8月将迎第二批次集中供地高峰，热点城市土拍规则趋严

本文来自微信公众号“贝壳研究院”（ID:beikeyanjiuyuan），作者：郭翰，36氪经授权发布。

本文作者

郭翰

贝壳研究院策略分析师

截止到8月10日，目前22个重点集中供地城市已有11个城市公告第二批集中供地计划。其中长春、厦门、无锡已经完成此轮供地，深圳、天津、青岛原定于8月9日、20日和8月23日开始第二次集中供地，但分别已公告此次供地延期，深圳与青岛时间暂定，天津截止时间延期至9月10日。具体而言，该轮集中供地与首批次相比，在土地出让规模、出让结构以及拍地规则上都有所调整。

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出让规模增长，深圳增幅达两倍

就出让规模来看，11个城市在第二批次出让的住宅规划建面合计为4919万平米，相比于首批次的4523万平米，增幅8.8%的供应，表明加强土地供应的规模。具体城市来看，除了天津、济南、苏州与杭州是收窄供应外，其余城市皆是加大出让规模，深圳、厦门与青岛是增加供应的前三甲城市，尤其是深圳，增幅高达210%，是深圳史上一次性出让土地最多的一次，厦门与青岛也实现了供应规模翻番。此外，沈阳、无锡与福州也都有一定程度得规模上涨。就房企来说，此次供应规模的加大能说明其竞地成功机率明显增加。对首批次较未有收获的房企提供机会，能较好地补充其土储规模。

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城市出让结构分化明显，大部分城市加大非核心区供应

就出让结构来看，城市之间分化明显，可以划分为三类城市：

一是以非核心区供应为主的城市，主要有深圳、厦门、青岛、天津、济南、杭州与苏州。此类城市非核心占比皆超过80%，其中深圳、厦门与济南与首批次相比，该批次非核心区域供应占比明显上涨最多，尤其厦门显著加大岛外的土地供应，助其非核心区占比较首批次上涨44.3个点，也导致其起始楼面价有明显回落，从首批次27690元/平米下滑至19358元/平米。深圳虽然此次加大非核心区供应规模，但其起始楼面价与首轮相比明显上涨29.1%，主要原因是相比首轮的非核心区域以深汕合作区为主，成交楼面价仅是约5500元/平米左右，此次非核心区域供应的宗地其本身素质较优，因此有效提高其起始楼面价。

二是以核心区供应为主的城市，主要有福州与无锡，福州是11个城市中核心区出让占比涨幅最大的城市，从首批次占比48.7%明显上涨至此批次79.2%。无锡则始终是以出让核心区土地为主，两批次核心区占比均超过90%，是目前为止核心城区成交规模占比最高的城市。

三是核心区与非核心区两者均衡供应的城市，主要有长春与沈阳，且两批次供应结构没有大幅度地变化，也促使其起始楼面价变化幅度较小，如沈阳该批次起始成交价比首批次仅有1.9%的涨幅。

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首批次热度较高城市土拍规则趋严

就土拍规则来看，可以划分成两类城市，一类是规则没有调整的城市，有青岛、沈阳、长春、福州、济南、厦门与深圳；另一类是首批次热度较高，规则趋严的城市，有杭州、无锡和苏州，例如无锡首批次16宗有14宗用地是地价触顶进行竞租赁或配建，2宗用地是触顶摇号，调整为第二批次所有宗地均是触顶摇号。根据规则调整来看，是希望抑制地价热度过高，达到严控地价的成效。具体来看确实达到其目的，无锡此批次住宅用地成交溢价率为4.1%，和第一批12.39%相比有明显回落。又如杭州由于首批次成交溢价率为26%，在22城中排名较前，因此第二轮土拍规则调整明显，主要从四个方面趋严：其一是提高报名门槛，需缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；其二是开展竞品质试点，具体做法为竞品质后竞地价，并且竞品质试点宗地实行现房销售，同时设定溢价率上限为10%；其三是除了竞品质地块外，其他地块的溢价率上限由30%调整为20%；其四为出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

值得注意的是，深圳已延期第二批次集中供地，考虑到深圳是首批集中供地成交溢价率较高的城市(溢价率为30.9%)，不排除之后会升级第二批次的土拍规则，以达到稳地价的目标。此外，天津于8月10日发布第二批次集中供地出让补充公告，除了调整挂牌截止时间至9月10日外，主要从竞得人资格与拍地规则上进行调整：一是严格监管资金来源，参拍企业须提交其资金来源承诺和资信良好的证明，且须由自有帐户交纳竞买保证金；二是对地块最高限价进行下调，61宗地块从首批次溢价不高于50%下调至不高于15%；三是采取竞限价后摇号方式确定竞得人。8月10日上午，青岛也公告称第二批次集中出让宗地终止，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

随着深圳、天津与青岛延期第二批次的土拍日期，不排除未来会有更多城市相继延期该批次的土地出让，以调整土拍规则，后续仍将关注各城市集中供地的变化。