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重磅 | 地产投资人必看!监管当局又对房贷市场出手了!

2017-04-01 来源: BMYG澳洲财经 原文链接 评论0条
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本周五,澳洲审慎监管局公布了一份声明,声明中说道:


自2014年底起,我们就和财务监管机构的理事会成员们一起,密切地监控着住房抵押贷款的趋势,以及其对借贷机构和家庭的影响。在房价不断高涨、家庭债务高企、人们收入增长疲软、低利率以及强劲的竞争压力下,我们认为有必要采取进一步措施,以应对抵押贷款市场不断加剧的风险。

澳洲审慎监管局今早向所有授权的存款机构(authorised deposit-taking institutions,即银行)的信里要求银行遵从以下措施:
新审批的仅还息贷款不得超过新审批住房抵押贷款总额的30%

此外,银行需要严格控制贷款价值比(Loan-to-value ratios)高于80%的仅还息贷款金额不超过某一内部限制,并且确保对贷款价值比高于90%的仅还息贷款进行严密的审查和判断。


澳洲审慎监管局视较高的仅还息贷款占比为一大风险。目前,澳洲仅还息贷款与总住房抵押贷款的比例约为40%左右,不论是与历史标准水平相比还是与国际水平相比都偏高。由于绝大多数房产投资者都使用仅还息贷款产品,因此,银行实施监管局30%的占比限制之后,投资者的总信贷增长也可能会因此有所降温。

合理管理投资者贷款,以保障年增速低于10%
此前一些人认为,由于10%的增长限制有着很好的成效,他们预计监管局将会进一步降低增长率上限,更好地控制投资者贷款增长。但是,澳洲审慎监管局的主席Wayne Byres指出:投资者贷款增长限制在当前环境下持续提供适当的制约,有效地平衡了市场需求。因此,我们决定沿用2014年底所提出的投资者信贷年增速限额10%的政策。

审查并确保贷款服务标准
(如:利率和净收入,处于吻合当前市场条件的适当水平)

监管局的目标是确保银行能够明白贷款环境的风险正在加剧,并且对贷款标准适当的调整。如果有银行在这些高风险贷款中占很大比例,或者在新增贷款中高风险贷款的比例不断增大,那么可能会触发澳洲审慎监管局的进一步监管行为。

澳洲近十年投资者房贷数据
(来源:business insider)

虽然澳洲审慎监管局的新规定仅适用于银行,但是监管局对那些向非银行机构提供仓库贷款(warehouse loan,用来为小的贷款机构提供资金,包装为抵押支持证券并出售给机构投资者)服务的银行发出警告,如果这些贷款的增长高于银行自身的房屋贷款金额,或者针对他们的贷款标准低于行业平均标准,监管局将会对之进行密切关注。

监管局新政策只是隔靴搔痒?

昆士兰银行的首席执行官昨日透露:在撤回墨尔本和悉尼市场的部分贷款后,银行的现金收益下降了2%至1.75亿澳元。银行早已开始了较保守的风险设置,我们一直在持续审查自己的理财,并根据需要调整。


澳洲券商Bell Porter的银行分析师TS Lim预计新措施所引进的变动幅度将会比预期的要小,他指出:看起来,澳洲审慎监管局的新政策在现阶段好像无痛无痒,10%的投资者贷款增长上限没有变化,这意味着他们对风险权衡没有改变。


与各方机构几个月前的猜测一样,澳大利亚银行监管机构(APRA)最终还是开始对澳大利亚的房地产市场进行干预。

总的来说,新出台的政策对小银行的影响非常小,尤其是在30%的仅支付贷款比例限制只针对新增贷款的情况下。相对而言,联邦银行和西太平洋银行可能面临更大的挑战,它们的仅还息贷款几乎是澳新银行和国民银行的两倍,因此联邦银行和西太平洋银行在执行新的规定时将面临更多调整。


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