上海二手房核验价能八成了？

最近网上有一张图流传的很火，不少中介在传，6 月 20 日之后，上海二手房银行评估价从原来总房价的 60%，涨到 80%。

来源：链家

其实，在这之前也有流传过中介内部小道消息，在最近成交的部分小区里确实存在银行评估价上涨的趋势。

如果这个是真的，对购房者来说绝对是很好的一个买房时机。但毕竟只是网传，还需要根据真实的数据情况来证实。

于是，我专门联系了二手中介，来求证一下二手房银行评估价到底有没有涨到 80%。

事实上大家常说的核验价，专业层面的说法就是银行评估价，接下来我们用银行评估价继续往下聊。

" 我们最近成交的一套二手房，银行评估价是现在市场价的 7 成。"

从我们二手房部门最近一套成交网签的房源开始说起，从同事倩倩那边了解到，6 月 19 日网签了一套二手房几乎是市场价的 7 成。

小区叫金地格林世界森林公馆，房龄比较新，是 2010 年建成的，位于南翔板块。6 月 19 日成交的那一套房源挂牌总价为 543 万，88 平方米的小户型。

倩倩还给我发来了这个小区的历史成交情况，正好可以来捋一下这套房源的银行评估价变化。

最初这个小区同样是 88㎡左右的房源，在去年 12 月评估价是 300 万。到今年 6 月之前银行评估价波动在 300 万 -320 万左右，差不多是市场价的 6 成。

这个小区去年银行评估价在 3.3 万 /㎡左右，所以当时给客户的银行评估价是在 3.3 万 -3.6 万 /㎡左右。

据倩倩说，6 月 19 日她网签的那一套价格是 340 万，算是当时比较高的价格了。

没想到的是 7 月 8 日银行评估价出来之后是 382 万，直接涨了 42 万，单价已经将近 4.3 万 /㎡了。差不多是目前市场价的 7 成。

所以最近成交的这套房源，6 月 20 日前后银行评估价的变化是：从 3.3 万 /㎡涨到了 4.3 万 /㎡，价差 1 万 /㎡。

这样一算，一套 88㎡的房子，首付可以少很多，一下子减轻了不少压力。

为了求证银行评估价上涨的情况到底是单点现象还是普遍都是如此，我又去链家网找了一些数据。

我在链家核实了 30 个小区，银行评估价最高确实涨到了 82%。

我又去链家求证了不同板块的真实情况，从内环内、中内环、外中环、外环外一共找了不同类型的差不多 30 个小区。

在我随机咨询的 16 个板块、30 个小区里，基本上都得到了统一的回答，最近二手房银行评估价上涨的现象是真实存在的。

得到的最新数据反馈如下：

明显上涨的小区有 26 个，也就是说在调查范围内的这些小区，有将近 90% 的小区银行评估价是有所上涨的。

评估价普遍在市场价的七成到八成左右

我们先看上涨最高的小区，涨到 80% 的小区有 9 个，也就是说大概有三分之一的小区二手房银行评估价涨到了 80%。

其中涨幅超过市场价 80% 以上的小区有 4 个。

有的小区涨了，但没有 8 成那么多，在 70%-80% 之间。其他的是略微有所上涨，最低的也从 60% 涨到了 68% 左右。

从这个数据其实我们可以推断出，银行评估价上涨的趋势其实已经是一个普遍现象。

以前都是要先打 6 折左右算贷款，最近差不多是打 7 折到 8 折再算贷款。

举个例子，位于浦东内环内的滩坊八村小区，一套 48 平总价 439 万的房源，单价 9 万 /㎡，原银行评估价在 6.3 万 /㎡，差不多是市场价的 70%。

现在比之前涨了不少，评估价 7.5 万 /㎡，等于市场价的 82%。从这段时间的实际成交来看，这个小区前后每平米涨了有 1 万左右。

从 7 成涨到了 8 成，这也说明之前流传的图片是有一定真实性的，是可以加以验证的。

在咨询的这些小区里，参考的小区都是最近成交明显变多的，而送审之后的银行评估价也有所上涨。

不过，最新银行评估价主要是看具体小区的成交情况，每一个小区的情况都不太一样。如果小区在 6、7 月份还没有成交，其实是没有可参考数据的。

上海二手房银行评估价比较高的房子，都是哪些？

在 30 个随机样本里，我把评估价上涨的小区按产品类别看了一下。

在这些小区里，300 万以下、300 万到 500 万、500 万到 1000 万、以及 1000 万以上的小区都存在银行评估价上涨的情况，也就是说，这一次其实各个总价段的小区都会有上涨的现象。

那么，银行评估价有变动的都是哪类小区呢？

其实，我在选择样本的时候也是按照内环到外环不同板块来分的。

涨得最高的小区分别位于徐汇滨江、虹口北外滩、静安大宁 ...... 而闵行华漕等板块，大部分都在外环内。

从中介那边反馈的情况来看，各个板块的情况都不一样，同一个板块有的小区涨了，有的小区依旧没有涨。

据各个板块的中介介绍，其中，北外滩整个板块都有所上浮，华漕板块所有小区也都涨了。

张江板块、江桥板块、金桥板块等，有的小区银行单价平均每平米涨了一万左右，其实是蛮高的了。

从房龄上看，银行评估价涨到 80% 的 10 个小区里，2000 年左右的有 8 个，所以房龄在 20 年左右的占比 80%。

因为调查的样本不够多，所以也不能说明最近银行评估价上涨的就一定是这一类房子。所以我问了几个链家中介，得到的反馈是：不论是老小区还是新小区都有明显上涨的现象，有的小区没有成交数据所以没有依据。

以中介最近成交的小区来看，品质好一点的小区在没有调整之前，它的银行评估价就比周边小区高一些。

大部分小区之前的银行评估价主要是在房子市场价的五成到六成，上个月 6 月 20 号之后，基本上调整到市场价的 8 成左右。

其中，新小区涨幅明显，

零几年房龄比较新的小区涨了，2000 年的老小区涨了一些但涨的小区比较少，不同板块的情况有所差异。

除了评估价上涨这个趋势之外，有一个现象也值得关注，就是随着评估价放松，部分板块小区的二手成交量最近也增加了。

这也代表着其实二手房银行评估价上涨的趋动下，也带动了二手成交量的上涨。

最后，我们以调查时遇到涨得最高的小区来看一下，银行评估价上涨之后大概可以省下多少购房首付成本。

据中介介绍说，滨江小区银行评估价从 6 月 20 日就开始涨了。

最近成交的一套 60 平左右的房源，之前银行评估价是 5.2 万 /㎡，而现在直接提高到了 6.5 万 /㎡。从之前的 65% 涨到了现在市场价的 80%。

按照现在的银行评估价变化，我算了一下一套总价 480 万房子的首付变化。

原本按照 65% 来算，首付需要 480-312*65%=277.2 万，涨到 80% 之后，首付需要 480-384*65%=230.4 万。

首套直接少了 47 万，首付等于减少总房款的 10% 左右。

如果按照这个算法，二套虽然会少一点，但也能减少 21 万。

一般来说银行评估价差不多是市场价的 60%，现在有的小区最高上涨到八折左右，意味着首套首贷的首付比例从 6 成降到了 5 成左右。

所以，对于首套客户来说，现在买房可以节约几十万的购房成本。等于减少了购房者的首付压力，绝对是一个利好的事情了。

调查中，我也大概了解到了一些真实的情况。

就是目前上海二手市场上所谓的银行评估价，或者说核验价的确是有上涨趋势的。

从中介对市场的了解来看，七月份之后，评估价上涨会更加明显。

最近有购房需求的朋友，有时间也可以多去看看房。说不定你中意的小区现在的购房成本已经比之前宽松了很多。

特别是刚需客户，购买首套的首付压力可以减轻很多。

总的来说，二手房银行评估价上涨对于购房者来说是一个利好趋势，买房成本是有所下降的。