避免“拼手速” 上海三批集中供地沿用“随机值”规则

11月29日，上海启动第三批集中供地。本次共27宗涉宅用地推出，从供地宗数看，超过北京、深圳两地之和。上海三批次供地总起拍价为456.21亿元，也超出另外两城市超100亿元。

第三批次地块将于本周五之前分批次拍完，今日成交的两幅土地都是城中村旧改地块，其中浦东新区上海国际旅游度假区西片区横沔城镇单元（02PD-0002-01）07-01、08-06地块（“城中村”改造项目—康桥镇横沔老街地块）被中国金茂联合体29.9363亿元底价竞得，楼板价28568.57元/㎡。

虽然供地宗数超过北京深圳两地总数，但和上海第一批供地52宗、总起拍价近700亿元，以及第二批供地48宗，总起拍价574亿元相比，城市三批次供地规模缩水明显，并且土地供应发生结构性调整。

中指研究院土地事业部负责人张凯对36氪未来地产作者表示，上海三批次放量主要集中在五大新城和宝山，当前市场下行，房企拿地意愿下降。通过土地供应的结构性调整，以郊区地块的供应来降低参拍门槛，一定程度上吸引更多房企参与竞拍。

上海二批次超过一半的地块由央企、国企托底成交。张凯表示，三批次报名情况和首日成交情况来看，仍以央企、国企为主，变化不大。

在拍地规则上，本次供地相比第二批无新增规则。二批次新增的随机数，避免房企“拼手速”，使得一次性报价环节更加公平。

“随机值”规则即现场参与房企竞一次性书面报价。一旦在书面报价阶段出现竞买人相同报价的，系统将自动产生一个随机值，并被纳入后续平均价的计算过程，出价最接近平均值的房企可拿到地块。与以往报价以预测的平均值去报的做法对比，“随机值”使得平均值几乎不可能被预测，从而增加了拍地的公平性。

上海二批次拍地过程中，奉贤区奉贤新城10单元13-02区域地块的竞拍时，有6家房企参与现场书面一次性报价环节，刚好有两家房企书面一次性报价相同，引发了系统生成随机值，最终中铁置业以价差12万元最小值竞得该地块。

分析师认为，从结果来看，在二批次土拍中对成交结果的影响还是比较明显，其中两宗地块在一次性报价环节都触发了随机数。在随机数的影响下，这两宗地块最终均由一次性报价阶段报价最高的房企竞得。三批次也继续沿用了这一土拍规则。

本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：宋虹姗。