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悉尼

那些房地产红利股,还能投吗?

2021-02-10 来源: 澳财网 原文链接 评论0条

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随着去年四季度澳大利亚(主要是维多利亚州)新冠疫情得到有效控制,住房市场也随之迎来了复苏,出现量价齐升的盛况。

得益于第二轮疫情后大墨尔本地区拍卖活动的快速回暖,根据CoreLogic 去年4季度报告显示,全澳住房拍卖量为20,489套,较第3季度的14,216套房屋拍卖增涨了44%;同时,4季度全澳的清盘率水平也从去年3月的低点开始回升,首府城市的综合清盘率达到69.4%,为2020年表现最好的季度。

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伴随着拍卖数量提升的是住房价格的上涨。

根据CoreLogic 12月份的房屋价值指数结果显示,12月份全国住宅价值上升1.0%,是4月至9月的住宅价格下跌2.1%之后,连续第三个月同比增长。全澳主要首府城市和其他地区房价在12月和第4季度均呈现上涨趋势。

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众多利好使各大金融机构调高房价预期

疫情的有效控制、史上最低的官方利率和宽松货币政策是推动房价上涨的主要因素。除此之外,大量经济刺激政策实施,比如首次置业首付担保名额的大幅增加和银行“负责任贷款法”的事实松绑,以及过去一年家庭存款的大幅增加,也是推动房价上涨的潜在因素。因此,包括西太银行、联邦银行、汇丰银行和瑞银等在内的多家大型金融机构,纷纷上调了2021年的房价预测,普遍预测今年全澳房价有4-10%的上涨空间。

拍卖回暖,会促进地产股上涨吗?

在这个背景下,相信市场上准备进场的投资者不在少数。然而,考虑到直接投资一套房产有着资金需求高、税费高、投资期长、且流动性不佳的特点,对于很多投资者而言,在ASX中投资与住宅市场相关的公司股票似乎就成了一个不错的选择。

不过,目前在ASX上市的86只地产类股票大多以商业地产为主,并不能代表住宅市场的走势。

那么,有哪些股票是与住宅市场相关呢?

在与住宅地产相关的股票中,首先是诸如运营Realestate.com.au的REA Group Limited (ASX:REA) 和运营Domain.com.au的Domain Holdings Australia Limited (ASX:DHG)为主的地产交易平台。这两大网站相信有在澳洲买房经历的人一定不会陌生。

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Realestate.com.au为用户提供房屋价格、房屋租售、土地开发等一系列信息,在澳大利亚的房产网站中拥有最高人气。目前公司已经把业务拓展到美国、东南亚、印度和中国等多个国家和地区,并均在当地取得不错表现。

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相比之下,Domain.com.au的业务规模虽然没有Realestate.com.au那么广泛,但其业务却有独到之处,Domain在房产展示上不拘泥于文字照片,而是通过小视频的方式令买家全方位了解房产(类似中国房产APP贝壳找房的3D看房功能)。

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通过上图可以发现,随着疫情得到有效控制,两只股票也纷纷反弹并超过前期高点。不过参考澳洲科技指数的涨幅,不难发现,两只股票的上涨受到了科技板块整体的影响。毕竟单从业绩上来讲, 两家公司不但20财年的业绩出现下滑,21财年第一季度的业绩仍然同比萎缩,因此,目前的股价已经包括了未来房地产市场复苏的预期。

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从估值上来看,两家公司目前的相对估值也处于历史较高水平。不过,REA的相对估值明显高于DHG;虽然REA有龙头优势在,但考虑到DHG的业务更加专注于澳洲市场(REA的市场还包括美国、新西兰、印度、中国等),目前澳洲的房产市场对Domain的刺激更加明显,因此短期DHG可能更有优势。

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除了地产交易信息平台之外,房产中介公司股票也值得一看,毕竟房产市场出现好转一定会利好房产中介。目前ASX上市的此类公司只有一家,即McGrath Limited(ASX:MEA,见上图)。公司的主要业务包括房产中介和物业管理服务。目前公司拥有约30家自营门店和60多家特许加盟门店。

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不同于REA和DHG的上涨受益于科技指数的上涨,MEA的上涨主要归功于自身业务的良好表现。公司去年8月发布的全年财报显示,尽管COVID-19对房地产行业产生了影响,但Mc Grath却扭亏为盈,将前一年970万澳元的亏损变成了70万澳元的利润,主要得益于公司及时在疫情爆发数周内完成了数字化转型。

根据,公司最新的公告显示,其21财年上半年的EBITDA将在600万-650万澳元之间,预计将比去年同期增加470万澳元。虽然公司在过去六个月迎来了180%的上涨,但相比其股价高点仍有较大距离,同时,公司0.98倍市销率,相对于指数的2.44倍,仍存在想象空间,结合目前的市场环境,也值得关注。

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除了上述两类股票,随着房地产市场交易趋于活跃,房地产估价公司Acumentis(ASX:ACU)也是值得关注的对象之一。Acumentis是一家独立的估价和物业咨询公司,主要业务活动是商业和住宅地产估价,目前在全澳拥有40家营业网点和300多名房地产估价师。

公司1月25日的公告显示,其2020年4季度实现营收1050万澳元,同比增长39%,EBITDA为10万澳元,连续4个季度实现了EBITDA为正。随着疫情得到控制,无论是住宅地产还是商业地产都需要进行重新估值,这使得其去年7月之后的月度营收与之前同期相比实现了大幅上涨。

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不过,或许因为利好出尽,面对如此骄人的成绩,公司股价在1月25日当天下跌7.7%,伴随着超过100万股的成交量。考虑到公司近6个月近50%的涨幅,确实需要注意前期的获利回吐。从长期来看,随着住宅市场的全面复苏,其业务还有继续上涨可能,因此,投资者可以持续关注,并在合适时机买入。

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写在最后

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对于想投身房地产市场,但手上资金有限的投资者来说,选择投资一些关联性较高的上市公司股票确实是一个不错的选择。

可以看出,随着房产市场的复苏,上述四只股票在前期都取得不小的涨幅,但就公司目前的情况来看,推荐房产交易平台Domain和房产中介McGrath,Realestate的估值过高,因此暂不推荐,而房产估值机构Acumentis目前处于股价回调阶段,建议予以关注,待回调结束在择机进入。

虽然上述股票与住宅地产的关联性较高,但他们毕竟还是股票,仍然会受到大盘整体的影响,因此投资者在投资时要对大盘有一个整体的把握。其次,投资人在投资之前一定要对目标公司的业务及其财务表现有充分的了解,毕竟就算在好的行业里面,也仍会存在一些业绩不佳的公司,因此投资者一定要仔细甄别。

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