集体土地建租赁房 解开房地产“死结”关键一步

【财新网】/火线评论（记者 汪苏）8月28日，国土部、住建部一则消息，再令房市掀起大波。北京、上海、广州、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、佛山、肇庆、成都13个城市，将首批试点，利用集体建设用地建设租赁住房，主要供给新市民。两部委表示，此举是要构建购租并举的住房体系，以及城乡统一的建设用地市场。

也就是说，1998年以来，城市住房由政府征地、垄断供应国有土地建设这个套路被打破了。以后，集体土地也可以供应城市住房。城中村、城乡接合部的村子，可以利用集体建设用地，名正言顺地发展为外来人口提供住所的“瓦片经济”。

长期以来，除了零星试点，集体土地供应城市住宅都是禁区。即便十八届三中全会后开始的新一轮土地改革试点，也要求集体建设用地不得发展房地产。然而，一波波疯涨的房价，已经严重危及城镇化推进和下一阶段经济发展。畸形房价的重要推手——供地机制的改革势在必行。最终，中央决心，在集体土地供应住宅方面，迈出重要一步。

目前商品房成本构成中，土地成本占据大头。政策出台后，有人认为是楼市大杀招，甚至有分析认为，市场将出现两到三折的房子。这实在危言耸听——土地是村集体自己的，不用花钱买，但有机会成本。而市场价格，最终是由供求决定的，不是成本。

从现有信息来看，集体土地入市建租赁房，并不会引起住房出售市场“跳水”，而将以渐进式方式，改变房地产生态。对楼市究竟影响几何？这受制于很多因素，有待于各地试点细则出台。

首先是入市方式。村集体可否在符合规划的前提下，自主决定是否入市？目前，各个城市每年的土地都是“计划供应”，政府牢牢控制着供应量。今年4月，在经历又一轮房价疯涨后，北京率先大面积放行集体土地建租赁房，但仍然将集体土地供应纳入供地计划——2017年-2021年，北京计划供应住宅用地6000公顷。其中，集体建设用地1000公顷，约占六分之一。如此执行，离多元市场化供地还非常遥远。本质上，政府仍然垄断供地权。

不过，即便仍旧是“计划供应”，将集体土地纳入，对于扩大供应，意义也很大。近年来，拆迁越来越难，扩大国有住宅用地供应，难度也越来越大。甚至很多城市的年度住宅用地供应计划，常常不能顺利完成。由村集体自行或者联合其他主体开发集体建设用地，成本、难度都要低得多，供应潜力巨大。4月，稳房价压力如山下，北京宣布倍增住宅用地计划供应量。这其中，就有赖于集体土地的供给。这种模式下，供地节奏和供地规模，都由政府把控。

如果放开或逐渐放开市级层面的计划控制，由村集体根据市场，以及基层政府等利益相关者的合意，自行操作入市事宜，多元主体、市场化供地机制的发育、生长，将给中国楼市和房地产运作机制，带来真正深远的变革。从放开租赁市场入手，若精心辅以配套措施，或有望实现中国楼市以及“土地财政”的软着陆。

理论上，北京、上海、广州都有可观的集体建设用地可入市，提供有效住房。北京，五六环之间的城乡接合部，分布着大量的集体建设用地。现有建设用地中，国有和集体产权，约各占一半。不过，北京在2000年初，将五六环之间的大片村庄，都规划为绿色隔离带，但这之后，并未严加约束。外来人口的强烈需求，不断刺激集体建设用地蔓延。目前，北京正在实施新一轮的城乡接合部整治，多少拆迁绿化？多少留给村庄发展？这取决于政府的治理理念，以及和村庄利益的博弈。

再者，入市的是什么样的房子，也至关重要。目前，北京试点入市的集体住宅用地，都用于建公租房，按照保障房系统分配、管理，相对封闭。这次，放行集体土地建市场化租赁房，是题中之义，对租赁市场的影响更为直接。发展租售并举，改变过去中国住宅供应偏倚“买”的局面，将有助于抑制买房狂热，淡化投资性，让住宅回归居住功能。

公众和市场最关心的莫过于，若“以租代售”，是否意味着“小产权房”可暗渡陈仓、摇身一变进入市场？这恐怕正是有关部门最为担忧的。两部门强调，不得“以租代售”。国土部有关负责人在政策发布当天回应舆论关切称，租赁住房与“小产权房”有本质区别，不能混为一谈。

按照《合同法》规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

如何避免“租赁者”和村庄私下签订协议，“明租暗售”？中国人民大学经济学院教授陶然认为，政府可以引入市场化、专业化的第三方物业公司，实施住房的出租和管理。如此，即可避免“明租暗售”、“小产权房”短期大量入市，对市场造成崩塌性震动。

在目前楼市危如累卵的形势下，“小产权房”若失控，易触发房地产泡沫破灭，房价硬着陆。

一条现实路径是，以对房价冲击力小的租赁住房为切入点，释放集体土地潜力，培育稳定、健康的房地产租赁市场，并探路集体土地发展住房的规则。如此，既可解城镇化住房之困，又可缓慢释放楼市压力，为房地产和经济发展转变机制，开辟通道。这是陶然等人士对于这条渐进式道路的期待。

集体建设用地建租赁住房，开启了妙手解连环的第一步，能否最终顺利解开环套，还得看改革的决心和筹谋。■