澳财术语 | 澳洲房地产的重要衡量指标：清盘率

2017-10-10 来源：澳财网原文链接评论0条

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在房地产新闻中，我们经常能听到清盘率这个名词，这个衡量指标到底有什么实际意义呢？

什么是清盘率？

清盘率（Auction Clearance Rate）是澳大利亚房地产市场重要的衡量指标之一，用来记录每周或每月房地产市场房屋拍卖的状况。

通常情况下，如果清盘率在60%以下，我们会认为房地产处于买房市场，房地产供大于求。房产拍卖比率较低，侧面能反应出房屋价格有下降的趋势。相反，若清盘率较高，达到75%，甚至80%以上时，我们就可以认为房地产处于卖方市场，房价有上升趋势。

清盘率如何计算？

澳大利亚许多机构都会调查、收集和提供房屋拍卖清盘率数据。最具权威性的要数CoreLogic RP Data和房地产中介Australian Property Monitors的数据。各州的房地产研究中心（如维州房地产中心REIV）随后会公布统计数据。

简单来说，房屋拍卖清盘率就是把当周拍卖成功的房屋数量直接除以进行拍卖的房屋总量。但具体哪些拍卖计算在内，哪些又不算呢，各家统计机构有不同的划分范围。

以APM为例，这家机构的拍卖活动数据包括每周六晚上公布的清盘率，采用的地理概念和澳大利亚统计局标识的城市概念是一样的，通常就是用各首府城市来划分。值得注意的是，APM周六晚上公布的数据是基于截至当天收集的样本，但事实上，样本收集的过程是持续进行的，最终的清盘率和周六公布的初步清盘率还是会有小量的差异。

至于具体的计算方法，机构主要关注以下五项影响拍卖结果的因素：

•拍卖现场售出数量（Sold At Auction）

•拍卖前售出数量（Sold Prior To Auction）

•拍卖后售出数量（Sold After Auction）

•流拍数量（Passed In）

•撤销拍卖数量（Withdrawn）

APM在清盘率分子计算中只考虑拍卖现场售出数量和拍卖前售出数量。而像REIV则把拍卖后售出数量也算在其中，这就导致最后得出的清盘率相对较高。在分母计算中，APM清盘率包含了所有的房屋拍卖数量，甚至包含在拍卖之前就撤出的房产。这么做主要是因为防止人们预期房子将不会被卖出或是房子卖不到预期价格而撤出导致清盘率出现偏差。

因此，APM的清盘率可以表示为：

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