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学区房一夜“失宠”,二手房降温?

2021-07-08 来源: 华尔街见闻 原文链接 评论0条

2017年“317”调控以来,北京二手房市场总体表现温和,只有学区房一枝独秀,领涨大市。直到2021年夏天的入学季,以西城区德胜及月坛为代表的学区房一夜间“失宠”。

学区房一夜“失宠”,二手房降温? - 1

许多在2020年7月31日后购买西城区学区房的家长发现,无法通过房本登记进入心仪的名校,甚至连房产所在优质学区的摇号资格都没有获得,只能到临近学区参加派位。

西城区入学派位严格执行了“多校划片”,取代了“单校对口”。尽管这一政策在去年五月就已经宣布,但仍有家长抱着侥幸心理抢购了学区房,试图搭上直通名校的末班车。

不止是西城,目前北京优质教育资源集中的海淀、东城都采取了多校划片、就近入学,仅有朝阳维持单校对口派位。这一政策还能坚持多久尚未可知,但预计朝阳区仅有的几所名校对口小区将继续量价齐涨。

早前不久,学区房问题第一次被列入国家房地产调控的目标。不仅仅是北京,全国多地都着手给滚烫的学区房市场降温。

7月8日,央视新闻热评《让学区房“凉”下去,让教育公平“热”起来》称,当“买房”不再与“得学位”画上等号,学区房也就自然被拉下了神坛。学区房之所以能成为每一轮楼市行情的领头羊,根源即在于教育资源分配的不均衡。

上述评论指出,本轮针对学区房的定向调控,传递出的信号非常明显,多举措保证教育公平的同时,还要对学区房的炒作行为保持高压态势。让教育和住房都回归到各自本位,房住不炒、教育均衡,让学区房“凉”下去,让教育公平“热”起来。

01

学区房估值溢价何来

房产的相对估值可以简单用房价租金比来衡量。以北京市西城区为例,德胜及月坛附近多为老旧小区,住宅租金水平要明显低于成熟的国贸、中关村、望京商圈,但由于学区房的存在,二手房均价明显高于其他核心商圈,溢价率超高20%是普遍现象,不宜居住的低总价极小户型更抢手、溢价也更高。

学区房更高的房价及更低的租金意味着相对高估值,即房价租金比更离谱,租金回报率更微薄。

市场给出估值溢价有其道理。其一,学区房背后传统的单校对口及稀缺学位资源,使其具备区别于普通房产的护城河;

尽管多校划片后,优质学区的学位依然稀缺,但随着基础教育资源再分配,学区之间的差异将减小,从根本上动摇学区房的相对溢价基础。

其二,学区房交易过程中更新的学位,使其换手率更高,挂牌成交周期更短,因此具有了流动性溢价。

此次多校划片,只是削弱了学区房的护城河,将确定性的学位变成了不确定性的摇号资格。

更重要的是,同时执行的还有“隔六年派位一次”,即一套学区房有一位适龄儿童入学后,满六年才再次产生一个学位,这直接打击了学区房的流动性。

所以,学区房基本失去了估值溢价的基础。这也将间接地抑制二手房市场的整体热度。

02

二手房与新房此消彼长

在存量房市场,二手房成交热度的下降有助于新房市场更加活跃,学区房不是唯一给二手房降温的手段。

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比如在深圳、苏州等地,二手房交易的可贷款额度不再以成交价为标准,取而代之的是更低的市场评估价,这直接拉升了二手房的最低首付,降低了成交量;

比如一些城市调整限售规定,新房限售期从三年变五年,直接延缓了二手房入市的规模增长,防止大量二手房挂牌带来房价大幅波动;

再比如有些城市直接对二手房停贷,也起到“泼冷水”的作用。

相比之下,首付更低、贷款审批更通畅、交易流程更简单的新房市场就获得更多关注和青睐。同时,一些新房也配套教育资源,给家长多出了选项。

也就是说,学区房为代表的二手房市场调控,有利于保障新房市场的成交以及整体房价的稳定。这也是解决学区房教育资源问题的弦外之音。

03

房地产告别V型反弹

今年以来,回升的房贷利率及趋紧的楼市调控,基本上终结了疫情以来宽货币、宽信用刺激出来的房地产小周期。

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市场重新回到2016年下半年以来房住不炒的长周期轨道上。学区房即使不加以控制,也无法扭转房地产市场告别V型反弹的趋势。

一些在难得的小周期里无法摆脱信用危机的房企,接下来将面临更艰难的挑战。同时,二手房交易的缩量也会对房产经纪行业带来周期波动的负面影响。

这些都对地产板块价值形成压制。学区房的溢价将回归理性,但地产公司的折价仍难修复。

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