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悉尼

各种利好政策下,悉尼房市会何去何从

1个月前 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论1条

万邦君在Zoom上给大家做了一个悉尼房产投资知识分享直播,非常感谢大家的火爆参与,今天万邦君就将直播的文字版分享给大家。


各位查房与万邦金融的朋友们,晚上好!

现在谈房产真的是一件不容易的事,疫情不断的反复,大家对未来越发越悲观。每天看着不断上涨的感染人数,别说投资房产了,极端人会觉得世界末日就要到了。

所以我们还在这里鼓励大家买房子,是不是良心大大的坏呢?

我先给大家看一幅图

作为业内人士我记忆犹新,澳洲一切的贷款审查风波和停止海外贷款就是在2016年的7月份开始的,所以这篇文章可以说是写在了房价的最高点上。

那个时候的市场气氛的热度前所未有,像文中所说的一样,每个人都在疯狂买房,更难得的是,今日悉尼的留言板块破天荒的全部都是看好悉尼房产的留言。

后来的留言都是这样,喊房价涨就是人人喊打。

我想问大家一个问题,2016年人人看好房产,房价后来是不是还是跌了,是不是还是出现了调整。

2019年很多人预测房价要大跌40%,大家一致看衰澳洲房地产,后来房价是不是又涨上去了。

香港大富豪刘銮雄,有一个他最爱的字画,上面写着“是非只在时势,公道不在人心。” 你众人全部看好房地产,或全部看衰房地产,房地产还是有它自己的走势,大家的看法决定不了房地产的命运。

真理为什么掌握在少数人手里,因为财富掌握在少数人手里,因为权力掌握在少数人手里。

所以我们分析地产一个很重要的原则是,我们不要看报纸说什么,不要看你邻居说什么,而是那些关键的少数派,他们是怎么说的,怎么想的,您同意吗?

那这个少数派是谁呢?就是银行,政府和开发商。

三者之间,最近闹得动静最大的就是政府。

6月5号首次置业者买新别墅,75万以下就送2万5补助,这个是在首次置业之上

7月1号宣布了中密度法案,开发的门槛降低,很多区的房子,可以推倒重建盖townhouse,更多可负担性住房出现,这其实也是给首次置业人士的福利,降低了区域的门槛

8月1号正式实施 80万以下的新房免印花税。

昨天又传来消息,政府有意扩大这个首次置业担保计划,贷款95%不需要交保险费。

大家知道这一系列的政策意味着什么吗?那就是政府等于变相宣布首次置业人士买70万价格左右新房,尤其是House可以做到不出一分钱首付,100%靠政府。

我们来算一笔账

以下是70万住宅原本要承担的费用:

先是27000的印花税

第二个是将近28000的贷款保险费,也就是说首次置业人士通过一系列新政前后就节省了55000澳币

虽然银行可以贷款95%,但首次置业人士还要自己出5%的首付,也就是35000,但别忘了,政府首次置业给1万,新房补助给2万5,那就是凑齐了3万5的首付.

如果你不买新house,买新公寓,你所需要的也不过就是2万5首付,普通人信用卡都不止这个额度。

你真的是一分钱不用出。

我用联邦银行的计算器测算了一下,按照澳洲平均家庭收入,首次置业贷这笔款问题是不大的。

每周还款大约687元,本金加利息,一个三口之家在外租好点的房子也要500一周了吧,你只需比平时每周多花187元,你就可以拥有自己的房子。

政府先是提供一系列政策鼓励买家入市

然后通过中密度法案给市场提供更多潜在开发用地去满足这种需求

那下一步就是开发商开始入场,那开发商有入场吗?他们对市场的信心如何?

这个silverwater的破败不堪的街边商店和住宅,经过66次喊价后,直接以高于房东心理价位3倍的成交。

如果把现在的悉尼地产做一个比喻的话,就是麻将的三缺一,其实就是在等待银行放松贷款政策,这样可以让更多人加入到这个游戏里。

如果你没看明白的话,让我来更直白的告诉你,政府就是在救市。这届的政府不希望房价跌。4月份的时候就有报道说房价将要大跌30%。


这本书是自由党议员Tim Wilson 刚出版的著作,他在这本书表达了很多如何壮大自由党的观点,其中很重要的一个观点是

动摇住宅拥有率就是动摇自由党的根基,因为根据选票调查显示,绝大多数拥有自己房子的人会把票投给自由党,所以让更多人买房子是自由党的责任。

现在您可能就明白作为自由党执政的州和联邦,为何这届政府给出了这么多优惠首次置业政策。

另外一点就是经济考量,建筑行业的直接从业人员在澳洲大约为14万,但是间接影响和连带着的就业岗位有一百多万个。

除了给出强有力的房产刺激政策,政府还加大了福利政策。

我再给大家看另外一张图

如果你结婚了,两人突然都没工作了,你可以领多少钱。上面写着每人每两周$1060, 夫妻每个月就是$4240, 每年大约$55,120.

按照这个金额不但够生活费,还够还50万每月本息的贷款。对悉尼可能不算什么,但是除了悉尼,墨尔本和堪培拉,其它城市房价的中价位普遍在50多万。

这也是为什么专家一直预测大跌30%,但现在还迟迟没有发生。

我今天做这个讲座并不是一味的看多或看空房产,我是把我思路分享给您,最终怎么操作是您自己的事。

对于一直攒不下钱的首次置业者,我可以说这是一生一次的机会,你想有自己的房子,就努力把握好这次机会。

而对于我们投资来人说,市场很糟糕,但并没有你想象的那么糟糕。所罗门在传道书里说,天下无新事。

我们可以回顾一下2003年,那个时候悉尼刚经历一波地产大潮,建了非常多的公寓,2002年价格开始回调,2003年赶上了美军打伊拉克的黑天鹅,那个人们担心油价会飙升了,重演1973年的经济危机。

我找了一些那个时候旧的新闻报道

(悉尼空置率达到了4.4%)

(悉尼下北公寓的租金从$425每周跌到了$380)

(墨尔本高密度Dockland的租金挂牌$310/周,后来$250/周都愿意,租金下跌近20%)

(有些楼花项目价格跌了30%)

(市区内城区公寓借贷比例曾降到60%)

(开发商Meriton Bondi的公寓提供两周免租,内环和中环有很多可以出租的投资房)

(一些买新公寓投资人,因为租金还不起贷款被迫卖房)

今晚我想给大家几个思考点

1

第一点,虽然2003年市场这么糟糕,你想不想穿越回去按当时的价格买套House。(楼花依然不能买,15年翻倍,而且当时利息8%)

2

第二点,市场每次的调整发生的事,是不是都很相似,每次的受害人是不是都是那些被忽悠的楼花和新公寓投资人。

3

第三点, 投资人长线的心态去看2003年地产市场所发生的事情,会和短线心态的人在操作上有什么不同。

我是万邦君,感谢大家观看,我们下次再见。


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最新评论(1)
悉尼帅哥 1个月前 回复
说得好,连美国的房价都在涨。


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