澳洲“可负担”租房困境！单身者选择寥寥，部分租金高于市场中位数

《Four Corners》的一项调查揭示，全国可负担住房计划存在严重缺陷。分析显示，新州和维州挂牌的部分“可负担”租赁房源，对最需要它们的人来说仍然过于昂贵。

这项针对新州和维州、历时约两个月的分析还发现，一些房源的广告租金甚至高于当地市场租金中位数。

我们的分析发现，许多被归类为“可负担”的住房，对最需要的人群来说太贵了。 (Four Corners: Patrick Forrest)

根据统计局（ABS）的最新数据，略高于30%的澳洲人租房居住。由于房价对许多人来说依然遥不可及，这一比例预计还会继续上升。

然而，房租已经涨到越来越多人难以负担的程度。

自2025年以来，澳洲家庭收入中位数中用于支付中位数租金的比例已超过33%，创有记录以来最差水平。

澳洲各级政府正投入数十亿澳元，修改城市规划法规，并与大型投资者及私人开发商合作，以增加面向中低收入人群的租赁房源。

政府的目标是在2029年前建成至少3万套此类住房。

在大多数可负担住房计划下，租金应在市场价格基础上打折。理想情况下，房租不应超过租户税前收入的30%，这也是普遍接受的住房压力门槛。

这类租赁房不同于公屋或社会住房，后者的租金仅根据居民收入确定。

《Four Corners》分析了4月13日至6月11日期间，按照新州和维州可负担住房指南挂牌的出租房源。

结果显示，能让低收入家庭，尤其是仅靠单份收入生活的家庭负担得起的房源少之又少。

单亲父母选择寥寥无几

(ABC News / Adobe Stock)

为了更直观地说明这一问题，可以看看一位带着孩子、居住在悉尼的单亲家长。

此人的税前年收入为7.4万澳元。按照新州可负担性指南，这属于低收入群体。

根据指南，如果租金要被视为“可负担”，就必须低于其税前总收入的30%。

这意味着其周租金需要低于427澳元。

然而，在这两个月的租赁房源中，符合这一价格范围的两居室房源只有4套。

单身人士选择更少

(ABC News / Adobe Stock)

那么，一位年收入5.7万澳元、居住在悉尼的低收入单身人士又能找到什么选择？

此人最多只能负担每周329澳元的租金，而符合这一条件的房源只有3套。

这3套房源全部是位于Kingswood的单间公寓，距离悉尼中央商务区以西约52公里。

值得注意的是，上述收入已经处于低收入范围的较高端。对于收入更低的人来说，可负担选择只会更少。

夫妇拥有更多选择

(ABC News / Adobe Stock)

再来看一对年收入12.9万澳元的夫妇，他们的收入已接近中等收入范围的上限。

按照30%的标准，他们可以负担每周最高744澳元的租金。

在新州，这对夫妇符合条件的房源有93套，远多于收入较低的单身人士。

问题也由此而来。

新州可负担性指南指出，可负担住房应分配给符合资格范围内的不同家庭类型，涵盖极低、低和中等收入群体。

政府甚至表示，正寻求“让低收入家庭越来越多地受益”，因为他们是面临住房压力最脆弱的群体。

但我们对按照新州可负担性指南发布的127套出租房源进行分析后发现，实际情况并非如此。

我们采用了极低、低和中等收入家庭的收入范围，并评估每套房源的租金是否低于相应收入档次最高收入者总收入的30%。

分析显示，收入上限更高的大家庭，通常拥有更多可负担租赁选择。

例如，一对低收入夫妇可以负担40套房源，而一位低收入单身人士只能负担3套。

一位带着一个孩子的低收入单身成年人有4个选择；一对带孩子的低收入夫妇则有30个选择。

维州的情况也大致相同。

在我们根据维州可负担住房计划找到的53套出租房源中，没有一套是极低收入或低收入单身人士能够负担的。

相比之下，低收入夫妇和低收入家庭分别有21套和40套可选房源。

专家直指“扯淡的可负担住房”

尽管本次分析的样本量较小，但多位审阅数据的专家表示，这些结果凸显了一个真实存在的问题。

麦考瑞大学研究员Alistair Sisson表示，ABC的分析“可靠”，反映出可负担住房市场化部分的一个缩影。

他指出，数据可能没有涵盖部分由慈善机构持有、但未在公开平台上刊登的低价房源。

悉尼大学荣休教授Peter Phibbs表示，尽管有可负担住房总比没有好，但将租金与市场价格挂钩，意味着许多房源并没有便宜到足以帮助真正有住房需求的人。

“可负担住房之所以被定义为可负担，是因为它比市场租金便宜20%……但在新州，许多地区、许多家庭即使面对这样的租金，仍然负担不起。”他说。

“我认为，说到底，这就是扯淡的可负担住房。”

部分“可负担”房源租金竟高于市场中位数

我们的分析显示，许多“可负担”房源并没有按照新州政府指南的建议，比当地市场租金中位数至少低20%。

在我们分析的新州房源中，近半数的租金没有低于当地同类房源中位数的20%。

事实上，其中部分房源的租金，如下图深红色部分所示，甚至高于所在地区的租金中位数。

其中包括Bondi Beach一套最初挂牌价为每周925澳元的一居室公寓，以及同一区一套最初挂牌价为每周1400澳元的两居室公寓。

这两套房源的租金，都超过了任何合格家庭收入的30%。

问题在于，新州相关规定相当模糊，房源提供方基本可以自行计算市场租金。

位于Bondi Beach的一套一居室公寓，最初挂牌价为每周925澳元。(realestate.com.au)

这两套房源的代理中介HomeGround Real Estate Sydney发言人表示，租金设定符合新州指导方针。市场租金是根据“面积、房龄、位置以及配套设施或特色相当”的房产确定的。

“所有房源均以低于当地市场租金20%的价格挂牌，并可能根据获批申请人的家庭收入进一步降价，以确保其可负担性。”发言人说。

他还表示，那套曾以每周1400澳元挂牌的两居室房产，最终以每周1150澳元租出。

麦考瑞大学的Alistair Sisson表示，这些房源提供方“在法律或监管层面”并没有做错什么。

他说，新州指南相当“宽松”。在东区等昂贵地区开发新楼盘时，提供方可以采用“对自己最有利的市场租金估算值”。

位于Bondi Beach的一套两居室公寓，最初挂牌价为每周1400澳元。(Tenant App)

Bondi的这些房源属于最昂贵的极端案例，但它们反映出一个更广泛的问题。

新南威尔士大学（UNSW）建筑环境学院高级讲师Ryan van den Nouwelant表示，ABC对“可负担”租金设定方式的调查结果表明，在政府越来越依赖私营部门开发和持有可负担住房的情况下，相关规定需要更加明确。

“依靠市场机制提供一系列低于市场租金的住房选择，注定会失败。市场永远只会提供租金尽可能高的产品。”他说。

“有资格申请这些租金受管制房源的大家庭能够支付更高租金，因此房源选择向这一群体倾斜，也就不足为奇了。”

新州政府目前正在审查其可负担住房指南。

新州住房部长Rose Jackson表示，政府正通过改革加强本州的可负担住房体系，并将“严惩那些不守规矩的人”。

可负担租赁房“好得令人难以置信”

30岁的Sarah Hutt获选入住Macquarie Park一套可负担租赁房时，以为自己中了头彩。Macquarie Park距离悉尼中央商务区西北约13公里，这套Midtown公寓由Mission Australia持有。

Sarah于2024年搬入时获告知，单间公寓的租金将按照其总收入的30%计算。当时她是一名社交媒体经理，年收入约7万澳元，租金每周约412澳元，尚在她的承受范围内。

“当时觉得好得令人难以置信。”她说。

Sarah Hutt的租金最初被设定为其收入的30%。(Four Corners: Mark Hiney)

今年5月，Mission Australia告诉她，正在重新计算房租。

租金不再与她的收入挂钩，而是改为市场租金的75%。

这意味着她每周需要多付约80澳元，租金将占其税前收入的约35%。“这有点让人震惊。”她说。

“我本应住在这里，是因为我的收入低于平均水平……但现在，这和租住其他任何地方没什么区别了。”她说。

问题在于，Mission Australia的做法并未超出规则允许的范围。

Sarah认为，公寓所谓的市场租金——每周660澳元——似乎过高。

该慈善组织向她解释称，这一数字是根据同一地方政府辖区内一居室房源的数据计算的，尽管她本人居住的是单间公寓。

Mission Australia发言人告诉《Four Corners》，当相关数据中没有特定房型的直接比较对象时，组织会采用最接近的同类房产作为确定市场租金的基准。

新州计划规定中，并没有禁止组织这样做。

新州政府指南还指出，中等收入租户可以适用“更大的定价灵活性”。这一条款与一项州法律存在矛盾，因为该法律将可负担家庭定义为租金不超过收入30%的家庭。

Mission Australia在一份声明中证实，正在把Sarah所在大楼的所有租户转为按照市场租金打折的模式，并称这一做法符合规定。

“由于提供和管理可负担住房的成本高昂……Mission Australia已决定将Midtown所有可负担住房的租金设定为市场租金的74.99%，以确保这一关键项目能够在财务上持续运营。”发言人说。

“金发姑娘”租户和“独角兽”租户

我们的调查还发现，一些申请人似乎因为收入不够高，被“可负担”租赁房拒之门外。

大学兼职导师兼共享出行司机Christopher Hewson曾申请墨尔本Swift Walk综合楼盘的租赁房。该项目由养老金基金支持的开发商Assemble及其慈善住房合作伙伴Housing Choices Australia运营。

“我在提交的文件中强调，我目前住的地方租金更高，希望搬到Assemble的房子后能够省钱。”他说。

Christopher Hewson错过了Swift Walk楼盘的一套公寓。(Four Corners: Mark Hiney)

但他的申请被拒绝了。最终，他只能在私人市场上支付更高租金。

我们计算了Assemble的租金定价，试图弄清楚为什么Christopher等受访申请人未能成功申请。

分析显示，对于部分“可负担”房产，只有一小部分中等收入人士符合申请条件：他们的收入既要低于收入上限，又要足够高，以满足公司提出的“租金不超过收入30%”这一要求。

在业内，符合这种狭窄收入范围的人，有时被称为“金发姑娘”或“独角兽”租户。

Swift Walk竣工7个月后，我们还发现，约181套可负担房产中有18套处于空置状态，其中包括一些定价似乎高于当地市场租金中位数的房源。

Assemble告诉ABC，其市场租金是根据独立估价确定的。

Swift Walk是获得联邦政府100亿澳元澳洲住房未来基金（HAFF）支持的最大已完工开发项目。该基金正为全国数千套社会住房和可负担住房提供补贴。

这也是政府成功吸引私营部门投资社会住房和可负担住房领域的早期案例之一，投资方包括养老金公司AustralianSuper和Hesta。

联邦政府认为，利用私营部门投资，有助于更快建造更多住房。

皇家墨尔本理工大学（RMIT）经济学家、荣休教授David Hayward表示，这一体系的核心应当是租户需求，而不是投资者需求。

“我认为，现在的情况很离奇：我们正在建立一个把社会住房和可负担住房变成人们赚钱工具的体系，而不是优先满足租户住房需求。”他说。

位于墨尔本内西区Kensington的Swift Walk开发项目。(Four Corners)

Assemble的模式正准备扩大规模。该公司与慈善合作伙伴已获得近25亿澳元的HAFF补贴和贷款，期限为25年，涉及11个项目，其中包括Swift Walk的社会住房和可负担住房。

Assemble董事总经理Kris Daff表示，他有信心空置的可负担住房很快就会住满，并强调超过90%的可负担公寓已经出租。

“在已经出租的这么多住房中，我们普遍面对的并不是什么金发姑娘或独角兽租户。事实上，那对社区住房行业没有好处，对Assemble也没有好处。”他说。

Daff表示，只要可负担住房处于空置状态，Assemble就不会收到补贴。

他还承认，25年补贴期结束后，这些可负担住房将转为市场住房。

“我们对Swift Walk的成功非常满意……我认为，在住房市场极其艰难的当下，这类项目正是澳洲人所需要的。”

联邦住房部长Clare O'Neil承认，将可负担租金设定为比市场租金低25%，正如HAFF规定的那样，可能会带来一些挑战。

“我认为，这总体上是一个可行模式。但在市场租金极高的地区建造住房时，确实会遇到一些困难。”她说。

“我相信，你们可以找到一些处于边缘地带、运作结果不如预期的案例。但基本方向是正确的，那就是为迫切需要住房的人提供更多可负担房源。”她说。