【安信金融】如何明智的选择澳洲房屋贷款（上部）

除了房屋本身价格外，将有额外费用，其中包括：印花税，律师费，财产抵押保险费，虫蚁检查报告费，检测报告费，建筑商报告费，物业管理检测报告费，贷款申请费，房产评估费，注册费等。购买 55 万房屋以下的贷款者，政府的印花税将全免；超过 55 万 -65 万房价的购房者，印花税将按比例缩小减免，到 65 万截止超额者概不享受优惠印花税。我们的专业贷款顾问不仅会为您详细陈述您的贷款产品可能产生的所有费用，还会根据您的自身情况为您选择费用最合理的产品。

最好的方法降低节省贷款利息是超过按期供款的金额额外还款。在按不同的利率水平的还款记录推算，贷款早期每额外还款一块钱，就可以在整个贷款期间节省 2 块钱的利息。您可以考虑两种额外还款的方法，一是在您有闲置资金的时候进行一次性的多还款 (one-off extra payments)，二是增加您常规还款的额度。固定利息贷款以及小的基金产品，通常会对额外还款加以限制，或者收取一定的费用。

如果您的年收入超过 $50,000，或者您和您的配偶年收入超过 80,000，您可以向我们咨询关于”professional package”的折扣问题。通常情况下，无论您选择哪一种 professional package，您的利率都可以有百分之 0.4 以上的折扣。对于那些将自己一系列的银行业务整合到一个金融机构的贷款者，银行和信用社也会给予一定的折扣。一般来说，它们会提供的优惠包括房贷折扣，以及减免储蓄账户和信用卡的费用。但需注意的是，这类产品通常会有年费。我提醒您在选择产品时不要只关注是否有折扣，还要小心有折扣的贷款产品会产生的更高的费用。

房贷机构往往会以很低的蜜月期利率来引诱贷款者。这些利率看起来很诱人，它们低于标准利率组多可达 2 个百分点。然而分析表明，蜜月期利率只会持续 6 个月至一年的时间，然后房贷机构会将其自动转为标准利率。一个很好的比较房贷机构各种产品的真实利率和费用的方法，就是查询它们公布的”比较性利率”。2004 年的澳洲房贷报告指出，蜜月期利率越低，之后的贷款越昂贵。美国的次级抵押贷款危机是很典型的由于对蜜月期利率使用不当而造成的后果。

固定利率贷款吸引人的地方，在于当银行加息的时候，它可以在一段固定的时期内锁定您的贷款利率，而不像浮动利率那样随之变化。然而，固定利率贷款会在您额外还款或者提前还清贷款时产生高额的罚款。固定利率更适合于强调未来还款额度的可知性和确定性的贷款者，比如房产投资型贷款者以及预算较紧张的贷款者。我认为，某些贷款者为了抵抗加息而挑选时机锁定固定利率贷款的做法其实是很有风险的，其性质就像赌博未来一样，而且锁定的时期越长，这个赌越大。预测未来三到五年的利率就像买彩票一样，其风险可想而之。我们建议您在充分了解固定利率的特点后做慎重选择。

如今很多银行都要对房屋贷款收取每月或每年的管理费。当您在比较不同产品的成本时，请不要只关注利率，而要留意”贷款成本总额”。很多贷款机构都用”年平均利率”（AAPR）来比较实际的或总计的贷款成本。虽然这种方法含概了其他费用，但它的误导性在于年平均利率会根据每个贷款不同的贷款额度而变化。

有声明表示，超过 50% 的房屋贷款结单存在计算错误。一些简单的错误，比如输入错误的余额数目或者在错误的时间使用错误的利率来进行计算，都会造成损失。出差错是常有的事情，银行也不例外，这就是为什么您要额外留心您的贷款记录。现在有多种适合您的个人电脑的软件来帮助您检查您的贷款结单。A

越灵活的贷款产品，利率越高。某些浮息贷款 (variable rate) 产品允许您提取还款 (redraw facility) 或者用存款对冲 (offset)，这些产品的利率都比基本贷款产品的利率高。因此，当您在选择最佳的利率时，一定要注意比较具有同类特点的产品及其费用。ANSON 安信按揭为您提供的贷款产品非常丰富，为了充分服务于您的理财需求，我们的贷款经理会结合产品的利率和功能，帮助您做出最佳的选择。