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悉尼

被忽视的“贷款可负担能力”| 财神专栏 71(原创)

2017-08-08 来源: 澳洲房产大全 评论0条



  主编寄语

悉尼财神是我在澳10多年的朋友。华人贷款行业淘汰率之高如同房产,大浪淘沙后,能如悉尼财神这般专业和志同道合的,我还未曾遇到第二位。


每周二的【财神专栏】以澳洲贷款行业为主背景,文章由悉尼财神团队撰稿提供。




这是澳洲房产大全

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崔先生的投资故事


崔先生是一名普通的医药研究员,来澳洲已经17年,崔太太平时除了照顾两个孩子之外也有一份兼职工作,2016年之前自住房欠20余万贷款,夫妻两人拥有一套正现金流的投资房,日子也算过的安稳。

然而这一切的平静随着2015年房市的暴涨被打破。崔先生听了一场地产公司讲座后,从2015年下半年至2016年上半年陆陆续续够买了3套总价格为195万澳元的楼花,成交时向银行贷款 150万澳元。


由于今年信贷政策调整很大,银行重点对“只还利息”类还款方式加息,崔先生在利息上今年就增加了近1.7万澳元的成本;如果选择本息同还的还款方式,虽然利息降了下来,但是实际现金流每年多付2.3万澳元。


在加上物业所在区域供应量过大,物业租金较以往有明显下降,崔先生实在承受不住这样的还款压力,无奈之下只能快速处理房产。去掉购买物业时的印花税、利息、各项杂费支出,加上卖房时的中介费用,算下来亏了不少钱。


通过崔先生的案例分析,他投资失败的原因就是忽视了“贷款可负担能力”



很多投资者相信房产投资可以快速致富,应用很多“技巧“从银行拿到贷款,款虽贷到了,确忽视了其它外部因素的变量,一旦市场有变化,就会受到巨大损失。


我在文中提到的“贷款可负担能力“就是指投资者实际还款能力,具体来说就是:


实际还款能力 =

+  工作收入

+  房租收入

+  其它投资类收入


- 房屋贷款支出 

- 日常生活支出

- 子女教育支出

- 娱乐休闲支出

- 其它贷款支出等等



在我的理念里,即便两个收入完全相等的人,他们贷款可负担能力都是有很大差别,因为公式里存在的变量太多。


所以,我建议投资人在申请贷款前,根据以下规则去衡量自己的真实负担能力。



1

详细计算自己可支配收入,对于未来不确定或不稳定的收入不可全部计算在内,例如:奖金,分红,佣金,房租等等。


2


了解所有贷款即时还款支出,确保你的可支配收入有足够的现金流,可以正常还款。


3

每三个月检查一次贷款利率,如果利率上升,要知道还款额会增加多少?是否影响到日常的现金流?有什么方法去降低支出?


4


尽量减持高息负债,例如:个人贷款,信用卡贷款,车贷,消费贷,这些高息贷款对投资现金流非常有害。




人生财富积累过程就像长跑一样,渐渐的通过长期积累创而造出来,过度的冲刺跑只能快速消耗自己的资源,甚至抵达不了最后的终点。成功的投资人都会平衡使用自身资源,多一些计划少一些投机,这样的投资之路才会越走越远。


感谢阅读,下期见!





想了解更多澳房贷款政策解读请参见我的专栏文章:

澳洲五大银行2017年7月最新贷款利率及折扣 I 财神专栏69【特刊】

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