ANZ澳新银行表示：邻避运动影响新房建设复苏

       今日悉尼讯 澳洲东部时间11月5日 由当地居民和议会发起的邻避运动（not in my backyard不是在我家后院，“NIMBY”，译作“邻避”）和“拯救我们的郊区”运动是一系列抑制了住宅建筑强劲复苏的原因之一，尽管被抑制的新住房需求仍在不断上升中。ANZ房地产研究部主任Paul Braddick如是说。

       在他最近的更新中，Braddick列出了取得住宅建设许可的困难程度，取决于红色和绿色分类等级的环境顾虑问题。这将是一个关键因素，住宅建筑业界将因此迎来一次较为缓和的复苏潮，而非强劲复苏潮。

       Braddick说，其他将影响这次复苏潮的因素包括中低房价预期，建筑成本上升，开发商利润空间缩水，高额基础设施费和开发商投入，土地供应、可负担性和便利程度的问题，基础设施不足（特别是运输）和紧缩的信贷条件。

       Braddick表示，社会上仍有对新住房的强烈需求，目前这种需求受到了压抑。一次强劲复苏很有可能发生，目前有许多有利条件，包括利率下降、市场氛围改善，且多数首府城市的房价似已触底。

       他还说，自从今年一月以来，住宅建设批准的总额已从最低点上升了近12％，但他也提到这一上扬几乎完全是靠公寓建设批准的1/3跳跃式上升来实现的。而独立式住宅的批准仍然“接近周期性低点，与过去30年的低点相同”。

       鉴于独立式住房占到现有住房存量的75％，ANZ怀疑公寓建设在新房建设活动中的高比例（现在占40％以上）无法持久。

       Braddick 说：“虽然我们估计市场购买能力的变化将推动住房结构转变，人们会从传统的独栋地产转向更高密度的住宿方式，但我们相信这将是一个渐进的、长期的调整过程，而不是像近期数据显示的那样突然转变。”

       ANZ预测，实际住宅投资增长幅（经季节性调整）在2012年9月已经由负转正。于2012-13年度及2013-14年度各将完工138,000栋和146,000栋住宅，而2011-12年度完工的住宅为142，000栋。

       然而，复苏将不会是均匀的。ANZ预测“新南威尔士州、昆士兰州、西澳大利亚州和北领地将有稳固的周期性住宅建设复苏潮，但在维多利亚州、南澳大利亚州、塔斯马尼亚州和澳大利亚首都领地，短期之内的复苏潮较弱”。

       总体来说，Braddick警告说，经济复苏将“令人失望，尽管对于额外住房存量的需求非常紧迫”。“在目前周期内，利率的总体下降与早期的周期性好转相比，完全可以忽略了。”

       “此外，经济的不确定性和不愿加重债务的心理，意味着本周期内家庭购房者对低利率的反应程度很可能比之前的周期要低。但强劲的人口增长意味着事实上有更多的被压抑的需求。

       “对于所有上述原因，我们怀疑，若与之前的复苏潮相比，或者对于现有的市场预期来说，目前新住宅审批和建设活动的缓慢回升都是令人失望的。”

       英文版: http://www.propertyobserver.com.au/land/nimbyism-to-impact-on-subdued-two-speed-recovery-in-new-home-building-anz/2012110557609

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