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悉尼

潘石屹之后,又一个大佬“撤离”(组图)

2021-07-01 来源: 博闻财经 原文链接 评论6条

6月,似乎是个告别的月份。

先是6月16日潘石屹夫妇第二次“逃顶”房地产,以大约30亿美元卖了SOHO中国的绝大多数股权(里面包含9个位于北京、上海的优质写字楼项目)。

然后是最近两天,新加坡地产巨头凯德集团大幅减持了“中国6个来福士广场”资产组合的股权。

或许还有读者不太熟悉凯德集团,简单介绍一下。它是新加坡最大的不动产投资企业,在全球30多个国家的240多个城市有投资,涉及办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。截至2021年3月31日,集团管理资产约1024亿美元。

新加坡和中国,是凯德集团的两大核心市场。它拥有的品牌包括“来福士广场”、“凯德广场”、“雅诗阁公寓”等。

来福士广场(中心),是凯德集团挑选核心城市、核心位置,精心打造的地标性商业综合体,是其顶级的“产品线”。

在中国,到目前为止凯德集团只挑选上海、北京、深圳、杭州、重庆、成都、宁波建设了9个来福士广场,其中上海有3个,其他城市各1个。

此次凯德集团出售的“来福士资产包”,包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、上海长宁来福士广场以及杭州来福士中心,资产包总价值467亿元人民币,平安人寿将收购其中大部分股权,投资额不超过330亿元。

交易完成后,凯德在各项目中的持股比例,从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%,变更为12.6%至30%。

此次股权出让,可以让凯德集团套现大约96.15亿元人民币。这6个来福士广场(中心),未来还由凯德集团负责运营。

也就是说,凯德集团在中国的9个来福士广场(中心),除了上海北外滩、深圳和重庆这三个之外,其余的6个都卖了,凯德只保留了少数股权,新的控股股东是平安人寿。

这不是凯德集团第一次大手笔甩卖在中国的不动产。2018年1月,还曾卖过一次。

那次,凯德集团一次性卖出了20个“凯德广场”,买方是印力集团(万科的商业地产投资平台 )、万科集团和“Triwater”。三家企业买下了20个项目的100%股权,交易对价为83.65亿人民币,总建筑面积约为95万平方米。

上图就是被甩卖的20个凯德广场名单,大多数分布在三四线城市,只有极少数在一线或者二线城市。

这些凯德广场还有一个共同点,面积都不大,只能算中等偏小的商业综合体。

但此次甩卖的6个来福士广场(中心)完全不同,它们跟潘石屹SOHO中国拿到最后的9个项目类似,都是中国最有价值城市、核心地段的不动产。

这么好的东西,凯德集团为什么要卖?

凯德集团的解释是:

此次交易回收的部分资金,将用于重点投资数据中心等新经济资产,凯德将继续深耕中国市场。未来几年,凯德集团计划在中国将旗下新经济资产的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心,其租户通常来自新经济领域,享有强劲的基本面和有利的监管环境。

下面谈谈我对这个问题的理解。

近年来中国房地产出现了严重的结构性失衡,让写字楼、商业综合体这两类资产价值有所下降。而这,是无论潘石屹还是凯德集团套现撤离的重要原因之一。

为什么会出现严重失衡?原因很简单,地方政府都非常重视税收、GDP,担心产业空心化。所以中国几乎所有的城市,都过量供应产业、商办用地。原因很简单,中国(内地)尚未推出房地产税(旧版房产税不对住宅征收),住宅不能产生持续的税收。

写字楼、商铺理论上可以持续产生税收,因为里面的商家、企业,每月都要交税。另外,写字楼和大商场看起来更气派,比住宅更能装扮城市。

所以,无论是小县城还是一线城市,基本上都过量供应商办、产业用地。其结果是:在人口有增量的城市,住宅因为相对稀缺而价格不断上涨,至于写字楼、商铺基本上都过剩,空置率偏高。

我们不妨看一下最近5年的1到5月,全国住宅均价走势:

可以看出,即便中间出现了疫情,全国的住宅均价仍然从5年前的7420元每平米,上涨到了今年1到5月的10820元每平米,累计涨幅为45.8%。

再看过去5年的办公楼均价:

2016年1到5月,全国办公楼均价为每平米14440元;5年后的今天,也才不过14660元。5年涨了1.5%。

再看商业营业用房(商铺):

5年前每平方米均价为10130元,现在是10850元,5年涨了7%。

目前,全国住宅均价竟然追上了商铺,距离写字楼也不太远了。

在深圳等一线城市,同一地段的住宅价格甚至可以达到写字楼的3到4倍,也往往比商铺贵。

潘石屹出售的SOHO中国,持有北京上海9个比较好的项目,但甩卖的时候折合每平米价格不过1.7万元人民币。

这些都告诉我们:写字楼、商业综合体看起来很漂亮,但其实“不太中用”。尤其是产业用地引入了M0(新型产业用地)的概念,工改项目也可以炮制出大量的写字楼。这会进一步加大供应量。

与此同时,疫情推动了网上办公、在家办公,让很多企业不再需要大面积的办公室。至于网购,也在不断蚕食商铺的价值。对此,凯德集团当然看得非常清楚。

此外,凯德集团是一家新加坡企业,而中美战略博弈在加剧、并长期化……

至于凯德集团说的,未来将重点投资产业园区、物流和数据中心,认为这些项目“享有强劲的基本面”和“有利的监管环境”。

“有利的监管环境”固然不错,但“强劲的基本面”就很难说了,因为这些项目没有太多技术含量,大多在郊区,被替代性比较强。

反正不管怎么说,凯德集团也撤了。也就是说,即便是中国一线城市、强二线城市核心位置的“写字楼+商业综合体”对凯德集团都没有吸引力了。

问题是:这些昔日的优质资产,真的惨到了必须甩卖的地步了吗?

其实不然。毕竟,潘石屹卖的时候,美国黑石集团在买;凯德集团卖的时候,平安人寿在买。你总不能说,黑石集团和平安人寿是傻瓜吧。

不同的机构,有不同的考虑。不同来源、不同性质的钱,有不同的投资逻辑。

至少美国黑石集团,不担心中美战略博弈影响到他在中国的投资。而平安人寿依然认为,6个来福士项目值得拥有。

寿险公司资金充裕,需要配置长线标的。毕竟,人寿的钱是“长钱”。而通胀从长期看,是非常厉害的,必须要有好的资产来抵御它。在平安人寿眼中,中国一线城市、强二线城市的写字楼、商业综合体,虽然供应量偏大,但如果位置好,仍然具有长线价值。

事实上,最近几年平安集团通过旗下的各平台,先后重仓了至少13家知名房企。目前,平安是碧桂园、融创、绿地、华夏幸福、旭辉等的二股东,还持有招商蛇口、金地、保利、华润、绿城的公司的股权。因此也有媒体称平安为中国地产商的“金主爸爸”。

当然,我们也可以把中国平安视作中国不动产市场的坚定持有者,长期投资人。

其实对于我们个人来说,也是如此。如果你有一笔闲钱,数量还不小,而住宅都已经买够了,那么一线城市核心位置的写字楼、商铺、公寓,是可以考虑的,虽然投资算不上高效,但至少稳定、可预期。尤其当剧烈通胀出现的时候,它们的价值就会显现。

如果你只是一个刚需或者改善型的购房者,钱不多,自住问题没有充分解决,那当然要先买住宅,先不碰写字楼、商铺、公寓。

今日评论 网友评论仅供其表达个人看法,并不表明网站立场。
最新评论(6)
大大connie 2021-07-01 回复
按照美国做法,征收80%弃籍税。
JYXxx 2021-07-02
可惜你不姓赵,没有参政权!
想不出名字啊 2021-07-01 回复
人家依法赚钱,依法纳税,怎么就不能处理自己的财产?有些人很吓人啊
圍脖兔_獅紙貓 2021-07-01 回复
“小朋友,你是否有很多问号?”
挪塔里 2021-07-01 回复
牵扯大钱没那么简单
是KELLY哒 2021-07-01 回复
愚昧的国人


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