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悉尼

澳洲房地产税务---房产折旧抵税

1个月前 来源: 澳宅在家 原文链接 评论0条

首先回答一个小白问题,折旧抵税是什么?

大家知道,光阴似箭,日月如梭,建筑物和附属设施会磨损、变旧甚至无法使用。

澳洲法律允许有投资房的房主为这类损耗申报抵税,这就是通常所说的折旧抵税。

与维修、养护等其他房产持有相关费用不同的是,折旧是不需花费任何资金就可以申报抵税的项目,因此折旧抵税通常被称为“非现金抵税”。

折旧抵税分为几种类型?

对于房产投资者来说,澳洲税务局(ATO)将允许折旧抵税的项目划分为两大类:

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基本建设工程抵扣capital work deductions

基本建设工程抵扣:

投资者可以对房屋建筑结构的损耗申报抵税,在翻修期间发生的建筑结构升级也可包括在内。

一般来说,所有在1987年9月15日之后开始施工的住宅建筑,其房主都能够以每年2.5%的比率申报基本建设工程抵扣,最长可申报40年。

如果投资房产是1987年之前开始施工的老式住宅,也仍然有机会申报这类折旧,因为老式建筑经常会进行某些翻新,这些翻新可能也可以供房主申报基本建设工程抵扣。

笔者经常进行旧房翻新,每次翻新后会请折旧师出报告。

设施折旧Plant and equipment depreciation

设施折旧指的是投资者可以对房产内部易损耗的设施所产生的损耗申报抵税,比如:地板、地毯、窗帘、空调、热水器、取暖器等。

和房屋结构损耗不同,设施的损耗并没有一个统一而明确的日期限制。房产内的每件设施都有其不同的使用寿命和折旧比率,用于计算折旧。

根据2017年11月15日议会通过的2017年“财政法修正案(房产税务)提案”中的规定,在2017年5月9日晚7点30分之后交换合同购买二手住宅房产的投资者将无法再为已使用过的设施申报折旧。投资者可以为他们新购买的设施申请折旧。

在此日期之前购买旧房的投资者以及购买新房的投资者仍可以像以前一样申请折旧。

提醒有投资房的买家,养成收集整理购物Tax Invoice的习惯,我家有一个专门装凭证的文件夹,购物完毕赶紧将凭证放进去。

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会计师可以帮我计算折旧吗?

许多投资者误认为会计师会为他们的投资房产申报所有的抵税。不过,在折旧方面,最好还是咨询折旧领域的专家。

根据相关税务法律,Quantity Surveyors是为数不多的具有估算建筑折旧资质的专业人员之一。

专业的工料测量师可以为房产投资者提供一份折旧表,折旧表清晰列出房产在每个财年末时可供申报抵税的准确折旧金额。

在拿到这份折旧表之后,会计师会在报税时使用该折旧表中的相应数字,为投资者申报折旧抵税。

折旧能抵多少税?

折旧抵税会为投资者的现金流产生积极的影响。

有数据表明,投资者购买投资房,第一个财政年度折旧抵税额大约在八千多澳币。这是一个平均数,根据物业的不同,有的大于这个数值,有的小于这个数值,但绝对不是一个小数字。

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Kevin 王老师介绍,凯文地产学院发起人,太平绅士,NSW一级地产牌照,微信:kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产,每两年左右买入一套物业,在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验,主讲《如何寻找最佳deal》,《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

本文仅代表作者观点,投资有风险,请大家谨慎投资。

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