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悉尼

澳洲置业101:如何快速把买房区域归类并作出判断

2020-12-21 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论1条

万邦金融的读者们,大家好。这次文章的更新着实有点晚,因为上周在昆州度假,刚回来。不过您也看到了,世事难料,如果我们上周没有动身去旅行,现在就没法出发了,从今天开始各州又对大悉尼的居民关闭边界了。快到年底了,我对大家的祝愿只能是Stay Home, Stay Safe。

众所周知我开了一个问答付费社群叫“万邦君谈房产”, 所用的一款Apps叫知识星球。

我身边不少朋友曾经很好奇的问我,你每天是不是要回答很多问题,都没有时间工作和学习?

我的回答是不会。因为我在解答疑问的同时,尽量是把底层逻辑传递给我的粉丝。

什么意思呢?

如果有人问你Toyota 和Honda 哪个车更奢侈一些,您会不会觉得很奇怪。因为两款汽车的品牌面向的都是普通工薪族,在价格上也差不多。如果隔一天又同一个人又问你, 福特和马自达哪个更豪华高端一些,您会不会崩溃?因为本质上来说,两款车和上面一样也是面对工薪族,你要比豪华高端,好歹也拿凌志,宝马等品牌来说事。

我想和大家表达意思的是,在买房选房这一块,很多人一直用不同的问题,问同样的事情,一旦他/她明白这件事的本质,也就是所谓的底层逻辑,他/她就不会再继续提问了。

例如有人曾问过我Olympic park, zetland 和 Rouse hill 哪的公寓比较好,你要是回答问题的本身你就输了,因为过两天,他/她还会问你, Wentworth point, Mascot 和Melrose park哪里更值得投资。

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你要和他/她,理清为什么他/她只知道这些区,悉尼别的区不知道,因为他/她的信息渠道只有华人自媒体和看中文广告,而这些区都是高密度楼花区域,房子一造一大片。房子多,买家少。中介拿了开发商的佣金自然要推这些区域的楼盘。所以你要学会问自己,当我在思考一个区是否值得投资和入手时,我先考虑清楚

1. 我目前知道的信息是不是只是从一个渠道得来的,而且还不是中立的第三方?

2. 到底是我觉得这些区值得投资,还是别人灌输给我的?

3. 这些区是不是有哪些共同点?

当你这么去思考时,你自然不会变成问了很多问题,其实都在问同一个问题的状况了。

前面这些都是开篇小菜,今天我们进入正式的主题区域归类我在前面说过,区域,买哪是被提及最多的话题,那么我们今天就来谈谈选区背后的底层逻辑。

澳洲所有的区可以归纳为两类—老区和新区。

老区故名思议就是存在了很久的区,50,60年前,甚至一百年前这些区域就存在甚至发展完毕,而新区就是最近几十年才有的区域。举几个例子,1997年以前墨尔本的dockland 是一个港口,港口附近的仓库是同性恋开舞会的聚集地。区域本身并不是住人的地方。

悉尼的Rhodes 前身是垃圾处理厂,最早期的时候这里还有钢铁厂,是一个名副其实的工业区,也不是住人的地。直到2000年初才开始计划,把这里打造成大型居民社区。

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相似案例说不完, Cherrybrook前身是一片树林和农场,1980s年时开始大规模开发建设。Liverpool 的cecil Hill 前身也是农场, 同一时间也是80年代,才开始开发建房,发展成一片社区。前段时间不断在推的Springfarm, 当地前身是集合了垃圾回收厂,变电站和酿酒厂,最近开始变成居民社区。

悉尼市区附近的Roseberry,Alexandria 一带就更不用说了, 到处都是warehouse厂房和进进出出的小卡车,还是能让你看到这个区域前身是什么。

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我之所以这么分是因为,新区一般不适合投资。

首先是新区有它本身无以匹敌的优点,这也是为什么我只能在投资上说,新区不太适合。

首先新区的房子最大的优点就是新,不需要装修,拎包入住,不像在老区买个旧房,还要花几周的时间操心装修的事,我们华人和印度三哥,一般都有“处房情节”,总觉得自己住的房子要不是全新的就吃亏了。

第二点新区规划比较好,街道都是有板有眼,宽窄一致,房子都是近十几年盖的,保养都不差,哪怕远但这种地方住起来也不丢面子。

很重要的一个细节是,老区可以看到各式各样的电线杆,一旦刮风下雨,树枝砸下来,这条街就要停电了。新区和国内一样,电线都埋在地下了,看不到的。

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第三点就是成本优势,也是销售最爱讲的一句话,悉尼哪还能60,70万买到全新的house,真是越买越少。

因为你在一个老区,想住新房就需要把旧房子推倒重建,所以你既支付了土地的钱,也支付了旧房子的钱,哪怕像blacktown这种平均房价60多万的区域,推倒一套旧房盖新房,总成本也在100万以上。

House land package 区域前身都是农地,没有建筑,土地分割后,按40,50万卖给你,你再按差不多价格盖房即可。

新区,尤其是house land区域,满足一部分人的刚需,说白了就是低预算,还可以买到"看起来不是那么差”的区。

我对新区不太感冒的地方,就在于一个“新”字,任何新的东西头几年贬值是最厉害的,就像你去买一台新车,可能只开3-4个月,再转手卖就要比出厂价少个15%-20%。新本身就是一种溢价。

第二就是基础设施问题。中国有句古话叫兵马未动,粮草先行,打仗以前后勤要跟上。新区的问题是,这配套不知道猴年马月才到。

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这不前段时间,墨尔本西区就上了新闻。开发商把这里描述跟天堂一样,大家都满怀期待,政府会在这里重金打造全新CBD,结果实际住进去,才发现停车位不足,火车班次不足等问题。类似的问题在悉尼也很常见,例如wentworth point房子都不知道盖了多少期了,人们千呼万盼的购物中心在这两年才刚竣工。

第三点是新区所建的地方,以前都不是住人的地方,所以有很多后续问题,举个例子几个月前悉尼的 Jordan spring East 出现了房屋塌陷的问题,因为当地房子都是建造在垃圾填埋场之上。

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再或者有些全新的公寓建在工业区,当地本身的环境本身就不适合居住,要不有噪音,要不因为前身是工厂,地下有毒物质等问题。

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“新”,有的时候只是一种障眼法。如果房价是一种投票的话,那悉尼最烂的区一定是Wilmot,这里40多万依然能买到house。

Rope crossing 这个新区和Wilmot只有一街,虽然是全新打造的社区,看起来光鲜亮丽,但这并没有改变一个事实,你的区在一个很烂的location, 最差的几个区都在你旁边。

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我写文章不是为了拉仇恨,我说了自住大家随意,但投资来说我肯定不会碰新区。

当然如果您是普通人,手里的钱只够买一套房,我劝你还是考虑投资,因为选好房是普通人唯一破阶的出路。我认为新区至少要经过30年以上的时间,才算老区。首先从会计的角度讲,一栋房子经过30年的历史,建筑的价值折旧完毕,我们再去买这些房子,支付的大部分是土地的价值。

而且经过30年的时间,区域的问题会充分暴露,并得到解决,时间会告诉你一切。区域的成熟经过很长的时间,一位住Carlingford公众号粉丝和我分享,以前读我文章才知道Carlingford在前身是农场,有一次他出门散步,发现了一片很大的地,owner在那片地里养牛和马。

将近一百年的发展时间,如今这里依然有过去岁月的痕迹。你说一个区要多久才能发展完毕呢?

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一个新区想要崛起必须有教育资源和交通资源两大扶持,目前悉尼最成功的两大新区就是Cherrybrook和 Pyrmont。

好了,花了这么大篇幅我们大概说清楚了老区和新区的区别。

所以当你在选择区域时,你要问自己,我现在考虑的区到底是新区还是老区,对我而言,新区我会直接跳过。如果是老区,还可以进行再次二分。

老区分两种,一种是暂时落脚的,一旦你赚了钱,或结了婚,或有了小孩,你会毫不犹豫的选择搬家。

这种感觉就像高中时男男女女之间谈的恋爱,大家在一起是荷尔蒙的催化,肉体情欲掺杂下的产物,并不是理智和三观上的选择,因为你的选择也不多。

这种区域的特点是房价的天花板都不会太高,像悉尼的blacktown,房价平均60多万近70万,但高端的房产也就90万出头。上下也就差了近50%。

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第二种区域是你可以待到死的区域。像之前我去five dock看房,当地的中介很自豪跟我说,他这大半生都在这个区,从出生,到结婚,有小孩,再到现在接近退休。这个区域有他需要的一切,餐馆,高尔夫球场,水景,渡轮(附近)和划船俱乐部。

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当然这种区域的价格天花板是非常高的,当地house中价位180万,但最贵的房子可以过500万以上。

大原则是土地和位置差不多的情况下,宁可在高天花板的终身区域买破房子,也不要在过渡区域买好房子,哪怕它修的跟宫殿一样如果你对当地地产不熟,选房时选区看到眼花缭乱,不知道哪好哪不好。

问自己两个问题,第一这是新区还是老区?

老区里这是房价天花板比较低的过渡区域,还是房价天花板比较高的终身居住区域?通过这种简单方式就一目了然了。

这些知识只是区域选择的第一步,在现实中每个人的首付和现金流承受能力各不同。在纸面上我们可以很轻松去谈哪个区好,哪个区不好。

哪个区涨得多,哪个区涨的少,但在实操上在资源和财力有限的情况下,大家要学会把宏伟的大目标切割成阶段性的小目标,让自己一步步逐渐往自己想要方向去靠拢。例如买不起自住,先从投资开始。

买不起高端区域,先从便宜的过渡区域开始,用资产去追资产。凡是一气呵成的都不是实战,饭都是要一口一口吃的。圣诞节快到了,祝愿大家节日快乐。

今年是不平静的一年。祈祷祝愿大家新的一年,可以忘记过去,重新得力,今年翻篇后可以谱写生命的新乐章。

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关键词: 买房房产房市
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Rebeccama 2020-12-21 回复
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