是否触顶？澳洲房市年初繁荣报告出炉（组图）

有迹象显示，澳洲房地产市场的繁荣正在接近顶峰。

市场何时见顶正迅速成为澳洲餐桌上最受欢迎的话题。自从全国房市开始在疫情中期出现异常繁荣以来，专家和业余房地产投资者一直在预测从“放缓”到“泡沫破裂”的各种情况。

在经历了自1980年代以来从未见过的22.1%的年增长率后，分析师表示，全国房价很可能即将达到目前周期的顶峰。

CoreLogic研究主管Tim Lawless本周指出，要想知道房价何时见顶，有一些关键迹象值得关注。他写道：“不过，随着住宅价格增长速度放缓，首府城市和乡镇地区市场尚未见顶，引发了大量猜测，这是否会在2022年出现，并标志着市场低迷的开始。”

顶峰即将到来的迹象

在专家认为市场已见项前，他们会寻找每月房价下跌的一致趋势。

Lawless说：“迄今为止，主要地区的季度趋势仍然是正面的，只有达尔文住宅例外，那是唯一录得负季度变化的首府城市。”

他还指决定市场是否见项的因素有很多，包括利率和信贷审批等政策相关因素，供应和负担能力等市场影响，以及劳动力市场状况和工资增长等经济因素。

Lawless表示，需要注意的其他一些迹象包括供应上升、负担能力受限、拍卖清出率放缓，以及卖家指标变弱，如物业售出需要的时间延长和折扣幅度加大。

Ray White的首席经济学家Nerida Conisbee认为，即使许多市场尚未见顶，但强劲的增长可能不再出现。

她说：“可以肯定的是，我们不太可能看到价格涨幅接近2021年。不过，价格上涨还是下跌，取决于你所在的地方。即使掌握最佳的信息，也很难知道市场到达顶峰和低谷的时间。”

“例如，悉尼的房价在全球金融危机后于2009年2月见底，但在2009年10月再次超过了全球金融危机前的峰值。从谷底到价格再次飙升之间的时间非常短。”

较小的城镇和城市在价格波动中会经历更多的起伏（图源：NCA NewsWire）

房市大起大跌的误解

Conisbee表示，由于市场顶峰和低谷成为热门话题，可能会让那些不了解房地产的人相信，当地房市正在经历疯狂的波动。

她说：“我认为，有一种观点认为，澳大利亚的房价会暴涨，然后又会大幅下跌。现实情况是，在大城市，我们往往会看到房价飙升，随后可能会小幅下降，也可能会在很长一段时间内保持不变。”

她指小城镇和城市经历的起跌更多。“这些地方的房价波动可能更大，尤其是当他们依赖某单一行业。例如，矿业城镇往往跟随大宗商品周期。像黄金海岸这样的地方曾经是大起大趺的地区，房价主要由旅游业推动，但随着时间的推移，经济变得更加多样化，现在也更加稳定了。”

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee

顶峰价格与顶峰增长率

虽然数据尚未显示哪些市场的房价已经见顶，但一些市场的上涨速度似乎已经达到了上限。

“虽然我们没有看到任何证据显示特定的房地产市场已经见顶，但很明显，大多数市场已经经历了增长率的顶峰。我们看到，大多数首府城市在去年3月左右达到了增长顶峰。她认为就当前周期而言，全澳最大的市场将在2022年见顶。

她说： “悉尼和墨尔本这两个最大的首府城市可能在今年晚些时候触顶，不过具体时间不确定，这取决于不同的因素。”

Conisbee表示，悉尼和墨尔本都是对利率变化和信贷干预最敏感的市场。

“去年11月实施的信贷限制措施相当温和，尽管有很多人在谈论加息，但从目前来看，加息似乎仍不太可能在2022年出现。不过，有趣的是，很多人的看法似乎确实发生了变化。

Conisbee表示，悉尼和墨尔本是对利率变化和信贷干预最敏感的市场。她说： “在悉尼和墨尔本，2021年下半年售出物业所需的时间有所增加，显示买家愿意支付的价格和卖家想要的价格不同。”

“澳大利亚其他地方也出现了非常不同的情况，而且势头似乎没有太大的减弱。昆士兰东南部继续受益于墨尔本和悉尼的人口和资金转移。在堪培拉、阿德莱德和霍巴特等较小城市，我们也继续看到这种势头。”

市场见顶后会发生什么

很多人希望知道市场何时见顶，但在周期的这个关键时刻之后发生的事情也很重要。Lawless说： “一旦市场到达顶峰，典型的趋势是房价将经历一段时间的下跌。下降的持续时间和严重程度取决于不同的宏观和微观因素。”

从衰退到复苏的历史性时期（图源：CoreLogic）

他希望趁低吸纳的买家可能会等待房市崩盘，但按往常来说，澳大利亚的情况不同。

“自1980年末以来，澳大利亚经历了严重程度不一的全国性衰退。最近一次从顶峰至谷底的严重下跌是在2017年至19年的8.4%跌幅。”

Conisbee认为，买家应该关注整体情况，因为房地产始终是一项长期投资，何时购买不是那么重要。最重要的是，售价应该在预算范围内，还要谨记未来几年利率会上升。