要谨慎自守, 免去一切的贪心, 因为人的生命不在乎家道丰富”。当时我听了觉得耶稣好清高,没钱还咋快乐,这纯属屌丝自我安慰学。

后来我渐渐明白这话是真的。

想象一下如果你成功购买进了500万的房产,贷款也还清了,每个月可以拿到2万5千块的租金收入,这是不是很美好,多少人梦寐以求的过这样的日子,这样的生活一定很悠哉。

你不需要上班,每月2万5足可以让一个普通的家庭过上一个体面生活,但是如果你内心欲望开始膨胀,决定以后从每年旅游两次,变成一个月一次,从豪华经济舱变成必须搭乘头等舱。每三个月就要买一个爱马仕包包。同时决定贷款买了一辆跑车。

生活的要求和品质变了,你们瞬间就从财富自由,变成巨额负债。内心的欲望没有得到束缚,精神上没有追求和升华,很难财富自由,因为欲望是无止境的。

当一个人闲下来的时候,他/她没有一个美好的内在精神世界,他/她只会不停的折腾,在欲望的漩涡里打滚。物质无法满足物质,只会带来更多的物质要求,商业世界就是要诱惑你不断消费。

心灵富足和财富富足一样重要。没有心灵富足,别谈什么财富自由,钱永远不够花,欲望没止境,人得内外双修。

为什么老人家退休了,哪怕有稳定退休金还在那里瞎折腾,被那些卖p2p和保健品骗因为内心世界是空的,必须靠物质找存在感。

财富自由依赖的是被动收入,财富自由是结果,被动收入是手段。

关于被动收入大家总是在挖空心思想,该买什么资产,买多少,买在哪。却忽略被动收入的两个关键点。

被动收入的第一个关键点是,被动收入不是被动的,而是别人在帮你管,你出力少而已,就好像租房,你每月看着租金打进来,其实租房中介一直在忙前忙后。

靠谱的团队和靠谱的资产一样重要,我们买投资房的思维不应该只关注哪里的房子好租,涨的快,而是同时要想靠谱的租房经理长什么样,怎么能和他/她保持长期合作,如果离职谁能做替代的工作。

好的资产+好的资产管理(靠谱的团队)=被动收入

好的资产+坏的资产管理(不靠谱的团队)=每天浪费时间在资产管理上搞来搞去,消耗精力。

被动收入第二个关键点是,被动收入光被动还不够,因为收入不一定是长久的。我们打个比方,你在澳洲某个小镇上买了一个加油站,这个加油站租出去每年能给你15万的净利润。然后突然有一天,这个小镇附近又开了两个加油站,商家不续租了,哪怕租金减半也不行,因为竞争激烈,没什么钱赚。你去年还被动收入,今年就没有了。

再或者你在悉尼某区买了5套公寓,一直稳定收租,结果当地新楼盘不断在盖,盖好后都放出来出租,结果你原本一套公寓租600,现在只能租500甚至更低,你的被动收入大打折扣。

前面的案例是需求彻底消失,后面的案例是需求减弱。

被动收入的本质就是剥削,凭什么你不上班也有钱拿?很简单,你掌握了资产,按照马克思说法就是你掌握了生产工具,只要任何人从事经济活动就需要借用你的资产。如开厂需要工厂,开酒店需要酒店大楼,当你的资产门槛太高时,别人无法通过购买的方式来获得,只能通过租赁来获得,这种关系链让资产拥有者成了食利群体,从而有了被动收入。

被动收入可以维持多久和资产门槛成正比,门槛越低偷懒的日子越过不了几天。

你开一个奶茶店,原本收入不错,可是没等你椅子坐热,周围一下子又开了好几家。你生意好,每月收入哗啦啦的进账,你员工,你供货商出于人性追求美好的本能,人家也想开店复制你的成功,结果你生意不好了。

你在某区买了公寓,刚买的时候租金回报不错,房子也升值,结果当地新楼盘一个接一个放出来,户型比你好,朝向比棒,视野比你宽阔,一下子把你的长期租客吸引过去,你的租金和增值都大不比从前。

之前我们说,被动收入需要好团队,而我举这个两个例子是说,被动收入也需要好资产。

什么是好资产,好资产有高门槛,阻止了大部分人的进入,让你可以安稳做食利一族。而门槛就是稀缺性,稀缺性代表资源独享。

好资产=高门槛

高门槛=稀缺性

稀缺性=资源独享与垄断

我推崇的理念不是买很多套房,而是买几套精品房。

精品房=资源独享

悉尼有些地产公司一直在挖空心思创造理念,好给大家画大饼。如买10套就是成功人士,财富自由,房价一翻倍,你可以卖5套,留5套,然后就家业长青了。

这个还不够,后来我听说某公司又发明出了名门望族概念,什么如果你们家在悉尼或墨尔本有20-30套公寓房,一定会成为澳洲世世代代延续下去的名门望族。这就是普通人努力奋斗一生的目标,跟xx公司买20-30套房,然后你就能成为名门望族了。

目标很好,但是路径错了,权力,财富和影响力不是靠买房就能轻易获得的。有20-30套房子地产公司和销售比比皆是,他们是不是名门望族我不知道,我知道他在地产周期低估时会面临很大的风险。

地产界不能说的秘密是,“你需要买很多房”。

无论是澳洲当地的买家中介,还是我们华人主打新公寓的投资顾问,每个人的说辞都是你需要买很多房。澳洲本地买家中介告诉你去昆州,去南澳二三线的城市买那些大地house,正现金流,最好买上20套。华人投资顾问告诉你悉尼,墨尔本和布里斯本一直买买买,来20套公寓。大家都说一波大涨后,20套卖10套,然后就财富自由了。

我的理念是普通人投资房买三套就够了,我简称为123法则。

除非你买的房子都在一栋楼里,住宅地产最大的问题是很难规模化的。

打个比方,你如果开了餐馆,餐馆座位和服务员数量最多容纳100人,只要在100人范围内,你的客人越多,你的成本越低。

因为你场地和人员成本的费用是固定的,你客人来的越多,你收益越高,相对应的成本越低。唯一上去的成本是食物,但因为大规模采购食物,你也从零售价格拿到批发价格,你的利润率提高了。

为什么小镇的council 费用一点不比城市低,道理正式如此,成本已经固定在那里,没有更多人来分摊,只会越来越贵。

规模效应追求的是“随着盘子越来越大,可以做到事少钱多,所有问题集中处理的状态”。

买房很难有规模效应,因为房子越多贷款的瓶颈越大,还会有土地税越高的问题。你买了20套房,你的利润没有更高或翻倍,但你的事更多了,因为每一套房子都需要你花时间照料。

打个比方,你的租房经理联系你电表盒和热水器需要换,他们找的工人给的报价是7000. 你有两个选择,接受被宰或自己找人。如果你找人你还要找三家比价,问朋友,自己上网查一下资料,大概找哪些人,费用多少。

这不是时间问题,如果你主业很繁忙,你没有精力,你提不起神来,你觉得很累很烦。有很多套房的人,要不本身自己是地产行业的,运用本公司资源帮自己管理。要不全职管理投资房,如我认识一对老夫妻每周平均花25个小时自己管理名下的35套房产。

这还是只是管理问题。买入其实也很难,因为会遇到贷款的瓶颈,越往后越困难。

我曾研究过几个在澳洲和新西兰的投资者,他们都是买了十几套房子的投资人,但他们之所以能买这么多房子,是赶上了3-5年的窗口期,市场刚经过一波调整,租金高,贷款容易,房价开始往上涨。

简单来说就是看准趋势,然后满仓了。再有的就是中介,靠卖房子赚了很多钱,佣金都变成楼花首付。

无论哪种人,他们买完后往往把自己的故事当成成功案例来宣传,但普通人听到的时候,市场已经从高峰开始调整,贷款也难,租金也不高,你虽然羡慕,但结合目前市场情况你不知道怎么开始,因为逻辑告诉你现在再复制这种成功完全做不到,别的不说海外收入贷款都没有了。当时我在想,难道想要有被动收入,真的就要买那多套吗?

窗口期时的事靠的是时运和胆量,不具备复制性,这是我后来的感悟。

李小龙说沙袋不会还手,但我会。实战的情况是千变万化的,你根本无法选择你开始时的市场环境,如果您开始时间是2017年,您不也得要开始吗?天时地利人和是一种追求,遇不到该做什么不也得做什么吗?

所谓123法则就是买两套正现金流房产,更准确说是造出来的

第一套房:House后面加盖Granny Flat

第二套房:东区或下北公寓一套

第三套房:House 后面加盖Granny Flat

预计每套房子土地价值约40万。

买在大城市本身就是一件有门槛的事,所以房子全部在悉尼。

第一套老公名字,第二套两人联名,第三套老婆名字,每人名下约60万土地,完全避开地税。

价值为80万+110万+80万,贷款额为总价值270万的80%,约为216万,broker水平不差,无论是你打流水还是开公司很容易做到这个贷款。

很多人吹嘘自己买了16套房,贷款一千万,但是您能refinance吗?您能再续只还利息吗?你未来的路只有卖房一条,200多万贷款近可攻,退可守,完全可以refinance,为最佳。

普通人有能力投资始于30左右,结束于50岁,任何投资顾问定计划超过两个周期都是骗子和SB.

123目标是10年左右,卖掉下北或东区公寓,付清两套house,开始有被动收入。假设110万东区公寓翻倍到220万,减去88万贷款和杂费,加上会计师努努力,你手上大约能有个120万,两套house贷款160万,贷款还到40万。

如果house也翻一倍,320万价值,40万贷款连15%债务比例都不到,你的工资和租金打进去,预计3-4年还清。

还清后你可以当个有固定收入的普通人,或者有更有意思的方式继续投资下去,现在先不讲。

记住了,实现目标比制定宏伟目标但是半途而废强。3套最为合适,管理成本最低,管理效率最高。

这些信息是我对华人社会的回馈,更细节的选筹就不讲了,记住一点选筹就要确保自己的房子和地段享受独家资源,如最好的公校校区等。感谢您的阅读,我是万邦君。

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