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FT:若楼市泡沫破裂,情景将何如?(图)

2021-03-10 来源: FT中文网 原文链接 评论3条

本文转载自FT中文网,仅代表原出处和原作者观点,仅供参考阅读,不代表本网态度和立场。

楼市泡沫破裂可界定为房价下跌超过13%、并延续1年以上。如楼市泡沫破裂,大概率下的中等假设,房价持续5年下跌、累计达30%后,楼市走势或将企跌走稳。通货膨胀受楼市泡沫破裂的冲击有限,不会通缩;经济增长大概率更稳健;资本市场或现跷跷板效应的繁荣;风险个案或群现,但不会发展为系统性风险;财政收支压力加大,改革呈现推进良机。

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如何界定楼市泡沫破裂

有种流行的观点认为,泡沫都是破裂后才得以确认此前为泡沫的。实际上,无论何种资产评判指标,对泡沫的事先预警大都是准确的,但市场和一般投资者并不认可,因为趋势交易总是市场的大流,而泡沫总会持续一段时间。这种情况说明,认识泡沫和利用泡沫获利,并非是一回事。比如,中国监管部门和管理机构普遍认为楼市存在泡沫,然而楼市依然在分化中泡沫延续膨胀,楼市调控的市场信誉不断受损,以致部分市场人士甚至将调控政策当作了反向指标。笔者就曾亲身经历听到某大学房地产教授在讲座中说——老百姓都知道房地产价格是不会跌的,政府官员居然不知道。

当然,即使楼市泡沫延续,房地产价格还是有波动的。一般来说,楼市泡沫破裂会引起市场的较大震动和经济影响,而要产生市场震动和经济冲击,房地产价格下跌的幅度和持续时间都要达到一定程度。

从市场公认的海外楼市泡沫破裂历史经验看,楼市泡沫破裂后房价下降平均幅度达27%,持续时间平均为4.5年;上世纪70年代、80年代的西方两次经济周期中,15个国家中发生了29次市场公认的楼市泡沫破裂事件,其中最低房产价格下降幅度为13.7%,该楼市泡沫破裂过程持续时间也最短,仅为1年。因此,按照海外经验界定,一个地方楼市泡沫破裂可界定为房价下跌超过13%、并延续1年以上。持续1年并超过13%的跌幅,这是楼市泡沫破裂的最轻微情况,也是称为楼市泡沫“破裂”的入门门槛,实际当中楼市泡沫破裂意味着市场趋势改变,房价下跌和延续时间都会刹不住车,市场震荡和经济冲击都会不断加大,最终引起经济周期的改变。

中国楼市泡沫破裂后情景假设

两个楼市泡沫破裂影响至今,且为国人熟悉的例子,一是日本上世纪90年代的泡沫经济破裂,日本自此进入“失去的年代”;二是导致2008年全球金融危机的美国楼市泡沫破裂(表现为“次贷”危机,实为楼市泡沫破裂),纵使美国股市持续繁荣,信息产业繁荣,经济也一直未能走出危机阴影。一些小规模经济体的楼市泡沫,因其生成和破裂都和国际资本移动有很大关系,不具可比性,不提略过;从一些主要经济体的楼市泡沫破裂经验看,楼市泡沫破裂大都引发了金融和经济的大震荡,甚至危机。故监管决策人员若非出自私利,必定高度关注此问题,并力争将泡沫摁在萌芽状态,不容坐大。中国央行官员曾表示,房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。如楼市泡沫破裂,会有如何场景?以下几种或是较有可能的:

1)楼市价格回落幅度和持续时间“降3走5”。由于中国2010年就进行了房地产市场管控,楼市泡沫虽然持续时间长但膨胀相对较为缓慢,并且城市化进程尽管高峰过去但仍有空间,因此即使楼市泡沫破裂,也会相对温和。一旦楼市泡沫进入破裂门槛(即下降超过13%、持续1年以上),很可能会延续缓慢下行趋势,持续3-5年、下跌20%-30%。大概率下的中等假设,房价持续累计下跌30%、延续5年后,楼市走势或将企跌走稳。

2)通货膨胀影响有限。当资本外流引发楼市泡沫破裂时,通常会看到通胀下行甚至通货紧缩的伴随现象;当货币紧缩刺破泡沫时,价格低迷也是常见现象。一般认为,楼市泡沫破裂引发经济危机,因而价格低迷是必然的。显然,楼市泡沫破裂是否引发通货紧缩,要看泡沫破裂对经济的影响和引发泡沫破裂的原因。由于中国经济在世界经济中的地位上升趋势不会变,且资本项目一直未完全开放,因此资本跨国移动冲击不会是楼市泡沫破裂原因。流动性环境有望保持稳定,并成为泡沫破裂后的对冲工具,因此经济受到冲击也有限。加之现代社会食品和能源价格波动主要受供给冲击影响,其价格波动主要不是需求变化,因而通货膨胀受楼市泡沫破裂的冲击有限。

3)经济增长大概率更稳健。楼市泡沫虽然增加了金融风险,但其对中国经济可持续发展的最大伤害,还在于损害了全社会的实业投资氛围。高房价不仅提高全社会的商务成本,楼市泡沫还是资金空转和金融行业高利润的基础,浓烈的投机气味极大不利企业家精神的培育和发展。楼市泡沫破裂之时,将是中国经济走出2014年至今的“底部徘徊”阶段之期,也是中国经济转型曙光出现、真正步入新时代的时机。

4)资本市场或现跷跷板效应的繁荣。由于楼市泡沫长时间未破,之前的温总理甚至回应说房价调控很难,因此全社会形成了房价永远涨的预期,加上住房持有成本几乎为零,使得住房最终异化为居民财富持有形式,成为中国充裕货币的最大蓄水池,也造成了中国货币“存量过多、增量不足”的流动性矛盾环境。楼市泡沫破裂,将使挤出的巨额资金,使得存量货币流向实业和资本市场,货币结构将改善,从而为资本市场回暖创造良好条件。楼市泡沫破裂之时,就是中国股市腾飞之日。

5)风险个案或群现,但不会发展为系统性风险。首先持续10余年的交易管控,已使物业持有相对分散,全社会抗跌能力提高。其次,货币政策自主,流动性环境可控、可调。第三,中国金融体系下的银行普遍规模较大,抗风险能力强,西方楼市泡沫破裂导致金融风险失控的国家,通常是小银行体系——家数多、规模小、抗冲击力差。银行主导型直接融资体系下,金融机构间风险传染也天然比市场型直接融资体系下低。另外,中国在2020年底已对房地产金融实行了集中度管理,在泡沫未破裂之时,金融机构的风险敞口已得到先行控制。

6)财政收支压力加大,改革呈现推进良机。楼市泡沫破裂自然导致土地财政终结,地方政府的财政压力将加大,中央的责任将加重,国债增发压力将加大。现代财政货币体系下,国债更主要的功能不是弥补财政收支缺口,而是为信用货币发行提供国家信用载体工具,这也是现代货币理论的基础。这意味着,中国财政扩张的空间是巨大的;中国的宏观杠杆率虽然很高,但政府部门杠杆率很低,其中中央政府杠杆率更低。2020年中国实体经济宏观杠杆率为270.1%,其中企业部门、居民部门和政府部门分别为162.3%、62.2%和45.6%,政府部门中地方政府为25.6%,可见政府部门,尤其是中央政府,负债扩张能力还是充足的。楼市泡沫破裂,将使原先退出住房市场供应的被典藏住房,重新进入市场,不同人群的财富储存曝光率将增加,有利反腐进一步推进,或引起新一轮社会治理变革。

该当如何未雨绸缪?

楼市泡沫破裂引发的社会动荡是不可避免的,但这也是中国经济完成转型、社会进步所必须跨越的阶段。楼市泡沫破裂使金融风险得以消除,货币新机制建立得以确立基础;在资金空转基础消除,金融服务实体进程顺畅后,资本市场也将得以来临崭新大发展空间。以下一些措施对于约束楼市泡沫破裂冲击、促进正向激励,将是必要和可行的。

1)谨慎推进资本项目完全开放。在人民币成为完全强势的国际货币前,资本项目开放应该谨慎推进,以控制国际资本流动的冲击。资本项目有限开放下,一国对货币环境的掌控是有效的,楼市泡沫演化进程也可控。

2)增加持有环节税、减少交易环节税。前者有挤泡沫作用,后者则有利泡沫变化平缓。楼市泡沫要么挤出,要么以通胀做实。若以通胀做实,将加剧社会分化,不仅会将经济推入“中等收入陷阱”,还会埋下更严重社会危机的隐患。因此,挤泡沫是长期可持续发展的必然选择。

3)提高国债发行规模,为央行开创新货币机制建立基础。依照国债的货币经济学意义,中央国债作为政府信用载体,实际上取代了黄金的货币信用基础保证功能,国债规模须达到一定规模,央行才能在基础货币形成机制中转向直购资产。多发国债也使政府有财力完善楼市长效机制,如发行特别长期国债建立政府主导住房供应体系,为楼市租售价格提供基准参考等。

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最新评论(3)
Curry灰灰灰 2021-03-10 回复
加一个,把农村土改,户口的事情解决一下,提高土地供给,同地不同价,不能自由转让,解绑捆在中国人民身上几千年的身份差距,人口自由流动,到哪里都是平等的中国公民,到哪里都能工作,看病,上学,抚养后代,照顾老人。这个国家自然会慢慢更好,哪怕什么都没了,只要信任在就一定会有再翻身的一天,人生下来只有短短几十年的光阴,没人是为了受苦,“努力工作”,被人当成方砖踩在脚下而存在的。不然的话,改个国籍分分钟的事。
kelly_ting129 2021-03-10 回复
楼市泡沫破裂为房价下跌超过13%,楼市房价上涨为100%
aaawww 2021-03-10
对,因为总有韭菜愿意接盘


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