这家区域房企的利润跌去98.7%！

本文来自微信公众号“进深News”（ID:leju-sydcsxh），作者：张文静，36氪经授权发布。

乐居财经 张文静 发自北京

9年前，孙广信将其收藏的70幅艺术品字画，估值高达35亿元，作为实物出资，注入他一手打造的广汇集团。明明是“炫富”，投资者却嗅出了“缺钱”的味道，他们将此举隐含的深意解读为广汇系资金链承压。

近两年，关于广汇集团“钱紧”的新闻又浮出，时不时出现“千亿债务压顶”的消息。而出现在公开场合的孙广信，相比曾经的意气风发，看起来确实憔悴了不少。

一周前，孙广信向中国银行某分行出质了其持有的新疆广汇实业投资（集团）有限责任公司（下称“广汇集团”）5700万元数额股权；此前，他才刚刚将持有的广汇集团1.9亿元股权出质给了光大银行乌鲁木齐分行。

孙广信持有的广汇集团股权，近年来一直没逃过被出质的命运。据乐居财经统计，孙广信目前仍记录在案的有效股权出质信息有7条（历史股权出质28条），总数额达8亿余元。

据广汇集团债券年度报告，截至2020年底，其总资产2782亿元，总负债高达1887亿元。其中，有息借款总额达1065亿元。此外，受限资产账面价值总额达632.28亿元，受限原因大多因借款质押。

不过，孙广信“囊中羞涩”背后，对地产的态度却颇值得玩味。

舍不下的“肥肉”

孙广信身上有众多标签，诸如“新疆首富”“西部商业教父”等，没有一条与房地产有关。但在他的发迹史中，房地产充当的角色不容小觑。

在外界的讲述中，孙广信堪称传奇：没有资本、没有人脉、没有学识，1989年白手起家，创办广汇，最后做出了一家涵盖汽车、能源、地产、物流等多个产业，拥有4家上市公司，总资产达2700多亿元的世界500强企业。

功成名就之后，人们不吝溢美之词，将他奉为“西部神话缔造者”，但同时伴随而来的还有各类争议，比如“为人霸道，为发展不择手段”，又如“圈地运动”。

备受争议的“圈地运动”，与广汇集团的地产业务有关。地产正是广汇崛起的契机。

乌鲁木齐有很多建国初期成立的国企，但到了上世纪90年代，其中很多已经经营不善。1993年以后，广汇集团收购了近40家国企。正是在1993年，广汇集团打造了一座乌鲁木齐地标建筑——广汇大厦，名声大噪。这一年，也是广汇集团地产板块的起步之年。

据媒体报道，明面上，广汇集团收购国企，是参与国企改革，解决当地政府负担，但事实是看中了老国企手中的地皮。这些收购，为广汇集团囤积了大量土地。

广汇将这些土地上的老厂房拆除，建起了商品房，并发展成为当地最大的房企。一个流传甚广的说法是，乌鲁木齐市每5套成交住宅中，就有3套出自广汇。影响力可见一斑。

2002年，广汇的房地产业务已经发展得如日中天，孙广信却转向了能源和汽车行业，开始漫长的转型。5年后，广汇集团确定将清洁能源、汽车服务和房地产作为其三大产业，其中第一产业是能源，第二产业是汽车服务，而房地产仅作为营业收入和利润的调节。

这也可看出孙广信对地产的犹疑态度：不想把广汇打造成一家房企，却又舍不下地产这块“肥肉”。

后来，擅长资本运作的孙广信，相继在广汇集团的上市公司清单里添加了广汇能源、广汇汽车、广汇宝信、广汇物流，却独独少了煊赫一时的地产。

时至今日，广汇集团旗下的主要地产平台广汇置业（全称“广汇置业服务有限公司”），已在新疆、广西、四川等省11市开发了160余个住宅和商业地产项目，累计开发面积2762万平方米。

截至2020年底，广汇置业总资产347.09亿元，同比下降8.04%；全年完成营收41.74亿元，同比下降36.37%；实现净利约0.12亿元，同比下降98.70%。

广汇置业成立于2017年，注册资本21亿元，由广汇集团全资控股，最终受益人和实控人为孙广信，持股50.057%。它对外投资9家企业，涉及地产开发、建筑、文化、租赁和商务服务业等，大多资产集中在新疆广汇房地产开发有限公司（下称“广汇房地产”）旗下。

据悉，广汇房地产成立于1994年，注册资金24亿元，目前对外投资43家企业，主要集中于新疆和广西。在今年4月，乌鲁木齐2021年第2批挂牌的土地中，仅有的3块住宅用地，广汇房地产就独占两块，另一块被融创拿下。

地产“营救”物流

广汇集团的地产资产并非全部集中于广汇置业，还有部分位于上市公司广汇物流旗下。归根究底，仍在孙广信对房地产的态度上。

孙广信将房地产作为营收的工具，同样的剧情又一次重演了。

2015年，广汇集团旗下的新疆亚中物流商务网络有限责任公司借壳大洲兴业，成功上市。大洲兴业改名为广汇物流。

广汇方作出承诺：2016-2018年，亚中物流实现的扣非后归母净利润分别不低于2.4亿元、3.4亿元、5亿元。

广汇物流核心子公司亚中物流主营物流园区投资、经营和配套以及冷链物流，盈利能力不稳，要完成对赌并不容易。孙广信想到了高利的房地产，开始了他惯用的资本运作术。

2017年，亚中物流凭借1.8亿元获得新疆一龙歌林房地产开发有限公司（下称“一龙歌林”）90%的股权。彼时，一龙歌林在乌鲁木齐仍有330.52亩住宅地处于建设中。两年后，亚中物流又从一龙歌林原全资大股东新疆一龙房地产开发有限公司手中买下了剩下10%的股权。

在并购房地产项目的同时，孙广信开始了他的“一石二鸟”之计，向亚中物流出售广汇集团旗下地产项目，一方面解亚中物流业绩对赌之围，另一方面也为广汇集团回笼资金。

2017年，亚中物流以6.56亿元收购广汇集团、广汇房地产持有的四川广汇蜀信实业有限公司（下称“广汇蜀信”）100%股权。收购时，广汇蜀信的资产主要包括正在开发的成都广汇御园项目及待开发的CBD项目。

次年，亚中物流再次以4666.67万元获得广汇集团旗下新疆御景中天房地产开发有限公司70%股权。

广汇物流还先后从广汇集团受让新疆汇茗万兴房地产开发、成都汇亿房地产、桂林临桂金建房地产开发、新疆汇润兴疆房地产开发等公司资产。

上述资产主要分布在成都、桂林和乌鲁木齐，经过梳理后，被装入广汇蜀信。而广汇蜀信也从亚中物流旗下移出，与后者一样成为广汇物流全资子公司。

拥有了地产资产的亚中物流，盈利能力迅速提升。2016年至2018年，亚中物流扣非后归母净利润2.79亿元、3.74亿元、5.50亿元，承诺完成率为116.26%、109.91%、110%。

而据广汇物流年报，在这三年，房地产业务收入占广汇物流总营收的比重分别为28.95%、54.22%、67.92%，节节攀升。

请神容易，送神难。完成对赌业绩后，广汇物流却离不开房地产。截至2020年底，广汇物流商品房销售营收40.67亿元，占总营收的比重已高达92.57%。

一家名为“物流”且以物流园区投资、经营和配套服务以及冷链物流项目建设为主业的公司，地产业务收入占比却超九成，难怪被投资者戏称为“广汇地产”。

“牵手”好基友

孙广信酷爱篮球，投资新疆广汇篮球俱乐部，对篮球的投入“不计成本”。2017年，新疆男篮拿下CBA联赛冠军，作为球队老板的孙广信送每位夺冠功臣一辆豪车。

在广汇集团内部篮球赛上，孙广信也常常亲自披挂上阵，篮球技术被很多看过他打球的人评价“很专业”。

在距离乌鲁木齐3000公里外的广州，孙广信有一位同道，地产大佬许家印。许家印对足球的大方豪气，众人皆知。

2018年，两位大佬走到一起，携手做起了生意。当年9月，恒大集团以66.8亿元受让广汇集团23.865%股权，同时以78.1亿元向广汇集团增资，交易总代价为144.9亿元。

完成后，恒大集团持有广汇集团40.964%股权，成为后者第二大股东。

恒大曾表示，收购广汇集团主要是为了促进企业未来发展，和广汇集团展开全面战略合作，推动恒大在汽车销售、能源、地产及物流等领域的发展。

但对于刚刚一脚踏进造车行业的许家印来说，广汇集团旗下的广汇汽车显然更有吸引力。广汇汽车是全球最大的乘用车经销与服务集团。

然而短短两年多后，恒大与广汇却分手了。2020年11月第一天，广汇集团旗下广汇能源公告，恒大将广汇二股东的位置让给申能集团，交易对价148.5亿元。

恒大给出的理由是有助于集团聚焦核心业务，实现长期稳定健康发展。但换个角度看，这与广汇集团盈利萎缩不无关联。

恒大清仓广汇股票前，2018年、2019年以及2020年上半年，广汇集团的除税后净利润分别约为50.4亿元、45.2亿元、11.6亿元。

与当初近145亿元的巨额投入相比，这笔投资恒大集团仅获得3.6亿元溢价。有投资者粗略计算后感叹，“连贷款利息都不够。”

但鲜为人知的是，双方在地产方面的合作还在继续。这从广汇集团对外投资中即可看出。

截至目前，广汇集团对外投资60家企业，其中房地产业6家，除广汇集团自身的房地产平台广汇置业、新疆广汇物业管理有限公司和已注销的四川广汇雪莲堂实业有限公司外，其他三家，辽宁融涛伟业置业有限公司、沈阳金道联合房地产开发有限公司、乌鲁木齐盛世俊星房地产开发有限公司，均与恒大合作投资，且由恒大控股。

据悉，上述三家公司分别在沈阳、乌鲁木齐开发了恒大盛京珺庭、恒大中央广场、恒大绿洲商住小区等楼盘。

此外，2018年11月，孙广信将持有的广汇集团3亿元数额的股权出质给恒大集团，状态至今仍显示为有效。