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悉尼

房贷真正偏紧的时刻还没到呢

2021-06-30 来源: 36氪 原文链接 评论0条

本文来自微信公众号“攸克地产”(ID:youkedichan),作者:攸克,36氪经授权发布。

这几天,陆续传来一批城市二手房停贷、贷款审批周期变长的消息。贝壳研究院还发了一份报告,大意是说6月72个重点城市中,有46个房贷的放款周期延长,比如广州,从原来的14天,延长到了98天。这个报告还点明了很多南方城市,放贷周期都在100天以上。

房贷收紧,在舆论里和在开发商、买房人群体当中,总是有着不同的形象。在舆论中,这似乎是山雨欲来风满楼的“大事”,紧张中夹杂着兴奋;但是,在开发商或者部分买房人的心态中,这样的消息,一般总是有“狼来了”的意味:房贷收紧,一般是额度问题,通常都是月初松,月底紧,季度初松,季度底紧,年初松,到了年底就紧。

卖房子的发开商和买房子的人,大都习惯了这种认知,攸克君身边很多业内的朋友也大致是持有这样的看法,更何况,这次是二手房领域的风波,跟新房市场没有太大关系。但是,这次不太一样了:

1、这次是央妈开始施行“审慎框架”也就是MPA之后,出现的第一次二手房停贷现象。

2、这是去年监管层开始实施房地产贷款集中度管理规定之后,第一次出现的二手房停贷现象。

问了几位在银行工作的朋友,他们有的是做风控的,有的是做合规的,总之都是做“后台”工作的,提到现在银行贷款的额度管理问题,说法都很一致,就是,宏观审慎框架和房地产贷款集中度管理规定出台实施之后,监管层管得很细,细到监管房贷占贷款总额的占比,以及与制造业企业放贷的对比,要求银行备案备查,有的时候是每季度检查一次,个别时候还会以月为单位的抽查。

以前按照年度管理,银行腾挪的空间比较很大,毕竟到现在为止,银行还是很喜欢房子的。但是,额度管理细项化之后,检查、抽查的时间压短之后,银行能够腾挪的空间就变小了,因此,就出现了这一次二手房贷款在全国范围内的“停贷”、贷款审批期限延长的现象。

一位股份制商业银行的朋友和攸克君说,6月是季度末,房地产按揭贷款科目下的额度比较紧张,银行是为了“保新房”的房贷,所以,把很多二手房贷款的放贷押后了,从他供职的这家银行看,放给新房的房贷,标准化、有规模效应,成本收益上更划算,在额度很紧张的时候,就优先保了新房的房贷。这便是这家银行的逻辑。应该有很大的代表性。

“有很多看起来不起眼的因素,比如,新房的开发商,是银行的大客户,对公存款、房贷、开发贷都是在这一个银行,银行从保大客户的角度,就可能会把有限的额度用在这些开发商的新房上,二手房就先靠边站了。”这位银行的朋友说。

但是,这是否意味着新房市场的房贷,就高枕无忧呢?未必,这几位银行界的朋友在谈及这个问题时,都谈到了一个非常重要的要素——集中供地。

集中供地看似是一个土地供给模式的变化,但带来的变化和影响很多。房地产行业本质上是资金和时间的配置游戏,集中供地影响的是时间这个要素。这几位银行界的朋友都提到,北京、上海等城市此轮集中供地开始之后,他们能比较明确地感受到,市场上资金面的需求明显增大。时间因素还会带来同样的问题,集中供地,虽然未必造成一定会集中开盘,但相比于原来细水长流供地时的“自然开盘时间排序”,开盘的时间还是相对集中或者靠近了,对开发商而言,是卖房的问题,对银行来说,就又叠加上了额度的问题。

从现在的情况看,按揭贷款实施额度管理,实际上也是时间和资金匹配的问题。在监管的时间单位缩小的情况下,银行很难腾挪空间,在房屋供给“波峰”的时候,就会造成额度的迅速消耗,在现在的监管压力下,银行又大都不敢用“寅吃卯粮”,腾挪未来“波谷”的额度来填补,那么,连锁反应就会发生,连带到新房市场,到时,审批时间会拉长,利率甚至都会上浮,新房领域的“贷款烦恼”也就随之而来。

试想,即便一个新盘,认购很多,甚至签约很多,但银行不能及时批贷,所谓销售业绩,不是用来秀肌肉的,而是用来回款的,不回款,签约再多,对开发商业绩没有实质意义。

几个银行界的朋友简单做了个推算。抛开那些高周转做得非常出色的房企,以平均6个月为时间,5月份这批集中供地的项目,有可能集中在今年年底和明年年初开盘,届时,可能会是一个银行房贷的高峰,在额度管控的情况下,到时候,银行的按揭贷款额度都会消耗得很快,这对开发商和银行来说,都是问题,也都是新问题。

所以,他们都觉得,现在,还远远不是房贷额度最紧张的时候,虽然现在看起来也是紧张状态了。

这其中,还有一个银行偏好的问题。即便到现在,银行偏爱房地产的事实,也是不可否认的存在。但是,心里想什么,不一定干什么,因为监管的外力变了,而且,不仅在行为层面,还发生在思想层面。一位银行界的朋友就说,很多同业都在私下或者半公开的场合谈论、学习中信银行原行长孙德顺的案例,甚至有些银行还拿这个案例进行反腐案例教育。

在孙德顺的多项“罪状”中,有一条让银行的高管们听了多少有些不寒而栗:

“孙德顺丧失理想信念,毫无政治意识和大局意识,严重违背党中央关于金融服务实体经济的决策部署,限制、压降制造业贷款。”而在他主政中信银行期间,房地产贷款成为中信银行集中度最大的行业。

这一点,银行的领导们,都记在了心里。

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