净利润增速从-40%到+21%：中国金茂触底反弹背后 ｜ 年报时氪

3月29日，中国金茂公布2021年度业绩报告，归属于上市公司股东的净利润为46.9亿元，同比增长21%，扭转了2020年净利润同比下滑40%的趋势。然而，业绩披露当天，中国金茂股价收报于2.31港元，跌超10%。

来源：Wind

过去一年，虽然中国金茂实现业绩反弹，但净利润增幅不及营收增幅，其中营业收入增长50%。同时，公司每股收益低于市场预期，实际录得每股收益36.95分，较光大证券1月份和国泰君安去年12月份的预测值低约19.7%。此外，公司自2007年上市以来首次取消末期派息，也颇令投资者意外。

业绩会上，中国金茂管理层解释称，一方面公司分红政策一直没有改变，分红占核心利润的40%左右，去年中期每股分红0.12港元。今年3月，金茂服务独立上市，公司以股份方式派发了特别股息，约合每股0.12港元左右，合计全年分红0.24港币。如果按全年加回减值重估的归母净利润计算，分红比例是43%。另一方面，管理层认为今年确实有很多拿地机会以及大量并购机会，公司认为保留现金能为股东带来更长远的收益。

2020年中国金茂净利润大幅下滑，主要原因是对部分土地储备进行了一次性计提减值，为高价拿地的冒进投资付出代价。2021年报显示，公司的发展中物业和持作出售物业的减值大幅降低，合计从约30亿元下降至10亿元。

管理层在业绩会上回应称，2016至2018年有很多土地会减值要求，金茂也遇到了这个问题，但大部分基本都已经解决，以后也不会有大的项目减值准备。

36氪梳理发现，尽管土地储备跌价减值问题逐步出清，但2021年中国金茂年报新增的投资物业公平值亏损高达16.76亿元，直接削弱了净利润和每股收益。若不计入这部分亏损，归属于上市公司股东的净利润增速将从21%增至49%。

对于投物业公平值亏损，公司解释为持有型物业租金水平下降导致的资产公允值减值，但36氪发现，中国金茂2021年财报披露的营业收入构成显示，开发业务以外的商务租赁及零售商业运营、酒店及其他业务营收，均实现同比增长。

对比同行业公司的持有型物业估值，龙湖集团2021年净利润计入了对应的资产增值，旭辉、华润、新城等行业头部公司也有类似的公允价值增值处理，背后是持有型物业资产受益于2021年疫情冲击后的商业地产市场触底反弹趋势。

受益于央企大股东背景，2019年至2021年中国金茂的平均借贷成本分别为4.94%、4.42%、3.98%，融资成本逐年下降，处于行业低水平。这也进一步降低了公司的利息支出，2021年年报显示公司利息开支总额为57.02亿元，去年同期为79.2亿元。

来源：中国金茂2021年业绩报告

然而，最终成本化的利息不降反增，从27.26亿元增加至27.87亿元。原因在于，2021年公司降低了利息资本化率，从65%降至56%，这直接增加了表观支出成本，也间接削弱了盈利表现。

业绩披露后，花旗银行发布研报，维持中国金茂「买入」评级，但也同时提出，中国金茂需要更多的业绩来重建投资者重新评级的信心。该投行认为，中国金茂在城市营运项目和建筑管理方面的优势，可以舒缓其毛利率并重振其盈利增长。

海通证券研报维持中国金茂「优于大市」评级，点评公司增收不增利现象称主要原因有三：一是结算利润率波动，二是少数股东损益增加，三是当期计入28亿其他费用及损失，包括存货价值及公允价值等。

作者 | 宋虹姗