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悉尼

持续攀升的空置率,会影响澳洲房地产市场反弹么?

2020-12-04 来源: 澳财网 原文链接 评论0条

尽管经济下滑、大量人员失业、以及移民停滞的问题并没有得到根本解决,但是澳大利亚房地产市场已经率先“爬出泥沼”,呈现出强劲复苏的迹象。

从目前的情况看,新冠疫情之初,那些“可怕”的预测(即整体住房价格可能下跌15%或更多)应该不会发生。澳大利亚房地产研究机构CoreLogic提供的数据显示,继10月上涨0.4%之后,全国住宅价格在11月上涨了0.8%。

其中,悉尼住宅价格在10月和11月份,分别上涨了0.1%和上0.4%。相比之下,墨尔本住宅价格在10月份小幅下跌了0.2%之后,于11月份上涨了0.7%。

只是,并非市场的每个角落都被这种繁荣照耀,也仍有一些部分仍笼罩在新冠的阴影里——有行业预测认为,墨尔本和悉尼的高层公寓价格可能还会下跌10%;而最新的研究报告发现,整个大墨尔本地区的住房空置率飙升,可能跟囤地投机有关。

市区高层公寓市场仍然脆弱

行业普遍认为,借贷成本可能是影响房价的最重要因素之一。今年到目前为止,澳联储(RBA)已下调官方现金利率(抵押贷款利率的主要影响因素)65个基点,至0.1%的历史新低。

在新冠疫情发生之后,住房贷款还款递延的举措也成为住宅市场常规周期的一个“临时制动器”。通常疫情下,危机时期会引发大量住房被迫出售,继而导致房价走低。

不过,相比其他规模较小的首府城市而言,澳大利亚两个最大的首府城市——悉尼和墨尔本的总体复苏速度较为落后。布里斯班、阿德莱德、霍巴特和堪培拉的房价在11月创下新高,而悉尼和墨尔本的房价只接近2017年的水平。

尽管递延的自住房贷款已经有很多恢复还款,但是,递延的投资房贷款总值依旧处于高位,恢复情况远比不上自住房。BIS Oxford Economics执行主席兼房地产预测师Robert Mellor表示,这可能意味着悉尼、尤其是墨尔本内城区和CBD公寓市场的房价将延续下跌走势。

据其分析,诸如HomeBuilder补助金之类的刺激举措从结构上有利于独立式住宅的建设,而不是期房公寓。

与此同时,随着疫情带动远程工作的兴起,更多的买家可能会认为,他们没有必要在离工作地点很近的地方安家。这一点有利于郊区的独立式住房市场。

独立屋的拍卖活动旺盛,图/ABC

在大多数首府城市,独立屋市场表现更强的趋势很明显。

而公寓市场的相对疲软可以归结为以下因素:包括投资活动低迷、某些地区的供应增加以及内城区租赁市场疲软。

近几个月来,墨尔本公寓降幅好于预期,复苏趋势相对可观。墨尔本独栋屋房价在11月上涨了0.6%,而公寓房价同期却上涨了0.7%。尽管如此,今年11月,悉尼独栋屋房价上涨了0.9%,而公寓价格却下跌了0.7%。

墨尔本公寓房价表现出来的弹性有些让人意外,这可能和政府颁布的多项刺激首套房置业的政策有关。不过,除非海外移民回升速度快于预期,不然复苏趋势很可能是短暂的。

西太银行经济学家表示,新冠疫情对住房市场的打击相对预期更为温和短暂,住宅价格正在企稳,在某些情况下出现了适度的涨幅。同时,买家情绪总体上更为乐观。

他们对房价预期进行了修正:预计2021年和2022年的房价预计将分别上涨4%和10%。

然而,乐观评估的同时也附带一个明显的警告——悉尼和墨尔本的部分高层公寓市场看起来特别脆弱,有可能进一步下跌10%左右。

SQM Research董事总经理Louis Christopher也预期,这一细分市场的价格在明年会出现进一步下跌。内城区和中央商务区公寓市场的出租房空置率明年可能会下降,但仍会继续保持在较高水平,租金和房价也可能会下跌。

“查水表”查出墨尔本郊区两年空置率飙升

虽然郊区(suburbs)的住宅市场复苏显著,但有一组数据仍需要引起注意。

澳大利亚智库Prosper Australia Research最新提供的水表数据,墨尔本空置住宅数量在截至2019年的两年内增长了13.3%,表明维州政府的空置住宅土地税不起作用。

基于供水公司(City West Water、South East Water 和Yarra Valley Water)提供的数据,Prosper的分析显示,有69004处住宅物业(占墨尔本约167万套住房总量的4.1%)每天用水量不足50升(类似于滴水损耗);多达24042处(占总数的1.4%)住宅每天用水量为零升。两项指标(零升和每天最多50升)上的空置率,均高于去年基于2017年统计数据发布的报告。

而投资者拥有的住宅物业空置率为16.1%,与上次报告相比持平。加上空置的出租物业,墨尔本市住宅物业的总空置率为4.7%。

墨尔本东郊的Burwood、Box Hill和Doncaster,以及东北Heidelberg和内北区的Brunswick为空置率最高的地区。

上图是根据用水量统计出的2019年大墨尔本都会区空置住宅数量最大的邮政编码所在地,其中有不少是华人聚居区。

Prosper指出,维州在2017年实施的空置住宅土地税未能有效阻止囤地行为。既缺乏有效监督,也缺乏对未上报行为的罚款制度。

研究认为,需要实施更为广泛的土地税,以提高空置住房的持有成本,继而减少投机活动。

今年席卷全球的新冠疫情大幅度削减了澳大利亚的人口增长(到2020年底,将比预期少110万人),并削弱了人口密集型城市墨尔本和悉尼对新建住房的需求。但是,随着全球新冠疫情应对能力的加强,以及一些政策的利好,推动住房价格,也让人们对住房可负担性的担忧再次出现,空置房屋审查力度可能潜在增加。

当然,并非所有的业主都是有意将住房空置。

独立房地产和规划经济学家Terry Rawnsley就认为,“数据反映的是正常的房地产市场动态,而不是住宅的有意空置问题。”

“用水量低的地点与已知的房地产增长保持一致。因此,新建住房在五到六个月的时间内用水量为零,这一点不足为奇。”

Rawnsley指出,一些物业在建设周期就可能已经安装了水表,接着是4-6周的收尾工作、同等周期的市场营销、2-3个月的交割期、以及4-6周的出租期。

而Prosper研究负责人Karl Fitzgerald尽管也认同,空置住房中有一部分是新房,可他仍然认为市场上仍存在许多投机行为,并且是导致空置率的主要影响因素。

在报告中,Prosper倡导进行财产税改革、提供更多可负担的住房。

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