​如果2021澳洲地产“牛”市来临，这些布局方案中哪款更适合你？

今天是正月初五，是在传统习俗里“接财神”的日子。首先，要祝「财神专栏」的读者们新年快乐，财源广进。

同时，在目前房市一片看涨的大局下，笔者也想乘次机会跟大家聊聊到底该如何布局才能在今年“选对”投资之路。昨天是春节后的第一个工作日，一开电脑，就收到ANZ发给贷款经纪人的一封邮件，传达的信息就是固定利率比之前的利率降低0.05%。

也就是说自住房2-3年定息来到了2.04%，投资房2-3固定利率2.44%，只还利息2.64%。

其它银行估计今年也会在定息部分进行调整，因为浮动利率调整的空间并不是很大，虽然降息的幅度比较微小，但是至少为牛年的房市发一个开年的红包。

我们再看看上个星期的房产清盘率。

悉尼的清空率去到了88%，周交易额4.3亿澳币，中位价达到了137万澳币的高点，数据足以让人觉得恐慌。

这不禁让人感觉市场真向着我去年写的一篇文章《澳洲房市真的涨了吗？——其实这轮增长只配叫做“前奏”》这个剧情发展。我们再以几套房产为例，直观感受一下最近的市场行情。

以上几套房子都是悉尼上北区最近售出的，而放在在5个月前，这样的价格以及销售速度都是难以想象的。我的一位银行朋友说：目前悉尼上北最后出售的价格基本都在指导价格上+30万澳币，如果换到下北区以及东区估计会更离谱。那么如果牛市真的在2021年到来，对于几类的置业者该如何布局呢？

01

资产重组型置业者

房产市场好了，这说明卖方主导市场的时代已经来临。以前走过弯路或者被套牢的投资者，可以利用这机会重新配置自己的地产投资组合，给自己一个重新开始的机会。今年出售自己表现不好的物业也许是损失最小的时候，如果这个时候可以释放自己的借贷能力与现金储备，再总结过往投资的经验，建立优质的资产组合的概率还是比较大的。

02

升级换房需求的置业者

这部分置业者或许是2021年入市的主力军。这部分人群主要来源于家庭成员增加，或者对子女未来教育有需求的置业者。由于疫情的影响这部分需求没有得到及时的疏散，从而累积了相当大的数字。从最近优质学区的房价来看，足以证明这部分需求十分旺盛，但是房源十分有限。所以对于这部类型的买家，今年必须要开始着手各项准备，主要准备的内容就是做好原有住房的增贷或卖房计划，新房的贷款预批以及看房计划。通常这个准备工作都需要3个月或者半年的过程，所以启动计划是越早越好。

03

首次置业者

如果在悉尼，首次置业这部分买家今年选择的余地较多，因为这部分买家看房的价格都在90万澳币以内，所以第一套房产选择公寓类型的几率较大。这部分房源无论是新房还是二手房都是较多，选择范围也就大了很多。这部分买家在今年置业时主要做好两件事情：第一，置业前一定要做好贷款预批，并对未来进行投资规划。第二，就是选好房子，为将来的升级换房打好基础。

04

无欲无求者

对于房产升级过的，又有投资房的这类买家，心情或许比较轻松，想过几天无欲无求的日子。但是如今的存款利率不到1%，即使对冲贷款利息也只有2%点多，做一些回报率高于这个数字的事情，难度并不算大。很多人都利用这个时间增贷套现，抑或做一些房屋的升级改造，使自己的物业在低息的环境下得到最大的增值。

开年这两周的拍卖情况基本给牛年定下了一个基调。再加上如果3月份《贷款责任法案》再进行一些列的修改，银行的借贷政策放松，固定利率持续走低，2021或许真的是一个房产的牛市。