为什么投资房产也要定个小目标？ | 澳房闲话03 （原创）

自2012年以来，澳大利亚房产，尤其是悉尼和墨尔本两大城市的房价，已经出现了一波不小的涨幅，这也引发了近几年来各国人群，尤其是来自中国的海外投资者以及新移民等人群对于澳大利亚房产市场的热捧。

据不完全统计，仅悉尼一个城市，从2012年至今的房产中位价就已经上涨了超过50%。

于是一个有意思的现象逐渐已经形成。在今天的澳洲，作为一个房产投资的顾问或者房产销售，在给客户推荐房产时有一个环节的工作已经不需要做太多了，那就是不再需要苦口婆心地告诉客户：“房子是好的投资品，它是会涨价的”。

客户们早已经被过去几十年房地产市场的表现给自动“洗脑”了。

那么话说回来，既然房地产投资是这么好的投资品，房产价格不断稳定地上涨，那么为什么我们身边真正能够被称为成功的投资者，或者说依靠房产投资来实现财务自由的人，却依然是凤毛麟角，极度稀缺的呢？

这个问题的答案或许每个人心中都有一杆秤，但在我看来，在导致绝大多数人不能依靠房产投资实现财务自由的原因中，一个很重要的因素在于：没有制定一个关于房产投资的长期目标。

为什么这么说？我们来看三个投资者的故事。

1

20多岁起步投资房产

却在中年回到起点的A女士

A女士是一个特别热情善良的华人移民，十几岁便随家人来到澳洲定居，一开始生活在墨尔本。

九十年代中期，大学毕业后的A女士留在了墨尔本工作和生活，没过几年，她便利用几年工作积攒下来的积蓄在墨尔本买了一个两室两卫八十多平米的公寓房，至于价格嘛，今天的您看看就行了，别想太多：15万澳元。

2000年左右，A女士全家搬到了悉尼。在接下来的数年之间，随着工作的不断升迁，收入地不断上涨，A女士又在悉尼的内西区，西南区等地陆陆续续购置了四套房产。同时她也顺利地结婚生子，生活应该说一步步稳定地向前。

不过，就在A女士的事业蒸蒸日上，生活幸福美满的时候，她在房产投资上的策略却出现了一些巨大的变化。

首先，那套墨尔本的房产，A女士觉得离自己太远了，管理起来不是很方便，虽然这套房子从未空置过，租金回报率也不错，但A女士还是决定把它卖了。

之后，A女士位于悉尼西南区的一套物业，有一次不幸被小偷光顾，造成了一些并不太严重的财产损失。不过，在A女士看来，这套房子所在的区域的确时常有一些不安全事件发生，她担心未来会对房产的升值造成影响，于是同样在半年后将该房产出售。

就这样，A女士原本已经拥有一个数量可观的房产投资组合；但在过去的五年中，由于各种各样的原因，她将名下的房产陆陆续续地抛售，直到目前，A女士的名下只剩下最后一套自住房产。

点评

当A女士第一次向我讲述她的买房史时，我清楚地感受到了她下意识中不断流露出的悔意。

我帮她粗粗算了一笔账，这些她卖掉的房产如果保留到今天，至少增值200万澳元。

但如今的她也已经明白，由于过去对于房产投资过于感性，没有明白房产投资对于自己的意义到底是什么。

于是只要市场出现任何“风吹草动”或者短时间的不尽如人意的现象就选择抛售，因此才会在距离第一次买房20年后的今天，又回到起点。

不过在经过一番沉淀与思考后，A女士已经下定决心，重新开始自己的房产投资之路。这一次，自己设立了一个非常清楚的投资目标，在60岁之前重新拥有四套投资房产，来为退休生活做准备。

祝她好运！

2

四十岁起步

却目标明确的B先生

B先生是我的客户，也是我的好朋友。他的房产投资之路并没有A女士起步这么高，因为他和太太将近40岁的时候才从中国移民来澳洲。

在参加一次房产讲座之后，B先生和太太对通过房产投资来实现一劳永逸的退休生活产生了浓厚的兴趣。B先生通过自己努力学习澳洲的房产及金融规则，了解到在澳洲可以通过refinance等金融手段，扩大自己的投资组合，于是他也踏上了房产投资的路。

与大部分投资人成天忙于看项目，比价格，挑户型，问中介要回扣的“传统投资方式”不同，B先生有一个非常个性化明确地买房标准：每两年买一个投资房，每次投资额不超过50万澳元，只买不卖。

过去十几年间，B先生严守着他的投资标准，一步一个脚印，从十多年前的悉尼开始，到今天他的投资房产已经遍布了澳洲各个主要首府城市。

而不知不觉间，一个属于他和太太的房产投资组合也在不知不觉中建立起来。目前，B先生和太太在自住房以外，已经建立起来一个6套投资房的资产，相信他们在退休后利用这些房产组合带来的租金收入，能够过上一个非常舒适的退休生活。

点评

有一次我和B先生吃饭，我问他为什么会选择这样的投资策略。他说了几点让我深感有理。

第一，为什么每两年买一个？

因为他和太太开始买房产时已经四十岁，他们意识到房地产是一个长期的游戏，购买只是漫漫长征中的第一步。随后更是要给这些房产足够长的时间去增值，因此他们具有一定的紧迫感，要在自己退休之前建立起一个资产组合，所以两年买一个对他们来说是一个比较合适的选择。

那为什么只买50万或者以下的房产呢？

B先生笑着说，第一，这种投资额不大的房产不会对他的现金流产生巨大的影响，说白了不会影响他们家庭的普通生活；如果购买的是新房，在估价时万一出现少许偏差也能够承受。

另外，这种做法可以让他们尽可能买多个房产，而避免将风险集中到某一个房产中去。

“有一天当我退休的时候，我可以卖一个房子出去旅游好多年，而且卖掉一个还会有不少房产留着”，B先生谈起自己的策略时颇为得意。

3

看房产大佬如何给自己定目标

在澳洲，许多人都认识我在房产投资方面的导师，亚太集团的创始人周华先生（Joseph Chow）。周先生自1998年进入澳洲房地产行业以来，除了通过房产投资自己实现了财务自由，更深入影响了许多华人在房产投资方面的理念。

不过，许多人并不知道，周华先生在最早进入房产行业时，是如何给他自己定目标的。

在九十年代，成为一个百万富翁是许多人的梦想，当时的Joseph也是一样，希望寻找一个年收入达到百万澳元的高净值人士。

在确立了希望有朝一日能通过房产投资来实现这一目标时，Joseph就给自己定了一个“在第一时间构建起一个2000万资产”的目标。

为什么是2000万？

因为根据澳大利亚房地产平均租金回报率5%来计算，当一个投资者构建起一个2000万的房地产投资组合，再给予一定的时间让这些房产增值。

那么，当有一天这些房产的净资产达到2000万元时，就能坐收每年2000*5%=100万的租金收益，成为一个名符其实的地产百万富翁。

不过，如果你认为一切像上面写得这么容易就大错特错了。

即使是按照Joseph当年50万澳元的高收入，要一下子构建起一个2000万澳元的房产组合也是不可能的，因为50万的年收入还不能从银行这里借到足够的资金来购买2000万的房产。

但高手和普通人的最大区别在于，高手们一旦锁定目标，就不容易动摇和改变。

条件不够，创造条件，收入不够，提高收入。

从1998年到2005年的七年中，不论市场如何风云变幻，媒体报道如何看好或者看衰房产，都没有动摇Joseph的信念。最终，他用了七年的时间达到了当初给自己设定的目标。

点评

人人都需要购买2000万的房产来变成地产百万富翁吗？

当然不是。周华先生的故事门槛或许高过了我们身边的绝大多数人，作为普通投资者，我们完全也可以模仿他的做法。

比如说，先确立一个可以达到的小目标，构建一个200万的房产投资组合。

当这200万变成净资产时，一年也有200*5%=10万澳元的被动收入，不也是极好的吗？

分割线

写这篇文章的时候，悉尼墨尔本的房产似乎又迎来了春天，连续几周的清拍率上涨，让房市在这个春天又有一些小骚动。

前几周，悉尼某大学附近一个大热的项目开售，据说三小时抢光，我认识的一位朋友据说是特地从中国飞过来抢房，付了定金又飞回了中国，这样的故事，我们已经听了太多太多。

只不过，在那些今天彻夜排队抢房的投资者中，在那些为抢到自己钟意的房源而热烈庆祝的人群中，又有多少人能够在未来成为房产投资这场游戏中最终的赢家呢？

感谢阅读，下期见！