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悉尼

为什么奥克兰的房价涨的比悉尼还好

2021-02-18 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论0条

我们的邻居新西兰,他们的房价最近有点疯。这座人口大约为悉尼为1/5的城市,房价的中价位从2015年的78万5一下冲到了103万。悉尼的房价刚开始收复2017年调整后的失地,奥克兰却创了新高,汹涌的房价背后的原因是什么呢?我们今天特意采访了新西兰当地的房产大V----打工族聊房产的Ben来大家解读一下新西兰的房市。

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问,

万邦君:Ben您好,感谢您接受我们的采访。我有几个问题要为澳洲的读者咨询您。

Ben: 主持人您好,您请说。

万邦君: 首先请问奥克兰在房市在这次疫情中的表现如何,有没有大规模的贷款违约和租客欠租不还。

Ben: 奥克兰房市两级分化很厉害。市区和市区附近的公寓受影响很大,不少房子每周租金腰斩,有的价格跌了20%。这些市区的高密度公寓本身大部分都是投资人购买,都是用来租学生,所以影响很大,留学生都回国了。

另一方面传统的本地人居住的区域,尤其是House没有受到任何影响,学区的房子甚至在疫情期间还有点火爆。

商业地产有点小麻烦,因为以前新西兰的基督城发生过地震,所以政府以前有立法,如果租客因为无法抗拒的原因无法营业,房东必须为租客减免租金。

万邦君:没有人欠租金吗?

Ben: 据我所知很少,第一是政府给的补助金足够付租金,租客没有理由去这样做。第二新西兰尤其是奥克兰常年缺房,原因是2008年很多开发商破产,没人盖房子,我爱人就是2009年建筑设计毕业,毕业后有3年没找到工作,整个建筑市场都停顿了。根据数据我们这几年的租金也跟着上涨了。

这段时间还出现了很多其它问题,如很多住在海外的新西兰人回国,这也增加了租和买的需求。另外政府对出租房出台基本要求,比如说出租房房顶必须装有隔热棉等,所以很多房东把房子收回修理,以期待符合新的政府标准。

需求增加,供给减少,现在租房反而比较容易。如果房子租金是500/周,你挂490,那你的房子几天内就会从市场上租出去。简单一句话,市场有点火。

万邦君:您对未来怎么看

Ben:政府一直鼓励开发商开发,未来供给当然越来越多,所以我比较不看好两房,这种产品开发太多了。另外政府也在宏观调控,央行让市面上的银行,把投资房贷款比例降到了60%。

万邦君:只是奥克兰吗?以前不是取消了这个政策吗

Ben:这个是针对全新西兰所有城市,但不包括新房,所以说你买新房投资还是可以借到60%以上。这个政策最是在2017年推出,当时只针对奥克兰,投资房比例70%,因为当时房价太高了。后来奥克兰不涨了,奥克兰周边城市涨起来了。央行一看不行就放开到全国,并把杠杆降到60%。

这次疫情期间央行放开限制,但房价涨太快了,所以恢复了。

万邦君:我们在澳洲常说房子是7-10年翻一倍,您自己买的房子验证了这个理论的真实性吗?新西兰是否如此?

Ben:我10年在奥克兰西区(普通区) 买的房子已经涨了120%以上,租金比10年前涨了大约30%。

万邦君:新政策出台后,房市会继续前进吗?

Ben:我觉得市场还会创新高,因为在新的投资房贷款比例之前,不少人都做好贷款预批了,如果再不买房,预批过期了,那就只能贷60%了。我周边那些做了贷款的朋友,铁了心必须在这几个月买房,所以我期待一波小高潮的到来。

未来的话只要奥克兰住房缺口不解决,房价还会涨。

万邦君:这个缺口能解决吗?例如像悉尼那样大量建公寓

Ben:我们是政府审批,没有澳洲那种私人审核通过的制度。而政府每年能审批的量也就1万套左右,远远满足不了市场需求。

另外奥克兰缺工人,政府批了这么多房子也建不起来。例如我装修我们家的浴室,请的师傅是托朋友关系才找到的,而且从联系到完工等了三个月,这还是看我朋友的面子。

新西兰极度缺乏劳动力,这也是我们的一个问题。

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关键词: 房产房价房市
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