15个最热门城市房价全数停滞，楼市风向要变了？ | 小巴学理财

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文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

30年前的房子都要抢了

前几天，小巴陪一位杭州的朋友去看房。他自己有一套房子，但明年要把岳父岳母接来长住，就打算在附近再买一套给二老。

花了一个周末和几个晚上的时间，看了不少房子，要么觉得贵了，要么就是觉得房子不好，总而言之就是价格和房子的质量之间没对上预期。

其实有那么一套，就在马路对面的一幢楼里，但是房龄有点老，是80年代的房子，朋友有点犹豫。第二天晚上，中介就来电说那套房子已经被别人买走了。

中介说，没办法，现在新房限制很多，最好卖的二手房，不是那种房龄和装修都比较新的，而是那种房龄老、卖相破旧、面积小，被称为“老破小”的。这一类房子，以前没人看，大家都嫌弃，但是最近几个月反过来，因为其他的次新房价格都涨上天了，也就是这种老房子，性价比高一点，常常一套出来，第二天就被别人领走了。

注：次新房是指年代较新的二手房，一般房龄在5年之内。

这位朋友原本打算多一点和太太的私人空间，现在的计划，只能一边感叹30年老破小房子都被抢了，一边还是把二老接到一起住，不方便就不方便了，过几年再看。

数据显示，房价要跌？

前些天，国家统计局公布了9月份70个大中城市住宅销售价格变动数据中，大部分城市还在上涨，但幅度相较于之前已经收拢。

其中，15个热点城市（一线和部分二线城市）的新建住宅价格则连续两个月全数停止上涨。8月份维持不变的是北京、上海、厦门，9月份维持不变的是天津、南京、深圳、成都，其余热点城市都是环比下跌。

15个热点城市

新建商品住宅价格变动（%）

*数据来源：国家统计局

翻一翻此前的数据，8月份应该是2014年12月以来，第一次这15个城市的新房价格集体未上涨。

小巴又去找了一圈新闻，也问了几位在外地的朋友，比如北京、上海、深圳、厦门等等，得到的反馈是市场似乎停滞了，甚至下跌了。

看上去，全国性的房价上涨历时近3年，在最近一年多时间里调控政策像炮弹一样一发又一发地逐步覆盖市场，风向终于要变了。

不过，我们也知道，新房的价格其实是被“限价”捂住的。新房的价格有一块天花板，它在很多买房者看来低于心目中的价格，甚至也低于附近的二手房，买到就是赚到了。所以，最近半年，买新房多了许多门槛，比如买房要付全款、进门之前先验资、摇号等等。小巴身边有好几位朋友，就这样被挡在门外了。

单单从新房的成交数据来看，显然不能完全体现一个完整的真实市场。至少在杭州，虽然数据显示新房价格在下跌，但实际上交易的需求仍然客观存在，并且在细分市场中还非常火爆。

二手房是更好的指标

相比于新房，二手房是一个交易束缚更少的市场，其数据也是一个更好的参照标准。我们来比较15个热点城市，就会发现，其中一部分城市和前面的情况出现背离。

2017年9月 15个热点城市

新房和二手房涨幅比较（%）

*数据来源：国家统计局

像杭州，新房的价格是下跌的，但二手房市场，还是挺火爆的，价格也还是在涨。

当然了，这些涨势和半年前、一年前相比，已经回落了。现在70个大中城市的房价环比，不论新房还是二手房，哪怕涨势最好的，也没有超过1%。而在半年之前，还有不少城市能够在一个月内涨2%-3%，再往前4%甚至5%以上的例子也不少。

中国的房价，是有周期的。在过去十几年，至少是分了好几轮， 04-07年是一轮，08-10年是一轮，11-14年是一轮，每一轮大约就是3年。14年末至今，差不多又快到3年了，现在这一轮周期已经靠近了尾声。

存在争议的，不过是什么时候是周期的尾声，是最低点。

房价这个东西，就是量在价前，最便宜或者说最被低估的房子，总是出现在买房最少的地方。

▷一轮楼市下来，最早涨的总是库存的新房；

▷新房涨得多了，二手房里房龄新、地段好、装修好、面积适中的次新房的性价比就凸显出来了；

▷次新房涨完了，性价比没有那么高了，那些此前被散在角落里无人问津的“老破小”才会被注意到。

所有的房子都涨过一遍，该买的差不多都买了，大家开始觉得所有的房子都贵到有点买不起了，大概就是该消停一会的时候了。

还是那句老话，买房这个事情，不论在周期内还是周期外，只要有需求的，就趁早吧。等到交易量放大、大部分人慢慢反应过来，便宜的房子已经卖光了，而大家开始恐惧得有点慌不择路的时候，很可能已经就是一轮周期比较靠后的环节了。

除了杭州、上海、厦门等热门城市出现房价天花板外，哪些城市的房市依旧具有投资空间？答案就在这份报告中。

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