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黑龙江环保厅卖楼惹官司 争讼数年仍未了

2017-08-25 来源: 财新网 原文链接 评论0条

【财新网】(实习记者 张楠茜 记者 单玉晓)十年前,黑龙江省环境保护厅(下称黑龙江环保厅)向两位民营企业家出售一栋办公楼,交付使用后又以审批未通过为由反悔,由此引发诉讼“拉锯战”。十年后,官司仍未盖棺定论。

财新记者获悉,该案经三级法院五次审理,最终以合同未生效且无法继续履行为由,判令两位企业家返还涉案房产,黑龙江环保厅返还其首付款并支付房屋装修改造等相关费用。但两位企业家坚持认为,黑龙江环保厅在买卖合同中承诺这笔交易无需经任何部门审批,而且后续怠于履行报批义务,导致该合同未生效,因此,黑龙江环保厅是过错方,应承担主要缔约过失责任,赔偿十年来房屋溢价损失。2017年初,两位企业家再次起诉黑龙江环保厅。法院于2017年6月开庭审理了此案,尚待宣判。

出卖办公楼但未过户

2006年7月5日,黑龙江环保厅与哈尔滨信通科技发展有限公司董事长唐昕、总经理董军签订《资产转让合同》,前者将位于哈尔滨市南岗区西大直街一栋七层办公楼及土地使用权转让给唐昕、董军二人。这栋办公楼总建筑面积约为5000平方米,双方约定交易价格为850万元,采用支付定金50万元、交付银行300万元首付款后再由银行向环保厅提供800万元担保函的付款方式。签订合同前,黑龙江环保厅对办公楼进行了估值,总价格约为1224万元。

四个月后,唐昕、董军交了定金及首付款,黑龙江环保厅将办公楼交接给唐、董二人。《黑龙江省单位往来资金结算票据》、中国农业银行转账支票存根及进账单显示,唐昕、董军于2006年7月6日向黑龙江环保厅交纳50万元定金,剩下300万元预付款于12月30日前分批次交完。2006年11月10日,黑龙江环保厅与唐昕、董军办理了办公楼交接手续。双方约定,从交接之日起,唐昕、董军负责该办公楼的全面管理工作,交接前的费用及收益归黑龙江环保厅,交接后归唐昕、董军;唐昕、董军可以进行装修改造,但未正式办理过户更名手续前,不能进驻办公楼。

交接后,唐昕对办公楼内部进行了改造,花费约163万元。但办公楼过户更名手续一直未办理。按唐昕的说法,他当年一直催促黑龙江环保厅办理过户手续,对方始终以其它事务繁忙为由,拖延此事。

环保厅反悔

唐昕、董军没等来过户手续,却收到了要求归还办公楼的通知。2007年10月18日,黑龙江环保厅向黑龙江省直机关事务管理局基建房产管理处请示,希望将已“出售”给唐昕、董军的办公楼与嵩山路某集团的资产进行置换。然而,这一请示未获批准,该基建房产管理处要求黑龙江环保厅纠正其置换行为。环保厅随后通知唐昕、董军在2008年5月之前归还办公楼。

唐昕、董军拒绝归还,理由是黑龙江环保厅在双方卖楼合同里保证,其出卖办公楼的行为不需要得到任何部门批准。财新记者在这份《资产转让合同》中看到,第13条规定:“‘出售方’向‘购买方’声明并保证:其拥有签订本合同及履行本合同义务的全部权力、权利和授权,不需要任何政府的批准。” 据唐昕介绍,2010年9月,除了自用的第四层,他将办公楼的其余六层租给了别人,租期2010年到2030年,每年租金为65万元。

唐昕、董军拒绝配合归还办公楼,2009年11月,黑龙江环保厅遂向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁。2010年4月9日,哈尔滨仲裁委员会作出裁决:唐昕和董军归还房产,黑龙江环保厅返还其350万元。唐昕、董军不服仲裁裁决,于同年6月向哈尔滨市中级法院起诉,法院随后以仲裁违反法定程序且超范围裁决为由,撤销了仲裁裁决书。

环保厅起诉,买方反诉

2011年,黑龙江环保厅将唐昕、董军诉至哈尔滨市南岗区法院,要求法院确认卖楼合同未生效,并判令唐昕、董军归还办公楼并支付房屋使用费和租金收入约468万元。在此过程中,唐昕、董军提起反诉,要求法院判令黑龙江环保厅继续履行合同、办理产权过户,若环保厅不能继续履行则应返还350万元、赔偿房屋上涨损失约为3129万元。

南岗区法院经审理后,判令唐昕、董军返还涉案资产,黑龙江环保厅返还唐昕、董军350万元,并支付其房屋装修改造费用140万元、车库款10万元、供热配套费共约18万元。

南岗区法院认为,根据《行政事业单位国有资产管理办法》规定,行政事业单位处置资产应向主管部门或同级财政、国有资产管理部门报告,并履行审批手续,未经批准不得随意处置。黑龙江环保厅和唐昕等签订的合同约定“出售方拥有签订本合同及履行本合同的全部权力、权利和授权,不需要任何政府的批准”,违反行政法规的强制性规定。由于黑龙江环保厅申请置换资产的行为没有得到批准,依据《合同法》第44条第二款、第45条,该合同未生效,也无法继续履行,唐昕、董军应归还涉案资产;另一方面,法院称合同未生效便不存在违约问题,唐昕、董军提出黑龙江环保厅支付违约金、赔偿房屋价格上涨损失的请求没有法律依据,不予支持。

唐昕、董军不服一审判决,提出上诉。2012年6月12日,哈尔滨市中级法院经二审,认定原审对唐昕、董军反诉请求涉及的房产升值损失未予审理,违反法定程序,便撤销了一审判决,发回重审。

2013年6月6日,南岗区法院重审后依旧未支持董军、唐昕对房屋溢价的索赔要求,只是将要求环保厅给付唐昕、董军的房屋装修、改造费用由140万元增加至163万元。

南岗区法院重审后认为,合同未生效是因为条件未成就而非黑龙江环保厅不配合,黑龙江环保厅不存在违约和缔约过错,故唐昕、董军反诉环保厅赔偿房屋价格上涨损失,没有事实及法律依据,不予支持。

唐昕及董军依旧不服,又上诉到哈尔滨市中级法院,哈尔滨市中级法院二审后维持原判,只是提出原审判决的法律适用有瑕疵。哈尔滨中级法院表示,《行政事业单位国有资产管理办法》属于部门规章而非行政法规,南岗区法院的原审判决将部门规章的规定认定为行政法规,属于法律适用错误。

针对两级法院四次判决,唐昕、董军依旧不服。他们向黑龙江省高级法院申请再审。2015年7月23日,黑龙江省高级法院驳回唐昕、董军的再审申请,理由是:合同不能实际履行,原审已判决黑龙江环保厅赔偿了唐昕及董军的直接经济损失,唐昕和董军也通过出租部分房屋获得收益,要求环保厅赔偿其他经济损失缺乏事实和法律依据。

买方败诉后再起诉

面对接连败诉的结果,唐昕、董军坚持认为黑龙江环保厅应赔偿房屋溢价的间接损失。2017年1月,唐昕、董军向哈尔滨中级法院起诉黑龙江环保厅,认为合同未生效应由过错方即黑龙江省环保厅承担主要缔约过失责任。涉案资产的价格已今非昔比,房屋溢价部分是唐昕、董军的损失,应由黑龙江省环保厅承担。

北京达远律师事务所律师林致达代理了这起案件。他向财新记者表示,房屋溢价损失性质上不是合同有效状态下的期待利益损失,而是因为环保厅的过错导致的信赖利益损失,是在黑龙江环保厅过错责任范围之内。参照《合同法》第58条关于合同无效或被撤销后的过错承担规定及已有判例,林致达认为,黑龙江环保厅应承当资产升值信赖利益损失的80%,即2012年6月估值的5550万元减去850万元后,乘以80%得到约3760万元。但林致达介绍,黑龙江环保厅在6月初的庭审中对唐昕、董军的利益损失索赔不予认可,认为这次诉讼已过诉讼时效,案件属于重复起诉,不应赔偿房屋溢价款损失。

“我感觉像是花钱白给别人装了房子,然后又被要回去。而且我当时如果不拿这笔钱买环保厅的房子,投资任何别的房产,都会有这个收益。”唐昕对财新记者表示,当年自己在几个卖家里选了环保厅,就是考虑到政府的可信度更高、证件也更齐全,“但没想到还是出了问题”。

财新记者多次致电黑龙江环保厅曾与唐昕、董军对接卖楼事宜的孙姓处长,他以自己“现在已经调离该处、不了解情况”为由拒绝接受采访。该厅政法处一位庞姓处长以接受采访需经批准为由,未发表意见。

另据唐昕介绍,他2006年曾向黑龙江省监察厅、财政厅举报 “环保厅擅自处置国有资产在先、补办审批手续在后,在补办审批手续过程中弄虚作假”一事,但至今未收到任何回复。

目前,唐昕、董军诉黑龙江环保厅一案尚未宣判。黑龙江省环保厅一方的代理律师王海鹏向财新记者表示,一切等法院的判决结果,其它信息不方便透露。■

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