潘石屹加快卖楼节奏 49.44亿出清凌空SOHO

【财新网】（记者 张欣）相比以往一年卖一次楼，今年以来，SOHO中国卖楼节奏明显提速。

10月23日，SOHO中国（00410.HK）公告称，以49.44亿元出清凌空SOHO。该交易完成之后，SOHO中国在上海仅剩下SOHO天山广场、外滩SOHO、SOHO中山广场、SOHO东海广场四个项目，总计建筑面积为55.45万平方米。

公告显示，买卖双方约定，SOHO项目资产价值为50.08亿元。建议初始代价为29.54亿元，加上未偿还境内银行贷款本金19.9亿元，买方基汇资本接手代价为49.44亿元。SOHO中国预期出售该项目后可得毛利润3.67亿元。

SOHO中国称，截至2017年6月30日，凌空SOHO项目总成本约为27.01亿元，且其协定价值50.08亿元较其截至2017年6月30日的总成本高约85%。今年上半年，凌空SOHO的项目租金收入约为9000万元。

凌空SOHO位于位于上海虹桥临空经济区，总建筑面积约34.3万平方米，总规划可售/可租建筑面积22.83万平方米，包括办公室面积19.44万平方米及商业物业3.39万平方米。

2014年9月，凌空SOHO尚未开业之时，SOHO中国公告称，以30.5亿元将该项目10万平方米出售给携程。出售完成后，SOHO中国持有凌空SOHO12.82万平方米作为投资物业。

这是凌空SOHO第二次出售。SOHO中国表示，此次出售凌空SOHO正逢变现良机，出售所得资金用于一般管理。

近三年，SOHO中国通过出售旗下地产项目套现超过200亿元。自2014年2月开始，SOHO中国以一年一次的节奏出售项目。但今年以来，SOHO中国卖楼节奏明显加快。今年6月起，上海虹口SOHO、光华路SOHO2、凌空SOHO项目相继被出售。

对于今年频繁卖楼举动，SOHO中国在今年的半年业绩会上解释：目前商业物业的租金回报率相对较低，但资产价格保持高位，择机高位售卖套现为明智之举。潘石屹表示：“前段时间，万达把77个酒店以199亿元卖了，一个饭店的钱就是香港一套房子的钱，回报率是非常低的，甚至可以说是没有回报率。”

上海地区商业地产的空置率也在提高。戴德梁行发布的上海地区写字楼市场报告显示，三季度上海核心商圈的空置率为11.6%，环比增加6个百分点。

潘石屹多次在公开场合强调，重资产资源浪费严重，写字楼空置率较高，SOHO中国售卖项目，根本目的在于向轻资产模式、共享经济模式发展。这也是今年SOHO中国推出3Q项目原因所在。3Q项目核心是移动办公、共享办公。

SOHO中国出售项目，还包括降低负债率考虑。SOHO中国财务总监唐正茂在半年业绩会上表示，卖楼收益主要用来偿还项目本身的负债、补充公司的流动性，以及股东分红。

当时潘石屹补充道：“第一是用于还贷，尤其是境外的贷款优先，降低负债率。（我们）不想承担过多的汇率风险，收入和负债都是以人民币计价。” 详见财新网报道“待售资产40亿 SOHO中国售卖重资产偿债转型”）。■