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悉尼

疫情笼罩之下,房产投资真的能如房子本身一样安全么?

7天前 来源: 澳财网 原文链接 评论0条

蔓延全球的新冠疫情一个月来对各国股市造成了重击,对于澳大利亚处于复苏期的房地产市场,影响也逐渐显现出来。

尤其是在本周三(3月26日),莫里森政府将封城禁令提升至“二级”,房地产公开看房和拍卖也被列入了“禁止事宜”,这让本周原定进行2400多场房地产拍卖“进退两难”。

此外,作为住房市场的领先指标之一,住房拍卖清空率在上周已显示出走软的迹象。

根据CoreLogic的数据,在截上周六(3月21日)的一周中,澳大利亚全国初步拍卖清盘率降至61.3%,触及自2019年6月以来的低点,并预计很可能降至60%以下。

有经济学家甚至指出,在较好的情况下(疫情在短期内得到有效控制),房价可能下跌5%;而最坏的情况下,房价可能下降20%甚至更多。

由于房地产投资是华人历来最重视的范畴,许多人不经忧心忡忡:新冠疫情会让房地产行业如其他行业一样陷入停滞?房产价格真的会大跌吗?

博满金资首席分析师魏睿昊指出,短期冲击恐怕在所难免,但是,房地产投资本应看“长线”。

失业率飙升恐为住房市场最大隐患

回观历史,在过去的危机中,澳大利亚的房产市场表现良好:

  • 1990年——也就是上一次澳大利亚经济衰退中,房价仅下降了约4%。

  • 2008年——全球金融危机之后的五年中,房地产价格仅在2010年下降了4.8%,然后在接下来的两年中反弹2.1和9.3%。

但是,这一次,恐怕真的有所不同。

过去几次的危机都是经济危机,而本次却是全球范围的健康危机。

为了能够减缓疫情的发展,澳大利亚联邦政府和各州政府已经宣布了严厉的控疫限制举措,包括:关闭非必需的零售营业场所,规定室内4平方每人、1.5米的社交安全距离等。而周三公布的不允许进行房屋拍卖,则极有可能造成买家推迟购房计划。

一周以前,安保资本(AMP Capital)首席经济学家Shane Oliver就警告称,首府城市住房拍卖清空率的下跌几乎是板上钉钉的事情。

不过,相比无法进行拍卖的影响,房地产市场更多的压力来自澳大利亚的经济表现。

评级机构标准普尔(Standard and Poor's)表示,世界将陷入经济衰退。尽管澳大利亚疫情发展情况仍处于早期,相比欧洲或美国似乎乐观一些。但至少在接下来的几周内,澳大利亚的经济肯定出现显著的放缓,第一季度国民生产总值(GDP)的下降已无可避免。

在全球金融危机期间,很多行业都苦苦挣扎,但至少仍然开放。比如剧院可以售卖打折门票,可这次就行不通,社交媒体到处都是歌手、演员等在寻求工作。

许多受到疫情影响首当其冲的行业,大公司裁员潮已然开始。澳航(Qantas)和维珍航空(Virgin Airline)分别有2万名和8000名员工被停薪留职,他们中有些人可能会去超市工作,但更多人恐怕要面临没有收入的窘况。

今天(3月26日)澳大利亚最大旅行社Flight Centre宣布全球裁员6000人;文具店Smiggle的上级公司Premier Investments将未来四周关闭其所有澳大利亚门店并全球裁员9000人……

这些只是开始。不少机构预测,澳大利亚的失业率将从目前的5%激增至7%。有些人认为,考虑到商业关闭规模,这可能还是保守估计。AMP Capital的经济学家就表示,失业率可能会达到10%。也就是说,可能会有70-80万人面临没有工作缺少收入的窘境。

此外,澳大利亚的家庭债务问题可能加剧疫情对房地产市场的影响。目前,澳大利亚家庭债务与收入的比例达到了创纪录的186.5%,高企的家庭债务将增加失业率上升后抵押贷款的压力,造成房价承压。

而受抵押贷款压力打击最严重的地区,将首先是那些受到旅游业影响的地区,以及诸如悉尼西部某些服务业从业人员比例较高的地区。

市场恐“冻结”,可能“无房可买”

魏睿昊指出,当市场急速受限,会让很多卖家认为目前并非一个卖房的好时机,很多人恐怕不会愿意将房产在这时售卖。

接下来又将进入复活节假期。往常来看,这也是住房市场相对清淡的一段时间,本身上市售卖的房产量就会减少。加之疫情,恐怕待售房屋(listing)数量将大幅降低,市场或许出现“无房可买”的“冻结”情况。

CoreLogic数据显示,上周澳大利亚所有计划的2539宗房屋拍卖中,多达8%的拍卖被撤回,而年初至今的平均撤出率为5%。

到了本周,这一数据恐怕将大幅度提升。由于开放看房和公开拍卖被禁止,许多房主都将公开拍卖改为私人销售(private sale)。

当然,也有一些房地产交易中介为卖房者提供在线拍卖的服务,但由于房地产是价值较高的购买行为,没有面对面的交流对交易还是产生了一定的影响。

不过,值得注意的是,因为购房者感受到待售房屋数量的枯竭,近两周有些地区的买房竞争更为激烈,尤其是一些高品质的房产,拍卖现场出现了突增多名拍卖者的情况。

根据CoreLogic的预计,澳大利亚的房地产市场将在4月开始“失去动力”。

房市长期趋势取决于疫情结束时间

如果从长期来看,魏睿昊认为,房价跌不跌,房地产市场能否迅速恢复,取决于整个澳大利亚经济受到的损失有多大。换句话说,就是疫情到底会持续时间。

以中国为例,在两个月的“严防死守”之后,生活和消费逐渐恢复。目前的中国经济已经恢复了80%以上的活动。在这样的情况下,房地产可能会较快恢复常态。

近期,为了减轻疫情对经济的负面影响,多国政府都实施了大量经济刺激政策。如澳联储于3月19日就宣布了紧急降息+货币量化宽松“的双重“疗法”。

近年来,不少买家因低利率而出手,而再次降息也再次减轻抵押贷款人的还款压力。

如果疫情能在未来两三个月得到较为有效的控制,澳大利亚能够恢复日常的经济运行,房地产市场还是有希望较快恢复。

但是,疫情如无法得到很好控制,澳大利亚经济真的进入严重衰退,那么任何行业都很难独善其身。由于疫情变化太快,目前难以预测。

商业地产短期“很受伤”

相对而言,住房市场尽管面临诸多,由于有刚需支撑,稳定性可能相对较高;商业地产短期面临的困境可能更大。

大型购物中心可能在星期二之前关闭,只有包括超市和药店在内的商店仍然营业。

由于联邦政府实施的封城令,许多商铺都被迫关停,有些商铺的经营者可能会出现现金流断链而导致无力支付租金。这对于物业的持有者恐怕是难以避免的问题。其本身可能还要承受较高的贷款压力等。

事实上,几家澳大利亚知名商业地产公司,如大型连锁购物中心Westfield的母公司Scentre Group 以及拥有澳洲最大购物中心Chadstone的经营者Vicinity Centres的股价均出现较显著的下跌。

购物中心业主同样面临另外一个挑战,受疫情影响而销售下滑的零售业主们要求将租金进行减免。澳大利亚购物中心理事会表示,联邦政府的660亿澳元刺激计划中或将使得这一情况得到缓解。

相比零售类商业地产,办公大楼的情况略好。如果他们的承租方是一些大型公司、律所、政府机构等,收租压力可能会小一些。

受影响最小的可能是工业地产。由于许多人宅在家中,需要更多的线上购物,物流、仓储的需求可能增加。但如果疫情对生产力影响加剧,不排除许多生产型企业无法支付厂房租金。

对家庭也要做好“风控“

再“险恶”的市场,总有人伺机而动。如果近期房价出现下跌,是否是入市机会呢?

魏睿昊认为,购房是一个长期投资行为,要看个人情况。无论自住房还是投资方,往往都需要向银行贷款,背负债务。

所以,对自己的现金流要有明确的把控。了解自己身处的行业受疫情影响的程度,尽量为“最差的情况”做好准备。要想好,到那个时候,自己有没有能力偿还贷款。

对于投资房购买者,现阶段租赁风险较高,可能会出现租客因收入减少无法支付房租,或空房短期找不到租客的情况。

在魏睿昊看来,目前对于投资而言,无论房地产,还是股票、期货等,都是不确实性很高的时期。买股票,不如持有公司债券安全;买房,不做抵押贷款安全。

总之,“安全出牌”是疫情之下最理性的选择。

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