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自住房转出租房,税法怎么说丨税务(组图)

2023-11-30 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

最近,不少客户都打算小房子换大房子,让自己一家人住的舒服。那曾经是自住房的小房子,到底是出租还是出售呢?

自住房转出租房,税法怎么说丨税务(组图) - 1

首先,如果房屋出售成交价格超过75万澳币的门槛,中介就会按政府规定,要求卖家在签订房屋出售合同后及房产交割前,尽快提供完税证明。

不提供可以吗?那可就要大出血,在交割时候,预付大额资本利得税(CGT)了!

那要怎么破?请立即找到会计师以便第一时间协助办理完税证明。 

且慢,好像有个自住房减免税的“六年法则”?这个怎么运营呢?

虽然很多人印象里有“六年法则”这个模糊概念,感觉有可能这套房子是不用交CGT的。

自住房转出租房,税法怎么说丨税务(组图) - 2

没错,6年法则,这是《1997年所得税评估法》(ITAA 1997)第118-145条中的提到的。似乎每个人都听说过,但很多人还是会搞不清怎么回事。

这里整理了一些关于该法则的常见问题,希望对各位读者有所帮助。

Q

我是否必须在出售房产之前搬回该房产,才有资格获得自住房免税?

你不需要在出售房产之前搬回该房产, 你可以选择将其视为你的主要居所,以获得自住房免税资格。

以前是你的家的住宅,租期不超过6年,就可以免CGT(除非你是外国居民,而且这个广泛的禁令有有限的例外)。

如果该房产已经租了6年以上,应税收益按比例计算,以免除最初的6年时间。

Q

我是否必须在出租6年之内卖掉该房产吗?

这不是必须的。如上所述,该房产可以出租超过6年以上,然后再卖,只是应税收益会按比例计算,最初的6年时间可以选择免税。

如果同时还有其他房产,也可以不选择免税。具体情况要具体分析。

自住房转出租房,税法怎么说丨税务(组图) - 3

Q

我是否必须搬回房产来重新设定6年的期限?

是的。

一个曾经是你的家的住宅,可以多次出租累计长达为6年,从而选择作为主要居所,出售时CGT可免,但这些多次出租的6年期限必须以该房产再次成为你的主要居所的时间为间隔。

也就是说,当出租期已经临近6年时,你可以选择不出售。然后搬进去自己住一段时间,再搬出来时可以继续出租,然后开始新一轮的6年周期。

Q

我必须在多长时间内搬回一个房产才会被视为我的主要住所?

搬进去自己住多长时间,没有固定的期限。该房产能否是你的主要居所,是一个基于事实的问题,要多种因素综合判定。

Q

如果我出租了我的房子,比如2年,它总是免税的,是这样吗?

一个住宅如果被当作你的主要居所达8年,然后租了2年,就可以免于CGT。

然而,一个住宅如果在头两年被出租,然后在接下来的8年里被视为你的主要居所,那么将来将按比例缴纳CGT,因为在这种情况下,6年法则并不适用。所以,你先搬进去住过是前提条件。

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Q

我通过Airbnb将我的房子在一个年度节日期间出租几周,每次出租的时间不到6年。

所以我的房子在出售时仍然是免税的,是这样吗? 

不,只有当纳税人不再将该住宅作为他们的主要居所时,6年法则才适用。

在上述举例情况下,纳税人并没有停止把它作为他们的主要居所;他们正在使用他们的房子来产生短租收入,水电费仍然在他们的名下,他们的物品仍然在房产中,他们仍然在选举名单上。

因此房产出售时将按比例缴纳CGT。

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