楼市高库存压顶！有城市空置房 12 年都卖不完

自房地产行业 2015 年 " 去库存 " 以来，全国商品房待售面积曾连续 4 年下行，但如今由于房地产行情低迷，楼市又一次来到了高库存时代。

根据国家统计局数据，截至今年 4 月末，全国商品房待售面积 5.57 亿平方米，同比增长 8.4%，按人均住房建筑面积 39.8 平方米计算，现有待售商品房面积已足够 1400 万人居住。而由于各城还在大力 " 卖地 "，我国商品住宅广义库存量（指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和）已经达到 38.4 亿平方米，足够满足 9600 万人的居住需求。

从数据上看，目前广西防城港的楼市库存，足足需要 12.7 年才能消化完毕，而哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等市的去化周期都超过了 100 个月，意味着需要 8-10 年才能卖完现有库存。

近日湖南省出台新政，要求对商品住房去化周期超过 24 个月的市县暂停新的商品住房用地审批，希望通过减少供应的方式来降低楼市库存。

全国现有库存够 1400 万人居住

今年以来，全国商品房销售额持续走低，1-4 月份销售 3.78 万亿，同比下降近 30%。

在新房 " 卖不动 " 的情况下，楼市又重回高库存时代。

根据国家统计局最新数据，截至今年 4 月末，全国商品房待售面积 5.57 亿平方米，同比增长 8.4%，相比 2021 年末增长了 4700 万平方米。其中，住宅类商品房待售面积达到 2.72 亿平方米，同比增长 14.8%。

由此可见，尽管房地产投资低迷，今年前四个月房屋新开工面积同比下滑 26%、竣工总面积下滑 12%，但库存量仍在飙升。

去年 8 月 31 日，住房和城乡建设部曾公布数据，我国城镇居民人均住房建筑面积已达到 39.8 平方米。按照这一数据计算，现有的 5.57 亿平方米待售商品房面积，足够 1400 万人居住。

目前的楼市待售库存数据，已经达到了四年来新高。

2010 年时，我国商品房待售面积不到 2 亿平方米，随后 5 年间数字迅速攀升，到 2015 年时达到 7.19 亿平方米的历史最高值，也是在那一年，全国楼市开始以各种方式 " 去库存 "，随后商品房待售面积数据逐年下降。

根据国家统计局数据，2018 年时，商品房待售面积降至 5.24 亿平方米，2019 年进一步降至 4.98 亿平方米。

因此，截至 4 月底的 5.57 亿平方米，已经超越了 2018 年的库存量，接近 2017 年时的水平。

克而瑞研究中心认为，正是 2020 年初新冠疫情 " 黑天鹅 " 突袭，打断了楼市库存持续下行的趋势，也是从 2020 年开始，库存规模由降跳增，迎来了新一轮周期变换。

根据克而瑞统计的数据，全国商品房狭义库存（指已批预售证的商品住宅面积中尚未销售的部分）截至 4 月底已经达到了 6.08 亿平方米，由于市场成交低迷，全国平均去化周期已经超过两年，显著高于去年同期水平。

而商品住宅广义库存量（指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和）已经达到 38.4 亿平方米，若按人均 39.8 平方米算，已经足够 9600 万人居住。

广西防城港去化周期达 152 个月

分城市来看，不同能级城市的库存量全线上扬。

根据克而瑞统计数据，各能级城市去化周期均有稳步拉长趋势，一线城市增至平均 19.56 个月，二线城市增至 23.07 个月，同比涨幅均在 80% 以上，而三四线城市平均去化周期已达到 28.15 个月，库存风险直线上升，同比增幅达 123%。

相比较而言，北部和内陆的弱二线城市、东南沿海前期需求透支严重的三四线城市，库存压力十分集中。

其中，青岛、武汉、沈阳截至 4 月末的狭义库存量均超过了 2000 万平方米，位列库存量前三。盐城、三明狭义库存量同比增幅超过了 200%，涨幅显著。

从去化周期来看，已经有 26 个城市超过 30 个月而且同比翻番，其中一半都位于华南。广西防城港去化周期高达 152 个月，位列第一，现有库存要消化 12.7 年；哈尔滨、连江、长春、呼和浩特的去化周期都超过了 100 个月，分列第 2-5 名，这意味着它们仅现有楼市库存就需要 8-10 年才能消化完毕。

华南三四线城市是典型的前期需求严重透支区域，目前库存量大幅攀升，惠州、珠海、东莞、中山等是其中代表。中西部二线城市中，郑州、南宁、武汉、昆明等楼市成交处阶段性底部，尚无复苏迹象，短期去化承压。

广义库存方面，二三线城市中，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台 4 月末广义库存量遥遥领先，突破了 1 亿平方米；南昌、长沙、兰州、沧州、岳阳、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之，广义库存量超过 8000 万平方米。

克而瑞研究中心认为，尽管不少城市近期出台楼市松绑政策，但去库存效果差强人意。以郑州为例，4 月以来，放宽限购限售、人才新政、契税补贴等楼市利好政策频频出台，但项目平均去化率仅 18%，为近五年单月次低，来访量受疫情影响较 3 月不升反降，4 月狭义库存同环比增幅分别达到 36% 和 14%，楼市提振效果远不及预期。

湖南率先严控土地出让

从现有库存数据看，我国商品房广义库存量已足够满足 9000 多万人口居住需求，狭义库存量也足够满足千万级以上人口的居住需求。

而在过去十年，我们城镇化水平已经有大幅度提高，综合人口数据和城镇化率，城镇商品房还有多大市场？

国家统计局数据显示，2021 年末，我国常住人口城镇化率为 64.72%。多机构预测，到 2035 年中国城镇化率能够达到 72% 左右。按照第七次人口普查数据，全国共计有 14.12 亿人，也就是说，在未来 13 年内，城镇人口还将新增约 9884 万人。

换言之，我国现有商品房狭义库存量仍有充足的市场消化，而广义库存量也可用未来十多年去消化，但市场规模显然已逐步见顶。

另一方面，如果我国人均居住面积继续提升，则房地产市场还有进一步发展的空间。近期，全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌就表示，我国人均住房面积还有 10 平方米以上增长空间。

他认为，现在我国人均住房面积接近 40 平方米，通常指 " 建筑面积 "，而发达国家则指 " 套内使用面积 "，因此我国 40 平方米的建筑面积实际上等同于 30 平方米的套内使用面积，人均居住面积还可以有较大提升。

不过对于基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，克而瑞研究中心认为，情况并不乐观。诸如防城港、连江、烟台、北海、宝鸡等，基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在 45 个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

在上一轮楼市去库存中，" 棚改 " 等手段发挥了巨大作用。根据人民日报报道，" 十三五 " 时期，全国超额完成 2000 万套棚改目标任务。第一财经记者统计公开数据发现，2016~2019 年四年间全国棚改总计完成投资约 6.26 万亿元。

如今随着三四线 " 棚改 " 的退潮，楼市去库存又该如何实现？近日，湖南省出台新政，罕见地从土地供给端减少供应，以此解决现阶段楼市的供需矛盾难题。

据湖南省自然资源厅 5 月 23 日消息，近日湖南多部门联合印发《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》，其中提到，各市州、县市区商品房库存去化周期在 13-36 个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批，其中：对商品住房去化周期超过 24 个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的 20% 以内；而对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过 36 个月的市县，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。

" 要科学、精准、精细处理存量房地产土地开发利用和已建成房地产去化的关系，建立健全部门联动管理机制，切实降低去化周期，保证房地产投资发挥效益，防控资源浪费。" 上述 " 通知 " 中称。

各地目前都寄希望于通过解绑楼市、降低利率以扩大购房需求，而湖南是率先提出要严控土地出让、降低去化周期的省份。

克而瑞研究中心认为，就广义库存而言，预期仍将高位持稳，目前有部分城市的土拍因为疫情而延期，后续疫情结束后应该会持续放量，未开工地块量还将延续稳中有增态势。若要实现库存稳中有降，首先需要一线城市率先复苏，接下来三四线城市才有轮动回稳的可能性。