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悉尼

西悉尼机场征地三十年陡变:一道界线的内与外

2021-05-02 来源: 澳华财经在线 原文链接 评论2条

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( 图片来源:《澳华财经在线》)

ACB News《澳华财经在线》5月1日讯 一桩离奇的土地交易案,牵出了一幕幕绵延数十年的争斗。有“澳大利亚下一个全球门户”之称的西悉尼机场,撬动了巨大的土地财富,也碾碎了土地财富的幻影。

去年9月,澳大利亚国家审计署(ANAO)发布了一份报告,抨击联邦基础设施部(DOI)以10倍于市场价值的价格从一个亿万富翁家庭购买了西悉尼机场附近的一块12.26公顷的三角形土地。审计署称之为“重大和不寻常的交易”,“没有进行适当的尽职调查”,“没有达到道德标准”。(详见《300万土地以3000万价格售出 悉尼新机场土地交易引发刑事调查》)

这块被称为“Leppington三角地”的土地是联邦基础设施部在2018年以2980万澳元购买的。但审计署发现,基础设施部仅在12个月内就对这块土地的价值减记了将近90%,土地估值变为310万澳元。

参议院的一个委员会一直在审查这笔交易。最近委员会已经听取了公共诚信中心的主任杰弗里·沃森对该交易的看法。沃森告诉调查组,这笔交易的背后,要么是严重渎职,要么是腐败。他还说,该案件突出了建立一个联邦反腐败机构的必要性。

这块三角地还只是围绕西悉尼机场征地众多纷争的一角。图纸上的一道规划线,划定了土地之间的“命运互换”,也割裂出平行世界之间的鸿沟。

空港城规划“背面”

西悉尼机场拟落座于Badgerys Creek,距离市中心60公里车程,项目投资额380亿澳元,预定于2026年建成开业,新机场包括一条3700米跑道加航站楼,可年运送乘客1000万人次。

按照新州政府的说法:“空港城将建于澳大利亚最大的城市——悉尼——的边缘,地处本州高速发展地区之一的悉尼西部,其地理位置具备战略意义……空港城及机场周边区域是政府优先考虑开发的对象……政府与私营企业将联手建造一个特定用途空港城,竣工后可与世界各地成功开发的同类工程相媲美。”

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来源:新州政府

机场代表着开发商和土地所有者的潜在财富,引发了规划之争。因为规划就意味着重新衡量土地的价值。

Peter Srzich有一块2公顷土地,这块地上有一座房子,一些棚子和一些猪和羊。

它正对着价值53亿澳元的Badgerys Creek西悉尼机场。与Peter土地毗邻的是Leppington牧业公司,是澳大利亚最大的奶牛场之一,由罗恩和托尼·佩里奇兄弟所有。

然而一道简单的铁丝围栏将两个世界分割开来。

Leppington牧业公司将作为西悉尼“空港城”第一阶段的开发用地。据规划文件,此地将“成为澳大利亚的下一个全球门户”。

Peter的土地离机场太近了,不能用作住房,但它也不在早期的空港城计划中。这块土地被指定为未来的“就业区”,但没有人可以告诉Peter和他的邻居这会是在什么时候。

这意味着一些像Peter这样的小业主发现他们的地产几乎无法出售。

在这些小业主看来,机场规划有利于大的土地所有者,因为他们有权力和金钱来大力游说政府。

“我们是一粒灰尘,在计划中并不重要。我们只是多余的麻烦。”Peter说。

1990年,Peter和妻子在距离悉尼CBD 60公里处购买了他们的这块产业。这对夫妇知道有一天,那附近会建一个机场,Peter甚至还记得90年代中期,在Badgerys Creek路上建起了第一个游客中心。然后突然间,那个游客中心看起来就像是废弃了,六个月后,那座房子被拆掉了。

历经几届政府,西悉尼机场的建设计划都没有进展。直到2014年4月澳洲前总理托尼·阿博特宣布西悉尼机场立项。

2018年,西部城市和空港城管理局成立,负责管理机场周围的土地。这块11200公顷的土地将成为20万个就业机会的孕育地。

空港城有10个区域,被划分为农业企业、环境和娱乐、企业、基础设施等区域。还有部分土地是混合用途区,可用于居住和就业。

这片土地上,有2344名土地所有者。大多数人只拥有几公顷的土地,他们对规划的影响力是极为有限的。

Peter的土地,以及他的数百名邻居,最初是农业企业区的一部分,但后来一切都变了。

2019年,规划显示他们的土地将成为“灵活就业”区,但不在第一开发阶段。

2019年新州政府关于农业企业区可行性的报告指出,选择土地的标准之一应该是“尽量减少土地所有者的数量”。计划终版指出,高密度的就业区及其“相关的大型、非零散土地 ”将被优先考虑。

报告中说,如果土地所有者联合起来一起谈判出售,就有可能开发多个地块。

因此,Peter与250个邻居联合起来,游说政府将他们的755公顷土地纳入第一阶段开发,但这并没有带来任何改变。

1988年,Silvana Di-iorio和她的丈夫买下了Bringelly的2.7公顷土地。当时,Silvana也知道未来可能这里会建造一个机场。

当时她想,如果机场真的建起来了,最需要担心的是一点噪音,他们愿意忍受这个问题。如果受不了,也可以随时卖掉土地搬离那里。

他们的三个孩子在那里长大,享受这块土地上的生活。

Silvana的土地是空港城第一阶段开发用地。但当2018年机场建设蓝图发布时,她家的土地被定为“环境区”。

Silvana说:“按照我们的理解,这块土地无法用作什么,你也卖不掉它。它基本上将毫无价值。”

Silvana和她的邻居们对计划草案提出了意见。然后,她的土地被改划为一半环境区和一半混合用途区。

South Creek,也叫Wianamatta,是悉尼最长的淡水河。根据规划文件,Wianamatta将成为西悉尼“绿色脊柱 ”的一部分。沿着附近的Thompsons Creek,Silvana的37个邻居的土地将被新州政府收购,以建立一个公园,她的土地不在其中。

Silvana无法接受这样的现实,甚至感觉恐慌症来了。

新州规划、工业和环境部的一位发言人说,“还没有最后确定”,“一些环境用地也有被提议改划为企业、农业综合企业或混合用途,这可能意味着这些土地所有者将获得数百万澳元的意外收入”。

“优先”土地争夺战

今年2月,西悉尼空港城的规划相关报道引起了广泛关注。

NewsLocal披露,被规划为基础设施或环境用途的土地,每平方米仅获得补偿20至70澳元。然而,新州政府为混合用途的住宅和商业用地支付每平方米450澳元;为农业企业用地支付每平方米250至300澳元;为企业用地支付每平方米300至350澳元;为特殊活动区支付每平方米130至180澳元。

2014年确定机场开发后,Peter和Silvana所居住的Luddenham、Badgerys Creek和Bringelly等郊区的土地开始加速升值。

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来源:ABC

去年,Badgerys Creek的土地价值为每公顷140万澳元,是2016年的6倍。

在仅12公里外的农业区Greendale,2016年的地价才每公顷10万澳元。

11,200公顷的空港城中的大部分土地都是由小块土地组成的。仅有少数业主持有最大的土地,空港城当局表示要优先开发这些地块。

其中一块308公顷的土地位于空港城核心区,它属于Citiwest开发公司,该公司由Perich家族拥有。部分土地被划为环境区,将由联邦政府收购,用于建设公园。

Ingham家族从1918年开始在悉尼西部养殖鸡,拥有空港城核心区附近的182公顷土地。

另外一块空港城核心区附近的162公顷土地,自1936年以来一直由悉尼大学拥有。

最大的一块土地是由西悉尼知名的开发商Roy Medich拥有。他和他的兄弟Ron于1997年从联邦科学与工业研究组织手中买下了这块344公顷的土地。

还有一块211公顷的农场属于沃特豪斯赛马家族。

最大的赢家将是Leppington牧业公司,这家公司名下有一块519公顷的土地。拥有Leppington牧业公司的Perich集团,作为主要的利益相关者被列入了空港城的早期可行性研究。

Perich集团现在拥有该农业企业区36%的土地。

多年来,大型土地所有者一直在为实现他们的土地利益做准备。早在2006年,当时悉尼大学与Medich兄弟和另一个土地所有者联合起来,组成了Badgerys Creek财团。

在前工党参议员Graham Richardson的帮助下,他们游说地方议会和规划部长,将他们的土地从农业用途改成就业用途。

新州反腐败独立委员会(ICAC)调查了这一问题,但没有发现任何不当行为的证据。

去年12月,该地区被重新划分为企业用地。新州估价总长估计,Medich兄弟拥有的土地价格从3400万澳元上升至8700万澳元。

今年3月,媒体披露, Medich家族将344公顷土地卖给了一家华人担任高管的基金管理公司,交易价格近5亿澳元。

沃特豪斯集团的一个农场在新机场西边,但是,农场几乎所有的土地都在空港城的边界之外,并被划为农业用地。

几年来,沃特豪斯集团已经与13个政府机构会面,游说改变空港城的边界。不过到目前为止,尚未有进一步的消息。

Perich家族早在机场建设之前就在此地拥有农场,针对该项目,这个富豪家族已经与联邦政府过招了几个回合。

他们在机场选址上的一块12公顷的土地上坚持了20年。这块地后来被称为“Leppington三角地”。直到2018年联邦政府为其支付了十倍于市场价的2890万澳元。政府打算将这块土地用于2050年后在悉尼西部机场修建第二条跑道。

审计署的工作人员之前告诉参议院调查委员会,基础设施部长Paul Fletcher听取了其部门官员对交易的介绍,告诉他们,“这笔交易在我看来完全合理”。

审计报告还显示,涉及这笔交易的基础设施部西悉尼部门的六名工作人员有利益冲突。但基础设施部拒绝解释这些冲突的细节。

公共诚信中心主任沃森对基础设施部提交给参议院调查的文件提出了强烈的批评。因为文件中唯一提到购买这块土地的字句,只是说该部门正在“采取行动,解决审计师发现的流程和决策方面的缺陷”。

他说:“如果这就是负责此事的机构能告诉你的最好的结果,那么我不接受,恐怕基础设施部是在糊弄你”,“没有解释发生了什么,为什么会发生,甚至没有解释谁参与其中。甚至没有一丝道歉的意思”。

一线曙光?

4月初,新州估价总长David Parker博士提交了一份新报告,他在报告中建立了一系列“基本原则”,以确定那些被规划为公共空间的土地的价值。

为了实现公平的补偿,他说新州政府将根据机场周围土地销售情况,“采用完全的市场价格”,同时也参考空港城开发土地价格。

这份报告,为一些居民争取更大利益带来了一线曙光。

然而被划分为环境和休闲用地的业主目前仍然不安。因为政府没有资金来购买所有用于公共空间的土地,他们也许要等上20年才能看到自己的土地成交。

上周,正在调查悉尼西部机场项目的规划、建设和管理的参议院调查委员会听取了该地区一些居民的意见。居民们说,由于政府的规划决定,他们的生活被无限期地“悬浮”了。

居民Ross Murphy告诉调查委员会,房地产经纪人告诉他,他的房产无法出售,可能要等5到20年才能被收购用于机场开发。

他说:“挫折感、焦虑感一直在增加。” 

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最新评论(2)
莱茵春 2021-05-02 回复
就一条3700米跑道?
晴朗的一天 1个月前
53亿建个新机场太平宜吧,悉尼建条轻轨13公里都要30亿啦,恐怕机场建好时预算又上升到超过100亿🤭🤭🤭


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